如今的中国楼市冒出反常一幕：以前贷款买房，现在是贷款卖房？

广州黄埔有一套房源挂牌 253 万，房主身上剩余房贷却有 278 万。成交当天，他还要自己额外拿出 25 万补上差额。郑州二七区，一套 89 平小三房成交价 79 万，未结清贷款 83 万，差价也得业主自己掏钱填上。

合肥有位业主 2019 年花 225 万入手，现在同户型只能卖到 107 万，手里还欠着 133 万贷款。

往前二十年，大家排队抢着办房贷买房。到 2026 年秋天，市场里多出一类特殊卖家：卖房还要自己贴钱。这到底是楼市走到头了，还是新一轮格局的开端？

银行账本，先透出信号

先看看银行的账本。2026 年 8 月底到 9 月，42 家 A 股上市银行陆续放出半年报。其中一家银行披露，个人住房按揭贷款不良率 0.96%，较年初抬升 13 个基点。0.96% 看着不算高，但变化的方向值得留意。

过去十几年，按揭业务一直是银行零售板块里最稳的品类，坏账少、周期长，银行都很省心。如今这块资产，已经开始松动。

内部结构的变化更值得琢磨。工商银行上半年新增的个人不良贷款合计 166.14 亿元，里面大约 73% 都来自住房按揭。按揭不良余额半年时间从 622.50 亿元涨到 743.20 亿元，涨幅达到 19.4%。

交通银行的数据更加直观：2024 年末个人贷款不良率 1.08%，到 2026 年 6 月末涨到 2.02%，一年半时间几乎翻倍。个人贷款只占到全行贷款的 29%，却贡献了接近 45% 的不良资产。

银行的行动，比报表来得更快。2026 年 7 月，宁夏银行、宁夏黄河农商行在京东开通官方资产店铺，直接上架抵债房产，标价普遍比市面行情低两到三成。

南京银行落地了首单个人住房按揭不良资产证券化项目。交通银行也准备注册 65 亿元同类产品，底层资产明确包含个人住房贷款。

银登中心的数据也能对上：2026 年 6 月单月，零售不良转让本息合计 418 亿元；个人经营贷上半年转让本息 107 亿元，同比上涨 46.3%，6 月单月同比增幅高达 80%。

银行并没有干等着房价反弹。他们正在按照当下的清算价格，重新评估手里这批房产的价值。

倒贴卖房，是理性止损

上面三个案例，本质是同一道难题：房屋市价已经低于剩余贷款本息，卖房的钱，不够结清抵押欠款。

带押过户的落地，解决了流程上一半麻烦。截至 2026 年一季度，全国超过 2300 个区县开通这项业务，累计办理 9 万笔，涉及抵押金额 520 多亿元。

卖房不用再到处借钱过桥还贷，贷款可以跟着房子一并转移。但中间的资金缺口，不会跟着转移。

房子卖 100 万，贷款还有 130 万，手续能顺利办完，多出的 30 万，依旧要卖家自己补齐。 很多人觉得倒贴卖房比直接断供更亏，其实刚好搞反了因果。

一旦断供走到法拍环节，房产成交折价大概只有 74%，借款人还要承担诉讼费，征信也会留下污点。

在二手市场主动贴几万、十几万完成交易，是在风险爆发之前，自掏腰包甩掉这笔负资产，保住干净征信，避免官司缠身。

这是权衡利弊之后的选择。 真正值得关注的，不是有人愿意贴钱卖房，而是越来越多普通家庭，被逼到只有贴钱才能脱身的地步。

估值逻辑，已经切换

过去二十年，一套房子值多少钱，全看后面接手的买家愿意出什么价。背后支撑这套逻辑的，是房价持续上涨的预期。上涨预期消失之后，评判标准自然就要换掉。

中指研究院 2026 年 9 月统计数据显示，一线城市租金房价比 1.70%，二线城市 2.40%，三四线代表城市 2.20%。重庆、南昌等 20 座城市达到 2.4% 及以上，长沙、哈尔滨甚至突破 3%。

同一阶段，居民买房的综合资金成本处在 2.4% 至 2.7% 区间。

两组数据放在一起，意思很清楚。一部分城市，租金回报已经追上甚至超过资金成本；还有不少城市，回报还差一截。

2026 年 10 月 1 日起，首套房贷贴息政策正式落地，120 平方米以内、总价 150 万以下的首套房，按照贷款本金每年贴息 1 个百分点，把收益缺口稍微收窄了一些。

另一边，个人住房贷款余额已经连续 13 个季度负增长，2026 年二季度末降到 36.29 万亿元，同比下降 3.8%。4 月单月，住户中长期贷款净偿还 3408 亿元，提前还贷规模刷新历史纪录。

简单来说，房子正在被当成产生现金流的资产重新定价。每月租金扣掉利息、税费、维护开销，剩下的收益，才是它真实的价值。

这个转变不是全国同步下跌，而是按照城市、地段、房龄重新划分档次。看懂这一点，远比争论要不要救市更有意义。

多重压力，四季度交汇

2020 年发放的那一批违规经营贷，大多是 3 到 5 年期，2025 到 2026 年刚好集中到期续贷。房价走低，抵押物评估价跟着缩水，不少银行要求续贷时降低额度。之前用经营贷置换房贷的业主，就得一次性补上差价。

2026 年开年至 8 月，多地监管开出多张违规经营贷罚单，其中交行上海分行、农行浙江分行等多家机构被处罚。 另一条线上，2026 年一季度房地产相关专项债发行 2250 亿元，同比上涨 42%。

房源收储、土地回收，从纸面方案落到实际操作。贴息政策的执行窗口，也集中在这个季度。

居民杠杆率从 2025 年末 59.4%，回落至 2026 年二季度 57.7%。前面几个季度去杠杆，主要是大家少借钱、忙着提前还贷，体现在房贷总量缩水。

到贴钱卖房这一步，性质变了：居民不再只是减少新增负债，而是主动承认资产亏损，一次性拿出资金，换回干净的负债表。

这个选择代价更大，也代表市场靠近出清阶段。对普通家庭来说，重点不是猜房价还会不会涨，而是重新盘算两件事：月供占收入比重多少，在收入不再稳定上涨的前提下，能不能扛得住；这套房子每年的现金流，租金减去利息、税费、养护费，能不能正向盈利。

贴钱卖房不会变成大多数人的选择，但它是一个很明确的信号：已经有人拿出真金白银，投票认定房子不会一直涨价。 房子从来不止是钢筋水泥，它曾是无数家庭押在未来收入上的看涨合约。

合约的底层逻辑变了，估值方式也要跟着调整。真正该思考的，不是房价什么时候反弹，而是你手里这套房，能不能扛住未来十年的现金流压力？