房贷"再次降息"，人民币"贬值"！

　　2022年8月22日，中国央行再次“降息”：

　　1年期的“LPR市场利率”降为3.65%，降息幅度5个基点。

　　5年期的“LPR市场利率”降为4.30%，降息幅度15个基点。

　　这个“5年期的LPR利率”即为“房贷利率”。

　　本次房贷降息幅度为“15个基点”，比市场预期的10个基点还要大，凸显房地产需求扩张确实存在难度，亟需“连续降息”来拉动。

　　这已经是央行在2022年的“第三次降息”：第一次是在1月份，降息幅度是10个基点；第二次是在5月份，降息幅度高达15个基点。

　　这样算下来，2022年全年的房贷利率已经暴降40个基点。

　　经过8月份的这一次降息以后，全国首套房的房贷利率已经逼近“4%”的临界水平：全国最低首套房房贷利率降到了4.1%。

　　包括廊坊、武汉、苏州、南京等城市在内的首套房利率将会按照“4.1%”来实施，这将是全国目前最低的房贷利率水平。

　　而北京地区在本次“降息”后，首套房房贷利率将会达到4.85%，在历经5年以后，北京首套房房贷利率再次“破5”。

　　而我们关心的是，未来中国的“房贷利率”会不会“破4%”？人民币汇率会不会持续“贬值”？中国还有没有可能出现“加息周期”？

　　我们的判断是：中国首套房贷利率将会持续“下降”，并有可能在2023年直接“破4%”，中国首套房贷利率未来将会保持在3.5%左右的水平。

　　原因非常简单。

　　第一，与全球其他国家相比，中国目前的房贷利率明显偏高，是目前为数不多还保持在4%房贷利率以上的国家。

　　像美国的房贷利率大概在3.7%，日本和欧洲大部分国家的房贷利率都仅有1.5%的水平。

　　中国的房贷利率显然已经太高了。

　　第二，经济高速增长期已经结束了，动辄8%以上的GDP增速已经不可能再次重现，中国未来的GDP增速大概率就是在4%-5%左右。

　　中国以前的房贷利率之所以相对比较高，是因为处于经济高速增长期，人民收入和财富都在快速增长通道。

　　收入快速增长，自然对高房贷利率也就可以接受。

　　一旦GDP增速下降，收入和财富增长的速度放缓，还想保持“高房贷利率”基本不可能，GDP增速的放缓决定了中国房贷“持续降息”是必然趋势。

　　甚至我们可以判断：在中国的房贷利率没有降到4%以下之前，中国不会出现“加息周期”，未来中国的房贷利率还想重回4%以上，很难。

　　人口红利的逐渐消失，GDP增速的下降，城市化进程的放缓，中国楼市的“韭菜”是越来越少了。

　　在这种背景下，房贷利率“持续暴降”是不可避免的。

　　人民币已经到了“最便宜”的时候了，现在的“车贷利率”甚至已经到了2%左右的水平，富人们最佳“加杠杆”时期已经到了。

　　这将是一个“穷人降杠杆”，“富人加杠杆”的时代。

　　在2022年这个“货币关口”，有人选择“躺平”，有人选择“奋进”，中国的阶层分化将会再次“拉大”。

　　随着中国央行的“持续降息”，美国的“持续加息”，人民币汇率肯定将会面临“新一轮的贬值压力”。

　　人民币汇率一般和两个要素“息息相关”：

　　第一个和“中美关系”有关，当中美关系有所缓和的时候，人民币汇率就会升值，相反就会进入“贬值通道”。

　　美国一直都希望人民币有所升值，来降低美国的“贸易逆差”，所以当中美关系缓和，人民币就会升值。

　　但是随着“台海局势”的升温，人民币升值的可能性降低了。

　　第二个和“国内需求”有关。

　　当国内需求旺盛的时候，人民币就会适当升值；而当国内需求萎靡的时候，人民币必将进入“贬值周期”。

　　尤其是国内房地产需求下降，往往是人民币汇率持续贬值的主要时间段。

　　此外如果再加上全球疫情的逐渐平息，其他各国的“产业链”的恢复，世界出口竞争加剧，人民币汇率贬值也在情理之中。

　　因此，随着央行的“持续降息”，我们判断2022年和2023年这两年，将是人民币汇率持续“贬值”的两年。

　　人民币汇率“破7”将是大概率事件。

　　综上所述，房贷“持续降息”，人民币汇率“贬值”，这意味着中国的货币政策坚持“以我为主”，不会考虑美国的“加息干扰”。

　　同时也意味着在目前这种情况下，“保房价，弃汇率”是一个当下最为明智的政策选择，房地产还是“必须要保”的。

　　因为“保房地产的背后”，其实就是“保地方财政”。

　　2022年1-7月份全国卖地收入仅有2.8万亿，同比下降了31%，减少了1.3万亿的土地财政，平均到每个月收入减少了2000亿左右。

　　1.3万亿的“土地财政”不见了，就可能会让很多城市“公交停运，教师发不出工资”，现在很多三四线城市已经开始在要求“公务员和老师帮助开发商卖房，领导带头买房”。

　　很显然，“财政压力”已经到极限，地方自救“力不从心”。

　　在这种背景下，“保房地产”“保土地财政”比什么都重要。

　　这就是央行不得不“多次降息”的主要原因。

　　【加大山老师微信群，微信号：ycim08】