社区商业全面开花，“内卷”之下如何释放超区域吸引力？

对于社区商业的大好前景，市场已经给出答案。随着各路商业地产玩家纷纷下场，社区项目从爆发式粗放型发展渐渐走向精细化更迭，从只满足社区居民的日常购物、餐饮的场所功能，发展为周边居民休闲、娱乐、社交、工作的多元综合空间。

在一些新开的社区项目中，功能越来越完善，辐射范围也更广，在造福一方邻里的同时，形成超区域的吸引力。

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社区商业全面开花

呈现怎样的发展趋势？

◇满足居住人群生活需求，建立生活业态体系

社区商业有着很强的地缘属性，而不同城市不同板块的居住生活以及消费习惯都会有所不同。

除了承担居民生活消费之外，社区商业还需承担社会职能。在购物消费空间之余，还释放出更多公共空间，供周边居民娱乐消遣，比如公园、图书馆、教育区域、展览馆等，同时与数字化、科技化加强结合，建立起了一个全新、完善的生活业态体系，成为提升居民幸福感的意义所在。

◇线上流量之争，倒逼线下更多元的场景诞生

商业市场内卷，场景消费被推上了风口浪尖。电商满足了人们生活的基本商品需求，线下唯有发展更为多元化、社交化、综合性的场景，才能与之一争。

社区商业尤其需要重视生活方式空间的营造，针对社区居民属性，增加开放性特色空间，通过举办多种主题活动增加消费者黏性，丰富业态组合，满足基本生活需求，更要满足人们对居住空间的情感需求。

◇存量商业竞争激烈，社区商业寻求超区域吸引力

存量市场竞争日益激烈，社区底商、传统散售型沿街商铺竞争力大大下降，人们对生活品质的追求，迫使社区商业从业态、场景、规格上不断升级。综合性的开发也使得运营成本水涨船高，在保障基础客群的同事，需要辐射更多人群才能维持生存。

不少社区项目开始积极塑造自身的独特魅力，不局限于邻里服务，而往往能以小而美的特征，不断吸引外来客流，甚至成为互联网时代的网红地标。

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社区项目该如何释放

超区域吸引力？

◇超级主力店重塑社区商业格局

上海海梦一方

因为首家6000㎡“空中海洋馆”而备受关注的海梦一方，位于上海闵行区梅陇镇莲花南路，7月22日正式开业，据官方数据，首个周末客流总客流320000+，销售额9000000+。

海梦一方所处位置非核心商圈，周边住宅、学校遍布，但商业配套整体老化严重。闵行梅陇板块近几年内无新增商业，且缺乏品质商业消费内容。海梦一方凭借时尚的面貌和商业内容的稀缺性，对周边居民具有很强的吸引力。

项目紧邻中海寰宇天下（小区），8万多方的体量，有着丰富的亲子娱乐业态，商场内还配备了游乐设置，打造了全楼层母婴室、亲子卫生间，对家庭客群十分友好，也让消费者对它有更多的记忆点。

但海梦一方并未沿着传统社区商业项目仅满足基本生活配套的功能定位，而是瞄准魔都社区商业升级赛道。引入超级主力店Skysea云上海洋馆，馆内有360°梦幻水母剧场、半开放式企鹅岛、深海探幽科普区等，占据项目的L5-L6层。项目整体也以“海洋·自然·探索”为主题进行特色内容打造，打破了我们对社区商业的印象。

从开业的数据表现来看，海梦一方的“海洋主题馆+商业购物中心”的创新模式和特色的主题定位，不仅激活区域消费力，还吸引了“超区域”的消费客群前往。

◇成熟“社区观”打造区域友好商业

印力浐灞印象城

今年6月22日开业的西安浐灞印象城，地处西安市城东核心区域，建筑体量约6.4万㎡。项目周边成熟社区+筹建中的社区数量可观，途径项目的客流络绎不绝。

项目定位「美丽生活共同体」，通过丰富的餐饮、超市、服务配套、生活零售、电影院的组合，形成深刻影响消费者生活质量的日常消费场景。

比如餐饮业态涉及丰富风格的菜系、轻餐咖啡等，既有市井烟火气息，又有年轻人乐享的精致生活氛围，能够吸引亲子家庭、年轻客群来到项目打卡、社交、聚会。

比如打造宠物友好场景，引入西安优质特色宠物品牌派提欧，打造200平方米的宠物友好空间「宠派对Petday X宠物乐园」，作为社群主理人与项目共同运营建立垂直宠物类社群，辐射周边社区爱宠人士，等等。丰满了项目的公共生活氛围，同时聚集高黏性的兴趣爱好共同体。

