凯诺律师事务所：国有土地上房屋征收中，被征收人在评估阶段要注意这几个细节（上）

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值的补偿最终是多少，是由评估机构评估来确定的。评估机构所出具的评估报告可作为对被征收人进行补偿的主要依据，换言之，被征收人无论是选择货币补偿还是产权置换，最终依据的都是评估报告。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第八条，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　因此对被征收人来说，被征收房屋价值评估阶段则非常的重要，在评估阶段，被征收人需要积极参与其中，要注意评估机构的评估行为是否符合法律法规。从实践过程中来看，有很多评估机构往往会在征收方的要求下，在评估环节会做出各种各样侵害被征收人合法权益的行为，一旦对评估机构的这些行为没有察觉，那么之后评估机构出具的评估报告必定也就会对自己不利。因此，在评估环节，被征收人一定要多加注意评估细节。那么，作为被征收人要注意哪些评估细节呢？

　　首先，评估机构的选定

　　对被征收房屋价值评估的评估机构，根据590号令、国有土地上房屋征收评估办法中的规定，是由被征收人在规定的时间内协商选定，并非由征收方确定。一般情况下，征收方在评估之前，需要将符合条件的评估机构先进行公示，在公示期间，被征收人则可就这些评估机构进行筛选，最终确定一家或者是两家评估机构，对被征收房屋进行评估。

　　在规定的时间内，被征收人没有协商选定评估机构时，那么征收方则需要采取投票、抽签、少数服从多数等方式来确定评估机构。投票决定则需要满足两个条件，一是，三分之二以上的被征收人参加了投票。二是，获得参加投票的被征收人半数以上选票。

　　需要注意的是，征收方没有直接决定评估机构的权利。实践过程中，如果评估机构是由征收方直接决定的，未经过被征收人同意，甚至被征收人都不知道评估机构选定的程序，那么，法律层面来说，征收方就侵害了被征收人选择评估机构的权利。

　　其次，对被征收房屋价值评估需要实地进行

　　国有土地上房屋征收涉及巨大的利益，因此，对于被征收房屋价值的评估，法律法规上有很明确的规定，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，需要实地查勘，实地结合被征收房屋的具体情况，对被征收房屋进行评估。然而实践过程中，极个别的评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，却仅根据几张照片等来确定被征收房屋的具体情况及价值。从某种程度上来说，如果未经过实地查勘，仅凭几张照片就出具评估报告，那该评估报告中评估情况，必定会与房屋实际情况有所差别，且评估结果必定也会对被征收人不利。

　　因此，作为被征收人，在评估阶段一定要注意，评估机构相关人员是否有实地查勘，有无入户了解被征收房屋的情况，如果没有，且被征收人自始至终都没有见到过评估机构工作人员，便收到了评估报告，那么该评估报告就不合法，对于这样的评估报告，被征收人可在收到它之日起的10日内向评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可委家委员会申请鉴定，对鉴定结果不服的，可拒绝与征收方签订补偿安置协议。

　　在拒绝签订协议后，被征收人可能会在一定时间内收到一份相关部门作出的补偿决定，对于该补偿决定，被征收人如果不服，那么可针对补偿决定启动法律程序，请求法院撤销。事实上，对补偿决定提起诉讼，也是争取与征收方就补偿事宜再次协商的机会，而且很多补偿，也都是在诉讼过程中协商达成一致意见的，所以大家也要抓住这个提高补偿的机会。

　　最后，被征收房屋价值评估需要参考被征收房屋周边市场价

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边的市场价格。因此，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，原则上除了要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，还要参考被征收房屋周边的市场价格对被征收房屋进行评估。

　　比如说，被征收房屋周边市场价为每方米100元，那么评估机构一般也应当要以不低于这个标准的价格，对被征收房屋价值进行评估，如果评估所参考的标准明显低于周边市场价格，那么，对被征收人来说则是非常不公平的。被征收人对日后评估机构所出具的评估报告可直接拒绝，或者说是在收到评估报告之后，尽快向评估机构申请复核。

　　最后，凯诺律师想要跟大家说的是，征收拆迁都关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中遇到征收方以各种方式侵害自己权益时，建议被征收人先收集相关的证据材料，对于有必要的，可在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。