北京
01
9月新政后，市场来了一波高潮。无论北京还是深圳，楼市销量大涨。
然而狂欢过后，尽显落寞。
深圳楼市引以为傲的新房日光盘，再也不见日光了，就连宝中顶级网红捂盘王都市茗荟二期，去化率也仅7成。
其实不止宝中网红，光明的深铁瑞城、南山的观山海家园，这些去年10月份大家心心念念的网红盘日子同样不好过。尤其是观山海家园，价格创了片区新低，品质也相对不错，但去化不超5成，给深圳楼市打上了一层深深的阴影。
▲轰轰烈烈三个月，深圳新房库存整体降了1万套，但都是以价换量，且价格仍在继续下跌。（数据来源：行舟深房）
不得不感慨，一波新政，多少人又要被套牢！
而北京楼市，作为深圳楼市的一面镜子，它的走势则主要体现在二手房方面。在新房市场上，北京楼市可谓“喜忧参半”。
所谓“忧”，北京楼市近半年来连续新政，但新房迟迟没有放量，2024年成交量刚满5万套，创了近6年新低；
同时，很多巨量供应的板块的楼盘，大打价格战，如大兴西红门板块从年初的6.4万跌到年底的5.6万，朝阳崔各庄板块，从年初的7万9跌到6字头，等等。
所谓“喜”，则源于部分北京房企终于找到销量密码——在弱势板块打造好产品，如昌平新城的建发观堂府、北七家的中建国贤府、门头沟的长安华曦府、朝阳韦沟的璞园，皆是这个路数。
▲在改善大潮和解限购政策的刺激下，北京新房套均总价反而逆势上涨。这意味着，当前北京新房主攻改善，刚需则全面投向二手房（图片来源：好评与差评）。
02
刚刚说过，北京楼市的走势，主要体现在二手房方面。毕竟相比二手去年全年卖了17.5万套，北京新房成交量实在太少。
例如去年12月，北京二手房就成交了2.1万套，而新房全年才5万套，二手房一个月抵新房小半年的销量。
但是，尽管2024年是北京二手房的一个成交大年，但二手房仍然没有止跌。
一个典型的案例，紧邻天坛的南二环丰台西罗园，成交单价已迈入2万大关。
▲2024年11月14日，西罗园一套61㎡的2居室户型，成交价178万，单价2.8万/㎡；2024年12月7日，西罗园一套46㎡的1居室户型，成交价136万，单价2.9万/㎡。（图片来源：京房早知道）
北京2环跌破3万什么概念？这意味着北京的核心区已经开始“老树空心”了，北京“房价环线论”、“老破小保值论”彻底崩溃，单纯的环线优势越来越不被看重，相反，是否有优秀的产品、坐拥完善的配套和高科技产业环境等，成了大家买房的核心要素。
事实上，不仅是普遍看衰的南城房价低迷，如今西城的房子也暴跌了。2024年11月，有人以288w买了一套西城广外瑞莲家园的房子，且是115平3居，而同样这个小区，在 2022 年 4 月，一套 68 平的 1 居，竟然要 703w。
▲面积多了 70%，价格却少了 60%，单价直接从 9.6 万来到了 2.5 万，西城瑞莲家园，名副其实的“脚脖斩”（图片来源：蝴蝶指数）。
03
还记得，2008~2009年初那次房价大调整，很多新房和二手房直接出现了倒挂，不少开发商夺路狂奔的降价，导致新房的价格明显低于二手房价。
而这次房价调整，新房和次新房的价格，则是远超周边二手老破小。比如清河标杆橡树湾，是周边老破小房价的2倍以上；西城豪宅中海京华玖序，也是周边二手的近2倍。
为什么会这样？一方面，老破小 设施设备陈旧，物业管理混乱，小区环境差，市场口碑差，在买房越来越回归居住本质的今天，自然是被抛弃的。
另一方面， 北京新房和次新整体还是很稀缺的，不少楼盘在其片区，都有种“鹤立鸡群”的感觉，这给了不少开发商提价的底气。
尤其是海淀，哪怕今天海淀新盘4盘争霸，仔细算起来，真正的待开地铁盘，也就海开永丰南一个项目而已。
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