北京第五个"新区"即将亮相！

对于很多人来说，北京到底有没有“新区”，其实了解并不多。

其实北京已经有过“四个新区”，而且每个新区都是“国家级”的，可以说，北京新区的等级都是非常“牛逼”的。

北京的第一个新区是“海淀中关村高新区”，它是北京在1988年成立的第一个“国家级高新区”，经过多年发展，海淀目前的GDP已经接近1万亿。

所以北京的海淀区，它既是一个“行政区”，同时也是一个“国家级高新区”，享受着“新区”的优惠政策。

只不过是由于成立的时间太早，很多人早就已经忘记了北京海淀区的“新区身份”了。

海淀为什么发展这么快？原因当然是因为海淀拥有“国家级高新区的新区政策扶持”。

北京的第二个新区是“北京亦庄经济开发区”。

很多人都只知道“亦庄”，却压根不知道“亦庄”到底是什么身份。

其实“亦庄经开区”也是“国家级”的，它是1994年由国务院批复成立的“国家级经开区”，而且目前也是全国最牛的“国家级经开区”。

在全国230个“国家级经开区”中，亦庄排名第一。

可以这么说，为了推动北京的经济发展，其实国家是最早批复北京成立“新区”的城市之一：海淀的“国家级高新区”和亦庄的“国家级经开区”，是北京最早成立的两个“国家级经济功能新区”。

这两个“新区”，经过多年的发展后，已经成为北京房价最高的板块。

北京的第三个新区，则是2017年横空出世的“河北雄安新区”。

“河北雄安新区”有两个非常重要的特征：

第一，雄安新区的等级要高于海淀和亦庄。

海淀是“国家级高新区”，亦庄是“国家级经开区”，而雄安则属于“国家级新区”。

从行政等级上看，雄安是“副省级”单位，而海淀和亦庄属于“正厅级”单位，因此雄安＞海淀＝亦庄。

第二，雄安新区是“中央直接投资，北京援建”的重点新区，几乎所有的资源都来自于北京。

雄安新区几乎所有的建设资源都来自于北京：从央企总部，到部属高校，再到金融总部机构，行政单位等等。

雄安新区几乎是“清一色”的北京资源构成，甚至新区的管理模式，也是清一色的“北京模式”。

有很多人以为雄安新区是“河北的”，其实官方一直都在说：建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的两翼。

这说明所谓的“河北雄安新区”，其实是北京的“新区之一”，由中央投资，北京援建，属于北京城市的外溢功能之一。

可以说，国家级新区“雄安新区”的亮相，让京津冀地区的城市格局发生了巨大的变化：从京津双城，逐渐向“京津雄”三城演变。

雄安新区向“雄安市”逐渐过渡，已经成为定局。

甚至可以这么说，雄安新区的出现，其实一定程度上分流了天津的发展红利，天津未来的发展可能需要寻找全新的突破口。

因此，基于雄安新区的“发展特征”，我们坚定地把雄安新区定位于北京的“第三大新区”，是北京在海淀、亦庄之后的第三个国家级新区。

北京的第四个“新区”，则出现在2019年的大兴。

北京大兴国际机场在2019年正式全线通航，于是国务院又把“大兴临空经济区”变成了“国家级临空经济区”。

这个“新区”同时把廊坊也包括在里面，并于2021年成立了“北京和河北的联合管委会”，统一统筹北京和廊坊的发展。

只不过是“大兴机场临空经济区”成立时间晚，周边配套弱，发展需要较长的时间，按照规划可能需要10-15年才能有一个“雏形”。

“国家级临空经济区”在中国发展都比较慢，目前拥有16个国家级临空经济区，还没有一个能够发展起来的。

原因在于中国的航空业实在是不发达，很难形成产业链和产业规模。

因为在中国，真正的风口产业只有四大类型：

第一是金融业，所以城市CBD区可以搞起来。

第二是科创产业和互联网，所以国家级高新区可以搞起来。

第三是中高端制造业，这个适合“国家级经开区”。

第四是央企国企的总部经济，这个适合“国家级新区”。

所以中国的“临空经济区”大多数发展缓慢，像北京的顺义临空经济区，武汉的东西湖等，历经多年，房价依然很难涨上去。

像北京的大兴机场国际临空经济区，时间周期可能就要更长了。

那么，北京还有没有“第五个新区”的出现？

2022年12月23日，河北发改委再次发出声音：要尽快成立北三县通州区一体化示范区联合管理机构。

这意味着北京第五个“新区”马上就要亮相了。

一旦成立“联合管理机构”，那么就意味着“通州区+北三县”将会成为第五个“北京新区”，它未来的“产业定位”和“政策定位”将会尤其值得关注。

甚至市场已经给这个“新区”取名为：北三新区或者京东新区。

而且还有人“戏谑”的建议：应该把通州区+北三县进行合并，成立一个“新北京市”，这样就可以和雄安市，一起成为首都未来的“双翼”。

还有人建议：应该把“首都都市圈”分成三大特区来管理，“雄安新区+首都特区+京东新区”。

我们认为，其实叫啥名字不重要，是不是特区更不重要。

“通州+北三县”未来最重要的，还是管理模式：谁管理，谁投资，谁建设。

简单来说，就是谁来管理，谁出钱建设，谁导入资源。

如果在“成立联合管理机构”后，成立“新区”，能够快速导入北京管理模式，导入北京的配套资源，那么这个“第五个北京新区”将会得到快速发展。

对于“通州区”来说，最重要的是要找“发展腹地”，而对于北三县来说，最关键的则是“导入高配资源”，改变“低端形象”。

尤其是对于北三县来说，如果能够引入“一所北京211高校”，“1-2家北京公办的三级甲医院”，“3-4所北京公办的优质中小学”。

那要比“什么检查站外迁”重要10000倍。

廊坊北三县的发展问题，压根不在什么“检查站外迁”，而是在于“生活配套实在太垃圾了”，压根无法吸引和留住北京的“买房客群”。

甚至北京的“养老客群”都嫌弃北三县的“垃圾配套”。

就算2025年地铁通了，北京人来了，北三县就真的能够留住“北京人”吗？

交通是基础，配套才是关键，产业只是加分项。

尽快成立“新区”，成立“联合管理机构”，导入北京优质配套资源，才是北三县最终的市场出路。

【直播预告12月26日晚上8点】

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