专家讲出大实话：当今低价卖掉房子的人，以后可能后悔？太真实了

日历翻到2026年11月，房子还是饭桌上绕不开的话题。有人挂牌价一降再降，签完合同长舒一口气。

也有人咬紧牙关，认定熬过冬天就是春天。说句大实话：会不会后悔，跟卖得早不早关系不大，跟卖的是"哪座城的哪套房"关系极大。

最容易留遗憾的，是急用钱，只好在低迷期把一线、强二线核心区的好房子贱卖。年轻人还在往这些城市聚，好地段的地就那么多。

等市场缓过劲来，想按原价买回同样的房子，难。另一种遗憾来得突然。

核心地段的老房子平时少有人问，可一旦赶上城市更新、老旧小区改造，身价可能直接换挡。政策落地前贱卖，等于把翻盘的筹码送了人。

还有一种更隐蔽：只顾止损，卖完却找不到更稳的去处。资产从"跌价的房子"变成"缩水的现金"，亏法换了，亏还是亏。

当然，也有人该庆幸自己跑得快。产业薄弱、年轻人持续外流的小城，库存压着，买家稀少，越拖越难出手。

靠规划和概念撑起来的远郊新盘，地铁、学校、商场迟迟不来，预期一落空，跌得比主城还狠。手握多套房、月供压得喘不过气的高杠杆投资者，再硬扛下去，可能连扛的资格都没了。

这几类房子，卖在半山腰，也好过困在手里。与其听人喊涨喊跌，不如拿三把尺子量一量：自住还是投资？城市人口在流入还是流出？

再持有五年，自己愿不愿意住、租不租得出去？自住、好城市、好房子，月供扛得住，就别在恐慌里抛售，真要卖也等成交回暖、价格站稳再说。

弱城市、远郊盘再加上高杠杆，趁还有买家，先把风险降下来。这套判断背后的逻辑，几年前就有人用一串人口数据推演过。

"房地产长期看人口"这句话，时间正在给出答案。

2020年是非常不平凡的一年。从人口角度看，台湾地区、香港地区以及韩国都在这一年首次出现了人口负增长。

2021年1月18日，国家统计局举行国民经济运行情况新闻发布会。以往在这类发布会上，国家统计局会公布上一年的GDP、粮食产量、就业、居民收入以及出生人口数据。

但这一次有所不同，国家统计局没有公布2020年的出生人口数据。对此，国家统计局解释称，2020年的出生人口数据将与第七次全国人口普查结果在2021年4月一同公布，此次不予提供。

全国出生人口的大致情况，仍可从各地公布的数据中看出。不少省份和城市的出生人口下滑非常猛烈。

人口大省中，广东2020年出生人口下降了24%，河南下降了17%。另一个人口大省山东当时尚未公布数据，估计降幅也在20%左右。

可见，中国2020年出生人口下滑非常猛烈。疫情期间人们居家，无所事事，曾有人以为年轻人会掀起一波生育热潮，甚至有人开玩笑说2020年11月妇产科将迎来业务高峰，结果却很惨淡。

局部地区的数据已经表明，2020年全国出生人口可能非常不乐观，下滑幅度可能在20%到30%。从2012年到2019年的情况看，2016年因放开二胎，出生人口出现反弹，达到1786万，形成一个小高峰。

之后出生人口又迅速下降，2019年降至1465万。其中最鲜明的特点是二胎及以上的占比越来越高：二胎及以上的数量从2012年的570万增加到2019年的872万，占比达到59.5%。

这也意味着一胎占比越来越低，2019年只有40%。此前长期实行以独生子女为主的计划生育政策，直到2016年1月1日才全面放开二孩。

大量已经生了一胎、想生二胎的妈妈在一段时间内集中生育，形成了堆积效应。社科院人口专家王广州预计，二胎的集中释放可以持续7.5年左右，之后基本释放完毕。

也就是说，二胎的堆积效应到2023年基本就会消耗殆尽，届时出生率可能还要经历更大的滑坡。有了一胎才能生二胎，而一胎非常惨淡，二胎堆积效应释放完毕后，二胎也会迅速减少，所以此后出生人口会下滑得比较猛烈。

