很多人纳闷：为何烂尾楼，不能让别的开发商接手重新开发？

地已经拿了，楼也盖了一半，为什么摆在那里的烂尾楼，迟迟等不来别的开发商接手“捡漏”？工地停摆之后，真正替这些楼买单的，又是谁？

要回答这些问题，不妨先走进一个普通家庭。湖南一座四线城市的江边，矗立着一片规模庞大的楼盘。

三岁男孩跟着父亲小谭，在漆黑的楼道里一层层往上爬，去看那套至今没有完工的房子。孩子说楼太高，父亲叮嘱他别掉下去。

按照合同，这套房子应在2020年8月30日交付，如今已是2022年8月，延期将近两年。

为了这套房，全家几乎倾尽所有。首付是一点点凑出来的：父母借了一些，亲戚朋友借了一些，小谭自己再出一点。

另外还向银行贷款40万元，每月还款约2800元。在正常年景里，这份负担虽然吃力，但咬咬牙还能扛得住。

一个靠工资过日子的家庭，把未来十几年的收入押在了一套尚未建成的房子上。

转折来自新冠疫情。和许多农民工一样，小谭丢了化工厂的工作，已经失业大半年。

家里只剩妻子每月4000多元的工资，还完房贷几乎所剩无几。房子没住上，月供却一分不能少。

对他来说，那种希望一点点破灭的感觉，几乎可以用“万念俱灰”来形容。

小谭的选择，其实是一代人的缩影。过去40年，数以亿计的中国农民离开祖辈耕种的土地，进城寻找工作，这被称为人类历史上规模最大的迁徙。

1978年中国启动改革时，城镇人口只占18%；如今城镇化率已达64%，超过9亿人生活在城镇。进城、买房、安家，成了无数家庭默认的人生路径。

有人曾打算老了再回乡养老，可城市不断扩张，乡村土地被逐步吞没。小谭小时候常和伙伴们跑到后山抓鱼、摘野果，如今那里几乎全变了样，只剩一小块地方还保留着童年的模样。

2018年妻子怀孕前后，一家人决定贷款买房，原以为两年内就能搬进新家，没想到等来的是一座停工的工地。

这样的遭遇并不罕见。据美国银行估计，中国在建住宅项目中接近9%已成为烂尾楼，约240万个家庭无法入住已经付款的房子，涉及约730万人。这些数字背后，是一个个和小谭一样掏空积蓄、背着月供却拿不到钥匙的家庭，它们分散在全国各地的城市里。

走投无路之下，业主们开始寻找出口。7月，小谭和同一楼盘的业主联名致信银行：如果9月前不复工，他们将停止还贷。

小谭说，这是最后的办法，因为找政府、找开发商，都没有明确答复，各方“像踢皮球一样”，自己“一点希望都看不到”。停贷不是赌气，而是被逼到墙角后的无奈表态。

类似的声音迅速蔓延。自7月以来，全国100多个城市、300多个楼盘的购房者宣布停贷。部分人走上街头抗议，很快以防疫为由被劝散。

7月初，大量业主在社交媒体公布停贷计划，相关帖子随即受到限制，到7月中旬后几乎销声匿迹，多数愿意讲述经历的人也只肯匿名。

分析人士指出，个别人停贷会受到处罚，但当停贷大范围蔓延，就变成了集体行动问题，这正是当局格外紧张的原因。一旦停贷扩散，银行不良贷款上升，就可能收紧对整体经济的放贷，后果相当严重。烂尾楼由此不再只是业主的私事，而是牵动金融稳定的系统性隐患。

停贷风波出现后，中国下调了房贷利率，并承诺支持项目交付。但在房子真正建成之前，财务压力仍然压在购房者肩上。

评级机构标普的数据显示，40%的中国开发商陷入财务困境，已停工项目占其项目总数的20%；标普认为情况可能继续恶化，这些开发商最多可能有一半项目烂尾。

既然烂尾项目这么多，为什么不能换一家开发商接着盖？问题恰恰在于，烂尾楼远不只是“房子没盖完”这么简单。

它往往是个“四不像”：产权未明、债务缠身、抵押复杂、诉讼不断。土地可能早已抵押给银行，在建工程又欠着施工方和材料商的钱，业主、债权人、法院各有诉求，谁先受偿、怎么分账，本身就是一笔理不清的账。

更关键的是，开发商并不会轻易放弃自己的项目。几个亿的土地成本摆在那里，不挣回来就等于硬生生吞下一把刀。

只要还有一丝回本的可能，原开发商恨不得借高利贷也要继续垫资开发。一个项目走到停工这一步，往往意味着连原主人都算不过账来。

别人此时进场，等于主动把这堆窟窿揽到自己身上。所以，对其他开发商而言，不是不愿接，而是根本不敢碰。接手之后，可能钱投进去了，房子却拿不到完整产权，官司一桩接一桩，自身信用也被拖垮。

