长三角新晋黑马，谁是无可争议的“城市核心区”？

日前，克而瑞发布2025年上半年千万豪宅销售情况。

数据显示，20个核心城市2025年上半年总价1000万以上商品住宅合计成交2.1万套，同比增长21%。其中4个一线城市同比增长15%，16个二三线城市同比增长37%，二三线城市增幅超一线城市。

而上半年百城新房成交同比仅微增5%，可见豪宅领涨全国，显示出较强的成交韧性。

具体到项目上，千万豪宅主要集中在配套健全、交通便利的城市核心区，诸如上海浦东区、静安区、黄浦区和徐汇区；深圳南山区和福田区；南京河西新城等。

那在合肥，你脑海中第一个浮现的“城市核心区”是谁？想必大多数人首先想到的都是政务区。

一、“成绩可查”的政务区

提到豪宅，大家会第一时间会想到政务区，靠的全是实打实的成交数据。

班长每个月都会统计合肥九区三县的二手房成交数据，政务区在各区当中，不仅均价一直遥遥领先，豪宅市场的引领力更是无与伦比。

参考近年贝壳系合肥成交单价排名前100的数据（去掉学区房后）：2022年政务区占比71%、2023年占比58%、2024年占比66%、2025年占比50%，以最小的城区面积牢牢占据半壁江山。

其中，2023年政务区占比下滑，是因为滨湖区改善房源成交量激增；后续随着滨湖改善新房涌现，滨湖二手房销量锐减，政务区占比再次回升。

2025年政务区占比下降，则是由于新房荒多年的政务区终于迎来豪宅新房（伟星 T10）上市，分流了部分二手房客户，伟星 T10的6万+均价也是稳居合肥榜首。

这个数据，一是体现出在豪宅市场，合肥鲜有能与政务区匹敌的区域；二是即便政务区新房断档多年，面临多轮迭代后的新房产品竞争，其凭借过硬的区域价值与吸引力，始终是高净值人群的主流选择。

三是政务区高端市场严重供需失衡，高净值客群对豪宅极为渴求，一旦有豪宅新房上市，就能吸引众多购房者。

关于伟星T10的价格，有个很有意思的事情：在T10备案之前，市场上关于T10的价格有很多猜测，但无论数字是多少，都是领先其它区域的合肥天花板价格。可见在大家心目中，政务区是无可争议的房价标杆。

二、“1+1>2”的政务区

核心区域的本质是什么？

答案应该是城市“资源与价值的终极聚合体”，把最优质的行政、商业、文化、交通资源，集中投放到一个有限的空间里，形成“1+1>2”的价值效应。

政务区作为合肥行政、金融、文化、商业的核心承载区，仅12.67平方公里的土地上，合肥市政务中心、广电中心、万象城/银泰in77/天鹅湖万达/银泰百货、天鹅湖公园/绿轴公园、合肥大剧院/博物馆/美术馆/图书馆/体育中心、百利中心/新地中心/蔚蓝商务港/新城国际等均坐落于此。

在交通资源方面，随着城市发展，政务区已成为新的城市中心，且拥有双地铁覆盖、城市主干道环绕、临近绕城高速入口的优势，能高效辐射全城。

此外，政务区距离高铁南站很近，前往新桥机场也十分便捷，可充分满足城际出行与国际、国内通勤需求。

这些不可复制的、高度集中的高端配套，既能充分满足“办公、消费、休闲、居住”多场景需求，也让政务区成为合肥无可争议的“顶级核心区”。

如杭州的钱江新城同样具备这样的特征，城市虽不同，但核心区的定义与高净值客户的选择逻辑是一致的。

三、“不用担心”的合肥购买力

前文介绍克而瑞发布2025上半年千万豪宅销售情况时，提到克而瑞是统计全国核心二十城数据。而合肥，也在这二十个核心城市之内，说明合肥的豪宅市场的价格、活跃度和潜力都是排名全国前列的。

合肥最近几年才在豪宅市场发力，很多人提到“豪宅”，都会有“谁来买？”的灵魂发问。

我们先来看一组数据：2025年上半年，合肥GDP增速高达6%，在长三角所有万亿级城市中排名第一；与此同时，战略性新兴产业产值占规上工业比重已达54.7%，十年间年均增长17.1%。

这一亮眼成绩的背后，是合肥通过精准的产业投资，一手扶持出了京东方、长鑫存储、蔚来汽车等千亿级产业巨头，并成功构建起“芯屏汽合、集终生智”的战略性新兴产业集群。

如果具体一点，以未来将深刻影响城市发展和竞争格局的新能源汽车为例，合肥2020年产量仅有5.3万辆，2024年已经达到了137.6万辆，在地产量居全国城市首位，短短几年翻了约26倍。

2025年上半年，合肥新能源汽车产量达55.7万辆，同比增长 7.6%。如今的合肥，在全国新能源市场已从“追光者”成长为“领跑者”。

这些产业布局与集群优势，也为城市发展注入惊人活力：2024年全年新增经营主体31.5万户、总数达178.7万户，创历史新高。

也许是合肥发展速度太快了，很多人还没意识到：战新产业的蓬勃发展，在驱动城市能级跃升的同时，也为豪宅市场注入了强劲购买力。比如伟星T10项目，就有不少业主来自新能源、人工智能、集成电路和新型显示等产业。

而且，这种由实体经济发展驱动的豪宅市场繁荣，不仅拥有坚实基础，更具备可持续性。

当然，伟星T10从首开售罄后持续热销，打动购房者的并不止政务区的地段，其供需错配的稀缺性和卓越的产品力也是不可缺少的一环。

首先是稀缺性，政务区已经发展饱和，每一套豪宅的背后，都对应着“不可再生的核心土地”，堪称买一套少一套。

与之相对的是，高净值人群对核心区的需求正持续增长。这种“供需剪刀差”会让稀缺豪宅的价值始终处于“供不应求”的状态，从而能很好的抵御市场波动、实现长期价值稳定。

其次在产品力这块，T10的外立面很多人都见过，作为豪宅，其立面同时也是城市的封面。

看豪宅立面，就必须第一眼就让你惊艳，第二眼第三眼都不算。T10的立面可以说是“三百六十度无死角，怎么看都惊艳”，你甚至能在T10的建筑上看到丝绸式的灵动和质感。

这样的建筑在合肥是第一个，能有这个效果，是伟星不计时间与成本的结果，其他开发商也很难复制。

外立面之外，目前伟星T10已开放实景示范区，班长先后去参观过几次。当走进项目，你会不自觉地产生“高级感”。

这份高级感的来源，是因为T10兼具了豪宅的“老钱味”以及极致的现代审美。豪宅之所以一眼贵，就是这股“老钱味”带来的经典。

T10地块内部从一开始规划了较大的空间尺度，要做出公区的经典与高级，尺度是硬要素。

伟星T10将更多土地让渡给园林，让渡给居者的生活体验，除了政务区本身的地段价值，T10认为阳光、自然、空气，他就是价值。因此尽可能把尺度给到了公区，最大68米的楼间距，超4万㎡的园林面积。这样核芯土地之上的奢阔尺度，放眼国内豪宅也是不多见的。

此外，室内精装随时代而变，但公区的价值是恒定的。因此T10花了大量精力去造园林、去做建筑的美感，这也是豪宅能成为经典的根源。

这些细节叠加在一起，会让你不由自主的觉得：这才是豪宅该有的样子。不过这种感觉很虚妙，难以言传，还是建议大家亲自去实地感受。

最后，核心区的价值，从来不是说出来的，而是买房人用真金白银买出来的，而政务区正是这一逻辑的最佳印证。