越秀万博城，保姆级选筹指南！

越秀和樾府清盘之后，长隆万博悦府风头无两。一时间，万博是华润的万博。

昨天，里仁洞旧改横空出世，正式开放售楼部，磨刀霍霍向万博。

脱胎于旧改的越秀万博城，已经搅动万博风云。

售楼部开放实拍图

一起来看看万博城各方面素质如何，能挑战悦府在万博的扛把子地位吗？该如何选筹？

首开地块位置全盘最好

旁边无高楼，视野无遮挡

万博城首开地块，也叫CBD组团，位于万博核心区，紧挨锦绣香江别墅区，西北向600-800米就是越秀和樾府、长隆万博悦府，东北向700米就是万博核心区。

如下面航拍图所示。

也由于旁边没什么高楼，这个组团的视野都很不错。

正南：锦绣香江别墅区、里仁洞村、金山谷；

西面：别墅、保奥广场、耀胜新世界；

西北：长隆万博悦府；

北面：越秀和樾府、万博核心区；

东面：万博核心区、华南碧桂园。

具体的景观视野如何，可参考下面这个视频：

广州买房计划

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此外，该组团的另一个优点是很安静，没什么噪声干扰。无论是北向的汉溪大道，还是东面的番禺大道，都有六七百米的距离。

福兮祸所依，有好自然就有不好——到地铁站不算近。

地图显示，从首推地块（鹤地庄碑石旁）出发，到地铁南村万博站E2口，步行约1.5公里。属于比较远的距离了。

紧挨锦绣香江紫荆园规划有一条马路直通番禺大道，日后步行有望缩短至1.1公里。

办公、商业综合体，万博都齐活了，也不远。

但作为一个建设规划达500万m²的旧改项目，万博城规划了约70万m²办公+约10万m²购物中心+约10万m²商业裙楼+约26m²平品牌酒店及公寓。

10万m²购物中心+10万m²商业裙楼，商业体量还是很可观的。

但越秀集团在商业层面并无太大建树，拿得出手的商业品牌目前似乎只有一个悦汇城。

万博悦府之所以强势，与华润在商业上的成就密不可分，毕竟万象城、万象天地太有名了。

至于很多人会关心的对口学校问题，万博城规划5所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，分布在各个组团之间。

