广东
这几天，越秀地产的权益销售金额真实性，是投资者热议的话题。
有投资者公开质疑，越秀地产通过第三方榜单数据，将今年1至2月的权益销售额占比由60%多提升到90%以上。
包括克而瑞在内的多家机构显示，越秀地产全口径销售金额为224亿元，权益销售金额为211.3亿元，占比达到了95%。
其中，克尔瑞数据显示，广州地区全口径销售额123.43亿元，权益金额70.48亿元，均位于广州第一位，有多达140亿元权益金额来源于广州之外的地区。
显示，数据的真实性难以支撑。
无逻辑观察统计2018年至2022年克尔瑞披露的房企销售数据，其中2018年越秀地产实现了权益销售占比达105.27%，排名每年逐前、权益销售比也在逐增，2022年终于靠着权益销售金额进入了全国房企前十名，权益比达99.33%。
不过，越秀地产也否认了投资者的质疑，表示，公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据。
从合规披露的消息来看，关于权益销售额和权益土地储备，翻到越秀地产2019年年报，就已发现没有披露公开数据。
越秀地产权益土储、权益销售金额，成为了“迷一样存在”。只不过，需要投资人和公众依靠其他方式进行佐证。
尽管这两项数据难以知道具体数额，但有两项数据可以很直接说明越秀地产权益销售额：新增土地储备、非控股权益收入。
我们统计2019年至2022年中的新增土储数据（经审计），权益比分别为58.48%、67.61%、58.78%、63.14%。
2022年下半年，越秀地产披露公告中，自身拿下20宗地块，总建面约338.75万㎡，权益比为47.2%；综合上半年拿地情况，全年新增土储为684.31万㎡，权益比为52.9%。
同时，全年拿下的36宗地块，权益比超过50%的仅有14宗，占总额不到40%。
4年权益新增土储占比在53%到67%之间；如何将不到7成权益土储，卖出90%及以上，是个好问题。
非控股权益收入中，2018年至2022年中期，越秀地产对应占总收入比例分别为10.27%、26.36%、9.29%、33.91%、31.95%，处于波动向上趋势。
合营、联营操盘项目存在诸多不确定性，特别是大量房企爆雷之后，也会给合作方开工、销售收入造成不小的阻力。但却是规模扩大的“利器”。
抛开越秀地产来看，第三方机构排行，向来有很大的水分，与真实销售往往存在不小的差距。
房企愿意花钱买榜单，主要是为了拿到融资或更加便宜的资金，因为金融机构融资评估的主要参考之一，就是：第三方机构排名。
2016年左右几年，泰禾、福晟、佳源等闽系房企通过“冲榜”方式，打开了融资渠道和降低融资成本。
后来，我们都知道，渡过2020年房地产融资“最好”的一年之后，“三道红线”等陆续出台，第三方机构的排名水分，也被挤了出来，“鬼故事”也纷纷上演。
过去，“买榜单”这个事，基本很少有国央企参与，原因也很简单，它们本身自带“融资成本低”的技能。
作为广州国企，越秀地产并不需要担心融资问题，借贷成本也在逐年下降，由2019年的4.93降到了2022年中期的4.11%。
翻看越秀地产最近两年的积极拿地动作，也可以看出一二。
以2022年拿地情况来看，除了广深市场外，以上海、杭州、合肥、南京为主地华东市场，以重庆、成都为主西南市场、以郑州、长沙为主的华中市场，都是越秀地产重要发展市场。
进一步看权益比，也能发现大部分是50%以下，2021年新增土储情况同样如此。
想要扎根新城市或发展更多城市，通过提高第三方机构排名打响知名度，不失为一种好的方式。
与合规披露的销售相比，“谜一样”的权益销售额显然更有操作空间。
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