2023年，北京"老城不拆"！

对于2023年的北京楼市来说，变化肯定会有，但关键看政策的力度，政策是决定北京房价的关键因素。

根据北京市政府2023年的“政府工作报告”，我们可以看到北京楼市未来的两个趋势：

第一，北京2023年依然坚持“老城不拆”，拆迁和棚改将持续不会在北京老城出现，甚至在北京四环里都接近“零拆迁”。

北京自从2017年提出“老城不再拆”的原则后，我们以为可能只是“房住不炒”背景下的权宜之计。

但没有想到的是，在2023年急需楼市救市、经济刺激的背景下，北京依然坚持了“老城不再拆”的原则。

这意味着众多居住在北京老城里的“老破小居民”，想要得到“拆迁的机会”依然渺茫，近期内只能通过“城市更新”的方式来改善居住环境。

所谓的“城市更新”，大多数就是“刷刷外墙”，“整整设施”，“加加电梯”了，要想再来一次“拆二代”的暴富机会，目前看很渺茫了。

根据北京发改委的消息，2023年北京“城市更新”的任务是：

启动危旧楼房改建和简易楼腾退20万平方米。

实现老旧小区综合整治新开工300个、完工100个，老楼加装电梯新开工1000部、完工600部。

开展2000户平房院落申请式退租和1200户修缮。

说实在话，这个2023年的“城市更新目标”要比2022年已经实现的任务相比，速度变慢了。

2023年北京老城的“城市更新”速度不是加快了，而略微有点变慢了：2022年北京城市更新可是“超额完成任务了”。

而2023年依然定了一个“相对低的目标”，这似乎表明了一种态度：北京老城“不宜大动”，而是要“循序渐进”。

北京的老城更新速度变慢和坚持“老城不拆”，会给北京楼市带来两大明显的影响：

第一，城区“老破小”的房子流动性将会变慢，房价将会承压。

“老城不再拆”原则的延续，会让很多“老破小”的房子无法得到拆迁机会，从而不得不进入市场中进行挂牌销售。

所以北京主城区“老破小”的挂牌量还会进一步增加，供应量会加大，溢价能力下降，房东不降价会越来越难卖。

原来很多北京城区“老破小”的房子不愿意挂牌出售，就是因为房东都在等着“拆迁”的机会，而一旦“拆迁机会”变得越来越渺茫。

那么，大家都被迫都拿出来“挂牌销售”，会让城区的“老破小”市场竞争越来越激烈，流动性下降，溢价能力降低。

第二，主城区“新房和次新”改善项目，依然有涨价空间。

只要北京“老城不再拆”，就意味着北京老城的新房和次新项目，会越来越稀缺，尤其是北京四环里的“改善次新和新房”。

在“老城不拆”的背景下，这种“四环里”的地段都属于北京的“不可复制的再生资源”。

如果北京“老城能拆”，那么四环里就会出现大量的“新房项目”，稀缺性就不会那么强了，但北京四环里已经不让“动了”。

所以如果你想在四环内买房，90%是“老破小”，只有10%是“品质次新和新房”，所以可以判断未来北京四环里的“次新和新房”依然有涨价的空间。

第二，北京2023年的“政府工作报告”首次提出“支持住房改善”，这是自从2017年以来北京针对住房市场的“首次松绑”。

从历史上看，北京房价上涨存在两大关键推动因素：一个是“学区房因素”，另外一个就是“改善需求因素”。

以上两大因素只要有所“放松或加持”，北京房价就会出现明显上涨趋势。

所以自从2017年以来，北京为了抑制房价过快上涨，连续出台“打压学区房政策”和“遏制改善需求政策”，尤其是“认房又认贷，认贷款记录”，“二套首付提高到80%”，“离婚三年内限购”，“多校划片，调剂出区”等政策。

牢牢将北京房价“按在地上摩擦”。

但这么多年过去了，北京的“改善需求”并没有消失，而是被强制延迟了，大量的“改善需求”可以说是“蓄势待发”。

一旦北京楼市政策出现“支持改善需求”，甚至是“取消认房又认贷”，又或者是“降低二套首付比例”，“放松离婚买房限购”等政策。

那么，北京的“改善需求”是极有可能出现井喷行情的。

根据我们的判断，北京“楼市调整优化政策”极有可能会在年后出台，新的政策尺度会有多大，将会决定未来一年北京房价的涨幅。

从目前看，支持“多孩家庭改善住房”和“近郊新城松绑，推动城区人口疏解”应该是基本确定的，这背后隐含在两层重大趋势：

一个是“支持多生育，改善中国人口负增长”困局已经是明牌，包括北京、上海在内的超一线城市，也要出台支持“多孩家庭”买房政策，基本上是确定的。

第二个是“推动城区人口疏解”是一线城市的基本发展逻辑，因此北京、上海等城市必将出台“近郊新城楼市松绑政策”，让城区人口加速向近郊新城疏解也是必然的。

从以上两大趋势看，超一线城市的“近郊新城”房价一定会有一波人口红利行情，比如北京的“亦庄地区”，上海的“虹桥板块”等，房价会有进一步的提升空间。

综上所述，2023年的北京楼市，基本上将呈现出“结构性政策行情”。

主城区“老破小”将持续承压，而次新和新房会有上调空间，属于“产品结构行情”，而近郊新城由于政策松绑，常住人口进一步放大，城区改善需求外溢井喷，房价也有提升空间，属于“板块结构行情”。

2023年，对于北京来说，资产优化势在必行。

【直播预告1月20日晚上8点】

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