珠江新城，扛不住了！

新政一出，5月最后几天，珠江新城的二手成交量直接飙升4倍！

有粉丝问我，难道，珠城要回暖了，要触底反弹了？

很抱歉，珠江新城，普遍还在降价！

01

新政后成交加速，但药效并不持久

看5-6月的珠江新城成交趋势，有一条很明显的分界线。

叫做，新政前和新政后。

整个5月，珠江新城一共成交了44套，在28日之前，成交量28套，日均1套。

新政后的4天，来了一个大反转，成交了16套，日均4套，直接翻了4倍，特别30日，一天就卖掉了7套。

毕竟是宇宙中心，新政的药效还是立竿见影的。

不过哪怕是打了强心针，5月和4月相比，成交量还是少了11套，和3月相比少了18套。

万一没有新政出台，5月的珠江新城应该就是30套左右，真的会死得很难看！

而且，这个药效，似乎并不怎么持久。

6月截至今天，一共成交了35套，日均不到2套。成交速度又慢下来了……

量在价先，连新政都只能让成交量短暂地起死回生，那降价就依然还是珠江新城的主旋律！

02

珠城房子哐哐掉价，最高降一千万成交

曾经10万+俯拾皆是的珠城，新政前后成交的房源，居然大部分都没达到这个门槛。

保利心语在5月一共成交了3套，有两套均是81㎡的北向，单价分别是9万/㎡和9.6万/㎡，又两套跌破10万单价的房源诞生了！

我翻了一下历史成交记录，同小区80多平的户型，上一次出现9字头还是2020年。

2020年之后，就一直是10万+，后面甚至有更差的户型，成交价高达14.4万/㎡。

对比之下，相当于降了5万/㎡！

另外一套是112㎡的南向低层三房，5月29日成交，总价1230万，单价10.92万/㎡。

这个户型的价格最高峰出现在2023年1月，同样是低层单位，成交总价1688万元，单价15万/㎡。

一年半的时间，总价直接跌了458万元，跌幅高达27%。

照这样跌下去，保利心语离彻底跌破10万/m²已经不远了！

事实上，成交价不到10万/m²，在珠江新城已变得越发稀松平常。一大批楼盘，正在接连跌出10万+的门槛。

星汇园，5月30日成交一套118.7㎡南向低层三 房，总价1088万元，单价9.16万/㎡，

这个户型价格最高点出现在2022年6月，总价1590万元，单价13.4万/㎡。

不到两年，价格就跌了三分之一。

还有珠城东区的星汇雅苑、尚东美御、嘉裕丹顿阳光，中区的方圆月岛、领峰园等小区，这两三年成交价没有低于10万的，但在近期却不约而同出现了成交价低于10万/㎡的房源。

一批楼龄老旧或产品一般的房源正率先跌破10万。而那些相对优质的房源，情况也没好到哪里去。

汇峰苑，5月30日成交一套139㎡的高 层三房，户型南北对流，方正实用，成交总价1750万，单价12.58万/㎡。

同户型的历史价格高点出现在2022年 3月，成交 总价2240万元，单价16.1万/m²。

两年时间跌了490万元，跌幅约22%。

尚东君御，5月30日成交了一套174.94m²北 向高层四房，成交总价2000万元，单价11.43万/㎡。

而2023年3月 成交的一套同户型 中层单位，总价2550万元，单价14.43万/㎡。

只是晚一年卖，这个业主就足足亏了550万！

金碧华府，5月30日成交了一套南向143㎡房源，总价为1510万，有中介朋友告诉我，业主在7天内调价100万，然后快速成交。

有着同样想法的还有中海璟晖华庭的这位业主，新政第二天，立马主动降了259万，只要钱不要房。

现在，这套房源挂牌单价只有12.4万/m²，而同户型在去年同期的成交价，还高达16万/m²。

在业主都急着出手的情况下，哪怕是嘉裕公馆这样的豪宅，也出现了踩踏式降价的行情。

我去贝壳统计了一下，这个小区有5套房源挂牌价低于16万/㎡。要是买家再砍砍价，分分钟跌破15万/m²！

要知道，作为珠江新城中区的明星盘，前2年，小区可是突破过20万+天花板的。

嘉裕公馆5月19日成交的一套199㎡的单位，总价3000万，单价才15万/㎡，而在高峰期，同户型成交价在3800万以上。

有知情的中介告诉我， 这套房子业主是足足降价1000万才卖出的。

03

过往暴涨的逻辑，已经不再适用

我总结了一下，珠江新城新政后成交的房源，有这么几个特点：

1、降价力度很大，都不用买家出手，业主自己先砍一大刀；

2、能卖出去的，都已经接近或者刷新了历史最低价；

3、连不少昔日的网红盘，成交价也开始直线坠落。

看来，哪怕是宇宙中心珠江新城的业主， 想趁着这个风口清货，也要给出他们的投名状，就是狠狠地降价，还要降到位！

我跟大家说过很多次，过去一些年，珠江新城的暴涨，是建立在物以稀为贵+一手断货多年的基础上。

但现在，一面是琶洲、金融城、万博、白鹅潭都在崛起，广州正在从单中心向多中心发展；一面是保利都荟天珺、越秀观樾、中海大境、琶洲南TOD二期等相继入市，产品力全方位吊打珠江新城很多高龄二手，价格还要更低。

当买家不用只盯着珠江新城那一亩三分地，当一、二手存在断层式价差再加上户型、产品的降维打击，当珠江新城的房子不稀也不贵的时候，你是买家会怎么选？

一年多前，珠城东中西三大板块，平均挂牌量不到400套。如今，珠城东中西挂牌房源量，均已超过了800套。 房源足足增加了一倍，价格怎么可能不跌？

奉劝各位，珠江新城过往暴涨的逻辑已经不再适用，千万不要再试图用JYD加高杠杆来珠江新城炒房。

否则，你一定会输得很惨！

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