广州的房价体系正在崩溃

最近看到几组数据，和上半年广州楼市的业绩有关，我给大家分享下：

1、1-5月，广州一手房累计签约2.5万套，同比去年增长22%；

2、5月份，广州成交均价36059元/㎡，创全年新高，环比涨幅达11%；

3、海珠、荔湾、天河、越秀等中心城区，一手市场5月份签约1359套，环比涨幅高达48%，签约均价69227元/㎡，环比涨幅17%。

不少人很疑惑，体感上，楼市并不好啊，但部分数据为啥又如此优秀？

这里面，其实蕴含着广州楼市的一个新趋势，或者说新共识：

买房逻辑和价格体系，都在全面重构。

01

我以前跟大家说过，广州的房价体系，大致可以分为三个阶段：

2021年之前，当时大家的投资认知不够，只要是房子就涨。

那几年，广州的楼盘，不论地段优劣、不管产品好坏，哪怕是增城、南沙这样的远郊区，几乎全线翻倍。

这是广州房价体系的1.0时代。

2021年之后，远郊区彻底熄火，回归一线+核心，开始成为房子买卖的最大共识。

这几年，广州房价体系的核心，以珠金琶中心区作为价格锚点，房价由内向外层层递减，越靠近珠江新城越贵。

这是广州房价体系的2.0时代。

但从去年下半年开始，这套价格体系，开始受到冲击。广州房价体系，开始向3.0时代迈进。

3.0时代最大的特点，就是房价体系不再仅由片区定义，而是产品力为王，「单盘主义」崛起，形成了多锚点和零星高点的房价格局。

换句话就是，好地段只是必要条件，好房子才会万人追捧，剩下的都得靠边站。

02

好了，问题来了。大家都要问了，什么是产品为王，什么是好房子？

我们还是看数据。

广州上半年的量价齐升，其实主要是靠核心城区的核心盘集中网签，拉动了整体数据，类似「优等生拉高全班平均分」。

比如琶洲南的保利天奕，4月27日开盘，已网签305套，以34.4亿的销售金额，位列上半年广州楼市销售业绩榜单冠军。

珠城东的保利天曜，5月17日开盘，已网签208套，以29.3亿的销售金额，位列上半年榜单前三。

一些去年或前年就开盘的核心盘，比如保利天瑞、保利中央公馆、保利燕语堂悦等，依然蝉联榜单前列。

发现没，这些盘的成绩，不是单方面的碾压，而是全方位的领先：

1、价格都不便宜，像保利的天系，总价随便上千万；

2、不仅有价还有量，单月网签达20-30亿，相当于10个外围项目的体量；

3、今年入市的全新盘，出一个爆一个，开盘一到两年的，销量也是持续领先；

5、市中心的稀缺大户型，更是越卖越贵。

以保利天瑞和保利珠江天悦为例，从开盘至今，180㎡以上的产品，价格年涨幅在2-4%之间。

保利珠江天悦约295m²户型样板间实景图

全广州购房者都在用真金白银投票的，显然是好房子。

03

有一点比较有意思，就是现在全广州都在喊好房子，那大家都是怎么做的？

复盘广州楼市近两年的「好房子」进化路径，可以归为两个阶段：

第一个阶段，是从2023年开始，到今年春节前。

得房率动辄120%、130%的新规产品，把老旧产品按在地上摩擦，硬生生制造出来一条新的买房鄙视链。

第二个阶段，是春节后到现在。

随着建筑新规收紧，国家推出「好房子」战略，行业重心从「高使用率」，转向居住体验与交付兑现能力。

翻译一下就是，在一个自住需求为主，投资严重弱化的市场，大家最关注的不是投资属性，也不是价格便宜，而是配套、品质和居住体验。

我总结了一下，现阶段，广州开发商对于「好房子」的卷法，大致可以分为两类：

一种是卷硬

件、卷装标，

比的是

谁更「豪」

，谁更能制造出冲动感、购买欲；

一种是

卷软件、卷功能

比的是

谁更「懂」

，谁对产品的理解更接近买家的真实需求。

两种卷法，都有开发商在做，也都有买家愿意买账。

但我更看好，保利提出的「好产品+好服务+好生活」的系统化解法。

04

保利对于「好房子」的指导思想，是这么说的：

以好生活为纲，好产品、好服务、好品牌三者结合，打造独一无二的保利好房子。

那么，什么才是「独一无二」的保利好房子？

往深了说，可以这么理解：

1、应该是独属于目标客户、独属于保利、独属于这座城市的；

2、应该具有鲜明保利特征、市场区隔性、让客户向往。

更直白地理解，保利的「好房子」解法，本质上是在回答这些灵魂之问：