浐灞印象城在筹备和开业期间持续打造各类活动内容——原创市集「北辰路700号」、乌镇戏剧节嘉宾剧目西安首演、印唰厂×翘翘公园、三丽鸥草莓花园展与三丽鸥大明星见面会等，既注入新的活力场景，又贴合在地文化基因，使得每位社群成员的情感和精神在家门口就能得到一定的宣泄。

更为重要的是，浐灞印象城深入社区居民生活需要，营造了一座便利性很强的社区服务中心。比如场内二层设置社区服务中心，与辛家庙街办共同筹建和运营。社区卫生服务中心，由未央区卫生健康局筹办，提供儿童疫苗，老年体检等服务。社区服务中心则提供独生子女证办理、社区医保缴纳、退伍军人证等服务。将公共事务融入进来以后，邻里商业空间摇身一变成了社区公共空间。

浐灞印象城不仅是适合新一代消费观念和生活节奏的商业范本，更以成熟的“社区观”，对社区商业营运进行了全新解读。

◇保留群体记忆的城市新名片

香港中环街市

街市的兴起不仅为居民提供了方便，也成为了社区生活中不可或缺的一部分。在香港中环街市这个令人瞩目的案例中，我们可以看到社区商业的多元模式得以充分展现。

中环街市曾是港岛区居民采购粮食的重地，被前港督戴麟趾爵士宣称是“全东南亚最大型肉类市场”。这个被列为三级历史建筑的街市，于2003年停止运作后，空置多年，其活化方案一改再改。2021年8月，经过全面修复改造，中环街市以全新面貌开放。占地约4,150平方米，总楼面约12,000平方米，共有3层。

▲中环街市改造前（图源/香港市区重建局）

▲中环街市改造后（图源/香港市区重建局）

活化后的中环街市摇身一变，成为一座摩登建筑。设计上，项目保留原建筑Bauhaus和现代流线风格，以及内部的一些结构设计，包括水磨石主楼梯，13档传统街市肉档、海鲜档、蔬果档原址等，让市民能感受往日氛围。

▲上：何藩摄影；中：《无名》电影剧照；下：中环街市如今

贯穿三层街市的水磨石主楼梯是建筑最标志性的角落，摄影师何藩的作品中最常出现的一条楼梯。电影《无名》结尾，王一博饰演的叶先生在这里留下了落寞的背影，这个镜头致敬了香港摄影大师何藩摄下的中环街市。

鸡蛋灯是香港传统街市经典标志。改造后的中环街市保留原有的形状，将鸡蛋灯按比例缩成约1:2的袖珍版，设计成地下两个主入口的装置艺术，令人进入室内立刻回忆起曾经的市场，情怀拉满。

保留的13个老档口，部分用于展示原有建筑风貌，如海鲜档的储水缸和通水渠、家禽档的砧板与血槽、菜档的货架和肉档的案板等，都成为人们感受昔日街市氛围的珍贵场所。

此外还有金源米业、银杏士多、渔民办馆等10多个原有街市档口焕新，但保留了传统商店的招牌和标志，充满年代感和港式风情。

中环街市的活化还着重于公共空间的创造和社区生活的维系。中庭被设计成一个流动的无边界空间，提供了舒适的环境供人们休憩和交流。大型投影和音响设备使中庭成为街头表演和活动的理想场所，在这里经常举办与社区相关的展览和活动，加强了项目、客群和社区之间的联系。

街市涵盖了各类零售和餐饮业态的店铺超过100个，包括本地文创小店、酒吧餐厅、特色小吃和生活杂货，二层还有一间知名的杂货铺Slowood入驻，主打环保、「走塑」裸买概念，食品按称重计算价格。将现代生活与老街情怀恰到好处的结合。

项目设置“中环街市历史旅程展”，通过珍贵的展品和藏品，为人们提供了一个深入了解街市近180年历史变迁的机会。这个展览不仅吸引了居民和游客的参与，更进一步丰富了社区的文化内涵。多元的活动和展览让社区焕发了新的活力，为居民带来了更加丰富的社区体验。

如今的中环街市里，有来买咖啡的上班族，有来感受历史气息的“老香港”，也有站在历史痕迹前“打卡”的游客……其意义和价值也已然超越了社区商业的范畴。

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对于社区商业项目而言，最致命的是缺少用户粘性和客流转化，电商发达，小规模的实体商业本就艰难，而城市不断建设，轨道交通的便利，使得周边消费者“舍近求远”的成本一步一步降低，社区型项目也不得不面对与区域或城市商业中心的竞争关系。

对于社区商业的界定，不应该只限于规模和大小，更应该解锁一种新的消费思维。未来的社区商业，各维度升级，将想要表达的主题、功能、内容、场景、个性化信息传达给客户，成为了关键。

部分资料及图片参考来源：赢商网/iziRetail热点/香港中联办/万商俱乐部/香港商报/中环街市/淮扬港人/项目官网/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。如需转载请标明文末参考来源以及此文章来源，谢谢支持！

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