从理论上说，万博城基本不会出现无书可读的情况，需要顾虑的是引入什么教育品牌？

前段时间，越秀地产在一次公开会议上提及，“即将引入广州TOP级名校教育”。

应该不会太差。

尤其是万博悦府都盛传引入“广雅+东风东”了，要是没有一个好的教育品牌，拿什么来打？

猜猜万博城会引进什么学校呢？

参考越秀地产在番禺的操作，鸟叔收到小道消息，据说是PYGF。（敏感信息不方便文章里说，想知道万博城学校的具体情况，加鸟叔微信私聊。

日照，还是正南的最好

回到首开地块。

CBD组团分三期开发，一期就是首开地块，容积率约3.81。

可能有网友担心市政路太近，在这里简单说一下：

CBD组团有一条市政路环绕了大半个地块，就是下图黑色部分，其中一节在组团的超级盖板下。相当于隧道，加上该马路主要是小区业主出行，影响不大。

根据规自局公示的建设工程设计方案，可以看到首开地块由2栋32层、3栋38层超高层住宅，以及一所幼儿园组成。

5栋住宅半围合式布局，每一栋均为独栋点式排布，且每栋楼的自遮挡很弱，基本没有。

再生资源回收点很小，占地约10m²，位于5栋东北侧

首推地块西侧、北侧均为锦绣香江别墅群，未被周围建筑物遮挡，但由于部分楼栋间距较小有一定遮挡，一些梯腿的日照表现只能说还行。

以大寒日为例，鸟叔建了模型来模拟大寒日的日照变化。

凭日照走势不太好判断较为具体的大寒日日照时长，我们看下面三图：

可以看出，5栋楼当中：

2#的日照表现最长，特别是南向的2条梯队，甚至低楼层的日照时长都到达了惊人的7-8小时。

其次是3#和4#的正南向梯腿，日照时长主要在5-7小时之间。

1#和5#由于相邻楼栋的遮挡，日照表现稍差。尤其是，1#的东侧梯腿以及5#南向两梯腿的中低层，遮挡较为严重。

有一点要说明一下：2#、3#、4#、5#各有1条西南梯腿，因为偏西较多，下午的西晒时长不算短，空调要开得很足才行。

鸟叔自己选的话，当然是2#的南向梯腿，日照足够，无西晒之忧。

首开地块就不做噪声分析了，因为不靠主干道，影响不大。

户型：使用率超高，但仍然有Bug

梯腿的选择之后，再看看户型。

5栋楼的全部户型分布，鸟叔都标出来了。

向右滑动查看实景图

由于万博城的楼型设计独到，加上全独栋设计，每一户都是边户。

首推楼栋为1#和3#，货量约230套（首层架空计算）。

1#小户型为主，2T4；3#大户型，2T3。其中：

东南向的103m²，2条梯腿，约62套，

东南向的122m²，2条梯腿，约62套，

南向的142m²和166m²、西南向188m²，各1条梯腿，各36套。

可惜，鸟叔最喜欢的正南向103m²不在首推范围。

6个户型，110%-126%实用率，别说万博，放眼全市都是顶呱呱。

分别鉴赏一下：

约103m²四房两卫：首选东侧梯腿高层

103m²做四房，万博乃至整个番禺的二手房都得抓瞎了。

12.1米东南向采光面，阳台开间与客厅相通，为6.1米，且阳台宽约1.8米。

可从客厅隔出一个2.6米的房间来，面积约8.5m²，和南向次卧同样大小。且客厅开间还有3.4米（扣除10厘米墙体），相当不错了。

使用率超110%，偷面积技术太牛逼了。

唯一顾虑是，日照被2#挡住不少，中低层大寒日日照时长普遍3-4小时。

不算太好，但也满足了规范要求。算是性价比很高的一个户型。

约122m²四房两卫

户型设计很不错，阳台开间7.7米，宽1.8米。门口处最小的房间开间2.6米，面积约8.8m²。

尺度相当可以，只是采光日照被楼栋自身和2#挡住挺多。

约142m²四房两卫

五开间朝南，南向采光面长达17.1米，估计不少粉丝一眼喜欢，实际上这个户型的设计算是当中不太好的一个。

走道太长，浪费面积多，厨房门朝X空间，容易吸油烟。

约166m²四房三卫

正南向，南向采光面16.9米。其中，客厅面宽达4.5米（不含X空间），真够豪的了。

因为1栋和2栋楼栋有一定遮挡，中低层日照稍差，时长约2-4小时。

约188m²四房三卫

双主套、双阳台、超17米西南向面宽，有专属电梯厅以及带浴缸的主套。

采光没问题，但日照有一定影响，模型显示大寒日日照时长普遍约为2-5小时。

最后简单总结一下：

如果仅从日照角度考虑，142m²高层＞103m²东梯腿高层＞166m²高层。

相对来说，122m²日照不太好；188m²日照尚可，但要考虑西晒问题。

这几个户型当中，鸟叔建议慎选122m²西向梯腿，因为2#和3#这两栋楼太近了，无论是采光还是视线，都被挡住不少。

选筹：看中的户型，买哪栋哪层最好？

当然，到底怎么选，关键还是看预算和需求。还是跟大家详细说一下，具体每个户型应该怎么选。

103㎡四房：首选东侧梯腿高层

首推103㎡户型只有2条梯腿，都在1#，选择不难。主要任务是更好的采光。

从日照模拟时长就知道，明显是东侧梯腿103㎡的日照要更长，特别是高层单位，而且视野也更好。

鸟叔的建议是东梯腿高层＞西梯腿高层＞东梯腿中低层＞西梯腿中低层。

122㎡四房：首选东侧梯腿高层，慎选西侧梯腿

和103㎡类似，也是2条梯腿，都在1#，朝向相似，都是东南。主要权衡点在于采光和视野。

与103m²不同的是，122m²东侧梯腿日照明显就不如同样是东侧梯腿的103㎡。

122㎡西侧梯腿更惨，采光和视野都既有自身楼栋的自遮挡，也有隔壁2#和3#的遮挡，楼间距相当的近。

这个户型，建议东侧梯腿高层＞东侧梯腿中层＞西侧梯腿高层＞东侧梯腿低层＞西侧梯腿中低层。

142㎡、166㎡、188㎡四房：中高层优先

这三个户型，首推都只有1条梯腿，所以考虑点主要也是采光和视野。

采光、视野肯定是高层的好，所以也不难选：高层＞中层＞低层。

看到这里，如果你对万博城如何选筹仍有疑惑，可以加鸟叔微信聊聊。目前万博城售楼部已经开放，预计月底就会正式开售，感兴趣的朋友，联系鸟叔团队带看，拿底价谈更多优惠包。