"烂尾"危机：2000亿救市启动！

　　最近根据多家官方媒体的报道，国家级“保交楼”救市计划正式启动。

　　这一次的“国家级保交楼”计划将由住建部、财政部、央行等部门联合行动，通过“专项借款”的方式支持“已售且停工烂尾项目”完成交付。

　　这对于已经“实质烂尾”的项目业主来说，当然是一个“利好信号”，大家再也不用担心“买房后烂尾，无法交房”了。

　　因为“国家级保交楼”计划的实施，就已经意味着“国家兜底”了。

　　那么，这一次“国家级保交楼”救市计划的实施，“钱从哪里来”？

　　根据多家媒体提供的信息来看，这一次的“保交楼资金”主要来自于“政策性银行和中央财政”，但归根结底还是“央行兜底”：

　　第一，“国家级保交楼”计划的首批救市资金高达2000亿。

　　当然这仅仅是“首批救市资金”，后面肯定还会有“第二批”和“第三批”，预计总体救市资金不会是一个“小数目”。

　　第二，这笔钱将以贷款的形式，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行向地方政府发放。

　　钱到了地方政府手里后，最后由地方政府来实施“保交楼”计划。

　　“保交楼”贷款资金前两年利率2.8%，中央财政给予1%的贴息，也就是说“保交楼贷款资金”由中央财政支付1%的利息。

　　为什么国家要启动本次“全国性的保交楼”救市计划？而且还动用如此巨大的“资金规模”？

　　原因非常简单！

　　自从2022年6月份以来爆发的“全国性烂尾危机”已经造成了一个非常严重的“恶性循环”：

　　首先是居民因为担心“烂尾无法交房”不敢买房，造成了“新房销售暴跌”，进一步“恶化了房企现金流”，导致房企“无法复工开工”。

　　然后是地方政府“被迫”大幅收紧“预售资金监管”，进一步加剧了房企的“现金流危机”，房企再次被“重创”。

　　最后就是房企“没钱买地”，导致各地“土地财政暴跌”。

　　这个“恶性循环”一旦持续下去，那么中国房地产就很难有根本性的“起色”，所以要想启动“新一轮大规模救市”，首先必须要解决“烂尾危机”。

　　只有解决了“烂尾危机”，才能根本性扭转市场“预期”。

　　那么，目前全国的“烂尾规模”究竟有多大呢？

　　根据“第一财经”的初步估算：目前全国范围内出现断供的楼盘在150个左右，覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等20个省和70个城市。

　　其中，中国恒大、阳光城、泰禾、融创、佳兆业等已经出现债务“暴雷”企业旗下项目占了大多数。

　　烂尾项目绝大多数集中在三四线城市，但北京、深圳、上海、苏州、南京等一线或新一线城市个别楼盘也出现联名断供的情况。

　　也就是说：烂尾危机已经从“三四线城市”逐渐向“一二线城市”蔓延，甚至很多人在北京买“期房”，也非常担心“有可能会烂尾”。

　　由此可见，这种“烂尾预期”对楼市影响非常巨大。

　　本次“国家级保交楼”救市计划一下子拿出2000亿资金，如果按照150个“烂尾项目”来估算，平均一个项目至少可以拿到10亿-20个亿的“保交楼”纾困资金，“烂尾危机”基本可以得到缓解。

　　其实除了国家这一次拿出“2000亿”资金来保交楼，地方政府也已经开始陆陆续续成立“地方保交楼纾困资金”，确保楼盘“交付”。

　　7月份以来已经有36个城市提出了保教楼措施，比如郑州、南宁两个城市也设置了房地产纾困基金，也是为了确保“交付”。

　　所以首批“全国保交楼”的救市资金规模肯定会在2000亿以上。

　　但是，我们要特别提醒的是：不管是“地方保交楼纾困资金”，还是“中央保交楼纾困资金”，表面上看是“政府兜底”，是“央行兜底”，但最终其实还是“纳税人的钱”。

　　一句话总结：过去十年，中国房企“野蛮扩张”搞出来的“债务大窟窿”，最终还是由“全民买单”了，每一个人都为“保交付”付出了代价。

　　那么，随着“2000亿保交楼”救市的启动，对中国房地产有什么影响？

　　第一，对“烂尾楼”的业主当然是一个“重大利好”，对即将买房的“准业主”也是一个“信心保证”。

　　大家不用再为“烂尾”而担心了。

　　第二，“现房销售”将会逐渐成为主流，期房预售制度有可能将会逐渐淡出中国房地产市场。

　　比如北京近期推出的“第三批供地计划”中，就有多宗土地要求“必须现房销售”，甚至是“竞现房销售面积”。

　　这对房企的“资金实力”提出了非常高的要求。

　　第三，“房企将大规模洗牌”，民营房企将逐渐淡出中国楼市，而国企、央企将会成为中国房地产的“中流砥柱”。

　　一旦“期房预售制度”被逐渐淘汰，那么按照民营房企的“资金实力”，必将被国企央企所“淘汰”。

　　这就意味着中国房地产正式进入“国有时代”。

　　国企央企的房企“挣钱”，就相当于“国家挣钱”，中国房地产市场的“稳定性”大大提高了。

　　第四，“商品住房供应量将明显减少”，随着民企的“大规模退出”，“现房销售时代”的到来，商品住房的供应量和供应速度将会明显下降。

　　在期房预售时代，一块地从“拍卖环节”到“销售环节”，最少只需要6个月就足够了。

　　一旦进入现房销售时代，一块地要从“拍卖环节”进入“销售环节”，至少需要2年左右。

　　未来想买新房，只能慢慢等了。

　　在这种背景下，对于二手房的“次新房”显然是一个重大利好，中国房地产可能会很快进入“存量房市场时代”了。

　　所以一旦进入“现房销售时代”，二手房次新房的房价必涨。

　　综上所述，随着“全国性烂尾危机”的蔓延，中国已经启动了“国家级保交楼”救市计划，这不仅仅是为了解决“买房预期”的问题，同时也预示着中国房地产已经进入了一个“新的发展阶段”。

　　现房销售时代的到来，民营房企的大规模退出，中国新房开发门槛大大提高了，中国的新房市场可能即将被存量房市场所取代。

　　二手房，有可能将会逐渐成为中国人买房改善的“主力产品”。

　　核心位置的高品质“二手次新房”，将会成为市场的“香饽饽”。