这背后是一场围绕钱、产权、法律和公平的多方拉扯，任何一个环节算不清，接手者都可能血本无归。而行业整体的寒冬，更让这种风险成倍放大。

楼市降温，并非一夜之间发生。有分析显示，有的地方住房空置率接近20%，全国现有住房平均约12%无人居住。

经济学家佩蒂斯指出，父母为十八九岁的儿子提前买好婚房，本质上就是一种投机，而价格不可能永远上涨，一旦下跌，也绝不会温和。当房子不再被当作只涨不跌的资产，整个链条就开始松动。

全国房价已经开始下跌，标普预计今年降幅在6%至7%之间。它认为投资需求基本消失，预测2022年、很可能还包括2023年，全国商品房销售额在12万亿至13万亿元之间，明显低于2021年的18万亿元。

供应过剩、需求下滑，开发商依靠预售回笼资金的能力大幅削弱，这正是项目接连停工的根源。

从更宏观的角度看，泡沫的体量同样惊人。住宅总值通常约为GDP的100%，美国约为120%，已属偏高；中国则约为350%，回归正常水平仍有很大下行空间。

在这样的预期下，即便一个烂尾项目最终建成，能否按原价卖出、能否覆盖成本都是未知数，接盘的意愿自然更低。

房地产的分量，决定了这场调整牵一发而动全身。建筑及相关产业贡献了中国GDP的约30%。

有人担心会重演2008年的金融危机，佩蒂斯则认为，中国金融体系与当年的美国截然不同，不会出现急剧的崩盘，而更可能是一场漫长而缓慢的调整，痛苦会被拉长、被分摊。

另有学者指出，中国缺乏清晰的个人破产制度，家庭很难像美国次贷危机时那样“一走了之”，只能继续背着债务。但不同之处在于，当年美国次贷通过证券化扩散到全球，而中国的债务压力主要集中在国内机构，对外传染的风险要小得多。

风险没有外溢，意味着它更多地沉淀在国内的家庭、企业和地方财政身上。寒意已经传导到上下游行业。佛山是全国瓷砖生产中心，2022年上半年行业开工率仅有一半左右。

龙头企业蒙娜丽莎上半年出现净亏损，此前它已为卖给开发商、预计收不回的货款计提了近1亿美元减值。一家行业龙头尚且如此，中小供应商的处境可想而知。

业内人士透露，产能过剩让供应商对开发商提出的条件几乎照单全收，有的甚至自掏资金换订单，整个行业被套住的资金可能高达一两百亿元。分析人士坦言，各方都低估了开发商对信托公司、购房者、供应商负债的盘根错节，未来破产很可能增加。

这张缠绕不清的债务网，正是新开发商望而却步的又一重原因。

那么，谁来托底？7月，银保监会要求银行支持“保交楼”，但银行并不愿意再往坏账里继续投钱。

在小谭和另一位购房者李先生所在的地方，政府十年前开建的两座桥至今仍未完工。地方连自己的工程都难以推进，更难有余力替开发商收拾残局。有专家认为，只有中央政府拥有扭转市场信心的资源和能力，但到目前为止，中央的应对仍相对被动。

普通人的生活，就在这种拉锯中被改写。李先生如今在一间月租1500元的小铺面里创业，为客户介绍保洁服务，铺面同时也是他的住处。

他说自己已不再期待买房，35岁的年纪，出去找工作处处碰壁。曾经被视为安身立命之本的房子，变成了压在心头、却遥不可及的一个名字。

烂尾究竟能拖多久？在广州，一个湖畔的大型楼盘已经烂尾整整25年。

几十户人家一直住在里面，孩子在这里长大，中年人在这里退休，原本规划的景观园林变成了一块块菜地。没有人接手，也没有人能彻底解决，日子就这样在半成品里过了下去。

25年前，中国经济占全球的比重约为3%，如今已达18%。如果房地产危机拖累中国经济陷入停滞，那将不只是中国自己的问题，而是全世界的问题。中国能否顺利完成从地产驱动向新增长方式的转型，关乎的不只是小谭们的房子，也关乎所有人的利益。

烂尾楼之所以难有新开发商接手，不是没人看得见那片地和半截楼，而是看得太清楚——产权、债务、抵押、诉讼层层交织，房价下行、需求萎缩又让回本希望渺茫，地方财政和银行也无力兜底。

在这盘复杂的棋局里，最先承受代价的，始终是那些在漆黑楼道里一层层往上爬、只想早日住进新家的普通人。