高层住宅没有未来

又是新的一周，各位周一开心。上篇香港大火的文章里，我让大家买房的时候避开高层住宅，后台有说也有高层住宅很舒服的，是的，也有，但我不想给一个模凌两可的观点，如果要给一个明确的管带你就是，我非常笃定地认为，高层建筑是没有未来的。

说沦为贫民窟都是好的，贫民窟起码拆得动，很多高层建筑就是那种住宿体验堪比贫民窟拆迁成本谁都不敢喷的存在，贫民窟中的战斗窟。就跟广州绝对宇宙中心的体育西那些小区一样，由于地段太核心拆迁成本非常高，我曾经去里面看过，烂得跟什么似的。

很多人谈到高层住宅首先会谈到寿命，70年使用权等等，这都是长远的概念了，你去真正住过高层住宅社区或者进去里面观察过，你就知道，根本等不到70年，社区的衰败速度远远超过你的想象。

今天你看到的那些老破小，那些里边都是一些老人家居住，墙壁脱落随时有砸伤路人风险，设施设备烂得不行的小区，距今也没多久，也就三十年左右，整个社区就退化成这样了。

所以谈高层住宅的时候，谈到建筑寿命那都是奢侈的，现实一点，从社区运营能力的角度看，高层住宅衰败得会更快，因为维系的成本更高，基础设施不行，影响的人群更大，比如电梯不好对几层楼的居民来说，影响不是很大，走上去就是了，但对高层住宅居民来说，那真是要了老命了。

高层住宅社区非常看重两点 ，第一是物业运营能力，第二是业主素质，而这两点又都是非常难的，如果两点同时满足，比如一些高层豪宅社区，物业好，业主能力也比较强，愿意给物业费，社区维系得就会非常不错。

而对绝大多数的高层住宅社区的物业来说，别说运营能力了，说白了，你能确保消防栓里有水回头火灾发生了楼里能有水灭火，就非常不错了，因为能够做到这一点的物业，也是非常非常少的。

2015年住建部曾经抽查了1300多栋高层建筑的消防情况，消防栓里没有水或者说水压不足的比例高达42%，然后像这种消防栓没水导致火灾直接越烧越大的案例，那就真是太多了。

去年12月，湖北武汉高层住宅小区发生火灾，消防栓里没有一滴水：

去年1月，贵州某小区消防栓水带接口缺失；

这是今年的：

这几年最令人震惊的应该是很多年前沈阳高层居民楼那次，火从下面一直烧到了高层。当时央视报道的原话是，「住宅楼突发火灾，消防栓没水」。

有兴趣的话大家可以去搜一搜，从今年到去年到十年前，你都能搜出一大把突发火灾消防栓没水的事儿出来。

在我看来，确保消防栓有水以及水压够，方便发生什么事儿的时候有水可用，应该是物业运营最基本的门槛，但就这个门槛，太多物业公司达不到了，而且为了控制成本，把水费/电费省下来，弄不好故意拉闸，把阀门关了，到了该维修的时候也不会去维修。

我对这些事儿感同身受，因为我所在的小区，物业号称是全国第一，就是万科物业嘛，然后有业主某天夜晚发现物业工作人员用消防栓里的水洗泳池，还发视频投诉了。

当然这只是高层住宅社区运营的一面而已，还有高空抛物，外墙壁脱落，等等，相比之下，小偷小摸都是小事。

涉及到业主素质层面，就更扯不清了，你要让上百户人家在一件事情上达成一致，这个难度比登天还难，比如装个电梯什么的，比如楼梯间不要堆放杂物什么的，大家能打起来你信不。

一个社区的生命力大概可以由物业运营，社区商业和业主素质三方面构成，如果都不太行，这个社区的衰退速度会非常非常快，甚至用不了几年就到处可以见到鸟拉屎了，谈几十年的建筑寿命那都是奢侈的。

而我作为一个曾经的物业行业从业者，以及从我目前的社区居住体验来看，我对这三件事都不太乐观，越是高层住宅社区，越依赖于物业运营和业主素质，但这俩又都是最难的。

问题来了，各位如果住在高层小区里，你对你们小区的物业和业主素质有很大的信心吗？你能确保你所在小区的住宅楼里消防栓都有水吗？都能用吗？特别是一些三四线城市的朋友，你所在的城市高层住宅可能有上千栋，而能够到这些灭火高度的消防车，可能1台都没有。

广州能够上百米灭火高度的消防车也就1台，也有数据硕士3台，但广州的高层建筑有2.4万栋，想想都刺激。

所以对很多人来说，买房的尽头也就是租房，租十几二十年的房，给孩子上学用，过一阵子房子就老了，哪儿哪儿都不舒服，物业不给力，估摸着就要换房了。

2019年的时候，央行做过一份中国城镇家庭资产调查，城镇家庭住房平均持有年限大概是10.3年，中位数才8年。换句话说大多数人不到10年就换套房，买房跟租房也没啥区别。

不过这可能跟前边那些年份房价上涨速度非常快有关系，或许一部分原因跟住宅社区衰退速度太快有关系。

但话又说回来了，避开高层住宅恐怕非常难，大多数城市的住宅楼基本都是高层和超高层，极少数洋房，这不是普通人能够负担得起的，而能够负担得起的大多位于非常郊区的位置，毫无价值。

所以，这就是结构性的困境，所谓结构性困境，就是你无法通过个体努力去摆脱这个困境，选来选去都在这个困境里，而这个困境的背后，当然是土地财政，地方是有最大动力把住宅高层化的，这样才能卖更多钱。

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-END-2025年12月1日-

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