好房子，是不是只包含套内的居住空间？

红线外的配套，到底该由谁负责？

房子在居住功能外，还有没有情绪价值？

微小的、个性化的细分需求，能不能得到满足？

所以，保利开发的产品，一定不会复制粘贴固有产品线，而是对用户期待有超强的解码能力。

我带大家拆解一下。

1、海底捞式深潜调研，为客户设计好生活。

如何为客户设计好生活？

保利的做法，是以目标客户实际生活中方方面面的具体需求为出发点，先通过广泛的客群样本进行深度调研，系统性地策划客户衣食住行的全维度生活场景，再反复推敲调整，最后落地形成各种好产品细节。

保利天奕，无论户型大小，清一色真「独梯独户」设计。120m²的入门产品，隐私性甚至比周边部分近200m²的大平层做得更好。

保利天曜，针对广州湿热的天气，直接上「六恒系统」，用科技把室内环境调教得舒舒服服。

住在CBD密集的交通路网和城市视野是美中不足，保利华创·都荟天珺整体抬高30米，一方面用距离+进口门窗系统隔绝噪音。另一方面，抬高也让视野做到更开阔。

都荟天珺创造豪宅立面玻璃的3个“更”——更大的窗墙比、更高成本的弧形玻璃、更静谧的生活环境。

都荟天珺的外立面设计上，采用了“超弧幕墙系统”，大片的玻璃幕墙和横向的线条修饰，在拐角处应用了大量弧形转角玻璃。同时，玻璃夹层内充惰性气体，隔热性能能够显著提高25%以上，隔音功能也得到了显著提升。

保利华创·都荟天珺效果 图

保利燕语堂悦，针对海珠老钱新贵对阳光和通风的高阶需求，带来稀缺的全南向+南北对流纯板式小高层。

保利燕语堂悦效果图

2、所见即所得的公共空间，好生活不仅是在户内。

如何为客户提供好生活的精神享受？

保利开发的楼盘，往往远超规范地投入，把大把银子「浪费」在业主「踩在脚下」和「擦肩而过」的地方。

保利华创·都荟天珺，在车库入口上方打造了星空穹顶，经过头顶灯光会自动亮起，情绪价值拉满。

保利华创·都荟天珺 星空穹顶实景图

保利天奕，重金打造88米的「广州门王」。

保利天奕门楼实景图

保利珠江天悦的A2、A3栋，2梯配置了6大堂。

保利珠江天悦车库大堂实景图

更难得的是，保利往往在销售阶段，就实景呈现公共空间，比市面上很多项目至少提前了一两年。

保利天奕开盘至今只有2个月，会所已经投入运营，部分车库也做了实景呈现。

保利天奕会所实景图

保利天奕车库实景图

保利珠江天悦、保利天瑞，园林、会所、车库、大堂，同样是买房时就能逛，实景比效果图还美。

保利天瑞下沉式会所实景图

保利珠江天悦入户大堂实景图

3、超越社区红线，打造城市级别的配套。

保利用红线外的超预期兑现，去主动改善板块生活方式。

以保利天奕为例，从建桥、修路，到引入优质教育、商业资源，短短半年时间，保利在红线外大量投入，大量利好在周边落地，整个板块快速蜕变。

保利天奕 400米绿道长廊实景图

再比如，只要是保利配建的学校，往往都能「同步甚至超前交付」。

保利天曜（体育东）、保利天奕（市五中）、保利燕语堂悦（宝玉直）、保利天瑞（省实）……统统在业主收楼前或同步搞定。

天河省实效果图

4、好服务终身制，给客户一个长期主义的答案。

前端，以透明施工、工地开放、物业前置，和客户建立透明契约。

保利天奕早在展示区开放前，就已率先建好工法样板区。

珠江天悦项目配合今年新展示区开放，已经举办工程师面客、营销总面客、物业经理见面会、工地开放日、设计师访谈等多场面客活动。

后端，以优居焕新、保总热线、社群运营，持续维护社区活力与资产价值。

「优居焕新」服务，哪怕是老小区，智能化、安全、园林、车库都可以持续升级，确保你的房子「越住越新」。

最近，广东保利还迎来了一批新「保总」，公司领导亲自接电话听吐槽，30分钟响应，24小时解决，让客户「被重视」的感觉拉满。

05

在广州，随着「好房子」带来的房价体系重构，机会留给那些有准备的房企。

对开发商来说，谁能更精准的定义「好房子」，能真正造出好房子，满足甚至是超出用户的期待，将成为未来十年引领行业的核心竞争力。

目前看，保利在广州带了一个好头。

© THE END

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