奇葩！6680万全款买房竟遭他人查封

现在买房人还有安全感吗？

尹先生在北京花费6680多万元，全款买了一套别墅，本想着能够住进去享受一下生活，却遭遇奇葩事情：因为胡某解除了与开发商华垣公司的房产，要求退还7700万元的房款，竟然请求北京市顺义区法院查封华垣公司价值7700万元的资产，可是却查封了尹先生全款购买的别墅。

尹先生于是对北京顺义区法院的查封执行提出了书面异议，但却被法院一审驳回。尹先生不明白，为什么神仙打架，凡人要遭殃。

他的这栋别墅可是位列政府保交楼白名单上的，为什么还会遭遇这样的结果，于是于近日向北京市第三中级人民法院提交上诉状，请求驳回一审判决，维护尹先生的合法居住权。

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全款买房却被无端查封

尹先生是一名外籍人士，在中国工作。2022年11月，他从华垣公司认购了一套顺义区的房产，总价6680余万元，双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》，随后支付了全款，办理了网签备案。

然而2024年9月，尹先生在银行偶然间发现，一名胡姓女士因与华垣公司存在民事纠纷，因而请求顺义区法院查封了尹先生从华垣公司购买的这套别墅。执保案号为（2024）京0113执保458号。

面对飞来横祸，尹先生满肚子委屈，于2024年11月对于上述查封提出了书面异议。尹先生本以为，可以顺利地解除查封。没有想到，顺义区法院于2024年12月作出（2024）京113执异945号执行裁定书，驳回了尹先生的异议请求。

尹先生大惑不解，因为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：

（一）在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

在尹先生看来，他解除查封的请求，具有充分的事实及法律依据，应当予以支持，于是向顺义区人民法院提起执行异议之诉，将胡女士告上法院，要求解除对所购房屋的查封。

然而始料未及的是，今年10月23日一审的判决下来后，结果却让他再次大跌眼镜。

顺义区法院依然不支持尹先生提出的解除查封的请求，驳回了尹先生的全部诉讼请求。

2

神仙打架百姓遭殃

尹先生不理解，他明明全款买了房，而且已经办理了商品住宅的网签备案，符合《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条关于商品房销售需签订书面合同并载明用途的规定，房屋用途为“居住”的性质已通过法定形式予以固定。

为什么还在他人为了向房屋开发商追索债权时，把他的房屋作为标的物查封了，典型的神仙打架，百姓遭殃。

一审时，即使他声称已经缴纳完全部的购房款，案涉房屋系用于居住，且名下也没有其他用于居住的房屋，完全不符合查封条件，应当予以解封。应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“高院规定”）第二十九条之规定提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，解除查封，保障自身的合法权益。

然而，一审时，被告胡女士辩称，尹先生不享有高院规定第二十九条规定的排除执行的权利，其主要理由如下：

一、原告购买的案涉房屋系高端独栋别墅，明显超出了日常基本需求，第二十九条规定立法目的是保障消费者的生存权，本案涉房屋建筑面积达600多平方米，明显超出通常认知中的基本生存所需要的房屋，显然尹先生不属于该条文意图保护的对象；

二、原告提交的证据6、7显示原告名下在北京还有另一套房屋，此房屋性质为公寓，类型上是属于住宅，70年产权。原告名下有另一套可居住的房屋，就不符合“高院规定”第二十九条规定的第二项情形,不享有排除执行的权利；

三、原告现有证据中，房款支付凭证中没有原告作为付款人的凭证，不能直接证明原告全额支付案涉房屋房款；

四、（2024）京0113执异945号民事裁定书中显示，关于案涉房屋占有使用情况，原告称买的是精装修的，案涉房屋尚未交付给原告使用，关于至今未办理过户登记的原因，原告称担心开发商无力交付房屋所以没有办理过户登记，通过该民事裁定书能证明在法院查封之前，原告没有占有案涉房屋，也因其自身原因未办理过户登记，因案涉房屋为现房，具备过户条件，从原告签订购房合同至房屋被查封近一年半的时间，原告未办理过户事宜，也没有提交过证据材料证明其向不动产登记部门提交过过户材料或向第三人（华垣公司）提出过办理过户的手续，原告的主张不符合“高院规定”的情形；

五、根据《民法典》第二百一十七条规定，案涉房屋登记在第三人（华垣公司）名下，法院查封是依据不动产登记公示信息判断，符合法律规定，查封合法有效。

因而不能排除法院的执行和查封，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

虽然，华垣公司帮助尹先生辩称，尹先生已经支付了全部房款，查封前已经签订了合同，也进行了网签，同时华垣公司也已经按照合同将房屋装修至80%，应保护原告的物权期待权。

再者，华垣公司所处项目已进入了北京市政府白名单，根据白名单的一些保全措施的通知，原告涉案的房屋属于白名单通知的第三条，该房屋是利用白名单建设资金需要为其新建，应该不得采取保全，如已经采取保全的应当解除。

但是，一切都没有改变一审法院判决。顺义区法院依然驳回了尹先生的全部诉讼请求。

3

奇葩操作伤及无辜

对于一审判决，尹先生表示很无奈，不得以只能继续向北京市第三中级法院提起上诉。

在上诉状中，尹先生认为：

其一、《规定》第二十九条并未对“居住”作面积或价格限制，立法目的是保护购房人对房屋的物权期待权，而非仅针对“普通家庭日常居住”的狭窄范畴。若以面积、价格作为排除适用的标准，将导致法律对“居住权”的保护范围被不当限缩，违背《民法典》中“保障民事主体合法权益”的最基本原则。尹先生购买别墅的目的系满足家庭自住需求，其名下也并无其他居住性质的房屋，符合“用于居住”的法定要件。一审以“面积过大超出普通家庭日常需求”否定其居住属性，混淆了“基本居住保障”与“居住功能”的概念。

其二、一审对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的事实认定过于片面，上诉人名下的公寓，该房屋土地用途为“商业金融”，规划用途为“写字楼”，实际用于出租办公，租金收益亦来源于商业用途。一审法院未审查规划文件及实际使用情况，仅以“权利性质为商品房”即认定“具备居住属性”，属于事实严重认定错误。同时，该房屋无法用于居住。一审法院以“可通过收回自住”为由否定其非居住属性，属于脱离客观事实的主观臆断。

其三、一审法院认为“允许购买600余平方米别墅的买受人排除执行将损害债权人权益”，本质是混淆了“生存权”与“物权期待权”的保护逻辑。《规定》第二十九条的核心是基于物权期待权的优先性，而非仅仅保护“弱势群体”。上诉人已全额支付房款并完成网签备案，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封”。

对此，尹先生希望北京第三中级人民法院依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，这个案件真的是很奇葩。事情纠纷起源于胡女士解除了与华垣公司的购房合同，要求退还7700万元，实际上应该请求法院查封她原先购买的房屋，可是却申请法院查封了尹先生的房屋，这让尹先生很受伤。

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