江苏
10月楼市数据出来以后，我反复看了几遍。
有点意思。
以前大家最担心的是三四线扛不住，一二线相对坚挺。
结果10月份反过来了。
更奇怪的是房子明明卖得更多了，价格却跌得更狠。
重点20城二手住宅成交约1461万平方米，同比上涨20.4％。
可与此同时，百城二手住宅均价环比下跌0.61％。
一边是成交大涨20％，一边是房价继续跌。
这到底怎么回事？
其实答案就四个字：以价换量。
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举个最简单的例子。
同一个小区，两套差不多的房子，一个房东挂牌300万，一分钱不肯少；另一个房东着急卖，直接降到270万。
最后谁先成交？
大概率是270万那套。
可问题来了。
等下一套房子再卖的时候，买家会怎么砍价？
他不会管你当初买成多少钱，也不会管隔壁还挂着300万，他只会把270万的成交记录摆在你面前：“人家270万都卖了，你凭什么要300万？”
这就是现在很多城市二手房最真实的情况。
成交量起来了，不代表房价起来了。
牛市里的放量，是买家追着房东跑；调整期里的放量，是房东降价把买家叫回来。
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还有一个变化，更值得注意。
10月百城二手房价格，一线城市环比下跌0.53％，二线下跌0.72％，三四线代表城市下跌0.54％。
和上个月相比，一线、二线跌幅还在扩大，三四线反而有所收窄。
是不是三四线楼市要翻身了？
别急。
更合理的解释可能是，部分三四线城市前面已经跌了不少。
一套房原来100万，没人接；后来80万，还是嫌贵；再往下到70万、60万，本地结婚、改善、养老的真实需求，慢慢就有人愿意接了。
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所以这一轮楼市有个非常现实的规律：谁先跌到当地人的购买力能够接得住，谁就可能先稳。
城市级别高不代表房价就一定先见底。
再看新房就更有意思了。
10月百城新建住宅均价环比上涨0．18％，一线城市甚至上涨0．41％。
有人一看就激动了：房价涨了？
还真不能这么理解。
现在不少城市核心区改善盘、高品质住宅供应增加，本身就会把新房平均价格往上拉。
就像上个月菜市场主要卖白菜，这个月突然多卖了一批龙虾，最后一算平均价格涨了。
你不能因此得出结论，说白菜也涨价了。
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所以现在看楼市不能只盯着新房均价。
我反而建议大家多看看二手房真实成交价。
因为楼市正在发生一个很重要的变化：过去是新房给二手房定价，现在越来越多的地方是二手房反过来给新房定价。
新房卖4万，旁边差不多的二手房只要3.5万。
100平方米，直接差50万。
你是普通刚需，你会不会算这笔账？
所以我一直说：挂牌价是房东的愿望，成交价才是市场的答案。
这也解释了为什么政策越来越多，房价却没有马上止跌。
降利率、降首付、提高公积金支持力度，解决的是“买房成本高”的问题。
可现在很多人真正纠结的是另外一句话：“我为什么非得今天买？”
300万的房子，如果担心明年变成280万，哪怕月供再少几百块，他还是可能继续等。
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所以楼市真正见底大概率不是突然有一天所有房子一起涨。
而是先有人降价，然后成交增加，接着降价房源越来越少，最后价格才慢慢稳住。
价格底之前很可能先出现成交底。
这才是10月数据最值得琢磨的地方。
对刚需来说，现在可以认真看房了，但别追涨，盯住同小区最近几个月的真实成交价，月供也一定要留余地。
对改善家庭来说，也别看到新房均价上涨就着急上车。
真正值得花钱的还是地段、户型、物业、交通这些以后有人愿意接手的东西。
至于投资更要谨慎。
成交量上涨20％，只能证明有人开始买了，却不能证明新一轮上涨已经开始。
楼市走到今天规则其实越来越简单了。
过去大家抢的是房子。
现在大家抢的是那些价格已经跌到位，而且将来还卖得掉的房子。
这两个字的区别很大。
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