以2019年出生人口1465万为基数，按照中金下滑20%到30%的预测，取25%的中位数，2020年出生人口大致在1100万人左右。

2019年中国死亡人口为998万，所以中国也会很快像日本、韩国以及台湾地区、香港地区那样迎来人口负增长，也就是出生与死亡的交叉点。2020年的出生人口虽然是近几十年来最少的，却很有可能是未来几十年内最多的。

中国经历过三波婴儿潮：第一波是1962年到1972年，第二波是1982年到1992年，第三波是2002年到2012年。三波婴儿潮一浪比一浪低，到第三波基本已经走平。

2016年因放开二胎出现翘尾，之后又迎来迅猛下滑。年出生人口1000万这条基准线，可能用不了几年就会被跌破。

与生育人口息息相关的是结婚登记情况。2013年是中国结婚登记的高峰期，达到1346.9万对，之后一路下滑。

2019年结婚登记首次跌破千万，为947.1万对。2020年全年数据尚未公布，前三季度结婚登记为589.4万对，同比下降17.34%。

每年的结婚登记对数都在下降，2020年前三季度降幅尤其剧烈，可能是因为疫情期间出门登记结婚都不容易。结婚的人少了，黄金首饰消费也随之变差，这一数据与结婚登记情况相互印证。

2020年黄金首饰消费下降了27.45%，降幅非常大。反映投资需求的金条和金币反而有所增长，对金条、金币的配置在加强；工业及其他用金则同比下降。

可以看出，反映消费需求、投资配置需求和工业用途的黄金数据走势各不相同。2020年的一个特点是，年轻人在这一年特别"佛系"，既不结婚也不生育。

生育人口下降，也引起了全国人大常委会的高度重视。1月20日发布的关于2020年备案审查工作情况的报告中，有一项工作是要求各地全面清理人口和计划生育领域的相关法规规章和规范性文件，清理不合时宜的计生法规，停止执行过严的处罚处分。

这说明其也意识到了人口下滑的严峻性。这一信号在1月20日、全国两会召开之前就已经释放出来。

与此同时，房地产领域的"灰犀牛"也在积聚。从销售情况看，最显著的特点是2015年以后中国房地产销售非常迅猛，消费强度非常大。

销售面积在2015年以后一举达到15亿平方米的强度；销售额也年年递增，迅速达到15万亿，并在2019年和2020年继续创下新高。如此大的消费强度，既需要年轻人刚需的支撑，也需要中年人投资投机需求的支撑，还需要背后按揭贷款杠杆的支撑。

如果没有人口的长期支撑，这种消费强度毫无疑问是难以持续的。这也是金融监管机构先给房地产融资设置"三道红线"，后又给银行房地产贷款设置"两道红线"的原因。

监管对房地产行业越来越严格，正是因为金融监管部门也明白，这种高度依赖居民加杠杆、依赖按揭贷款的销售强度不可持续，而且会过度挤压居民消费，并挤压信贷对其他实体经济领域的支持。有句话说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

这些年货币政策宽松，货币供应充裕，再加上土地由地方政府控制，房地产发展可以说一帆风顺、一路高歌猛进，2015年以后尤其如此。土地和金融都是政府调控能力很强的领域，所以从短期和中期看，房地产基本无忧，没有什么大的隐患。

唯独人口这个长期因素，是政府调控能力难以触及、很难解决的领域。从人口这一长期因素看，房地产以后可能只能看一线城市和几个强二线城市，其他城市从长期和人口角度来讲压力会比较大。

日本和韩国总人口虽然在萎缩，但东京都市圈和首尔都市圈的人口却在持续增长。东京首都圈（东京都、神奈川、埼玉、千叶）生活着约3660万人，目前仍保持人口净流入。

也就是说，总人口在萎缩，都市圈核心城市的人口仍能继续增长。中国一线城市和几个强二线城市房价不停上涨，也是因为资金意识到未来中国人口难以支撑全面普涨，于是向核心的头部城市聚集。