重庆旧城改造之现实版！四公里大拆迁，为何陷入了停滞？

旧城改造，无疑是重庆楼市一大热点话题：

每次出现“重庆大拆迁”这类标题的文章，阅读量动不动都冲上10万+，评论区也是激情澎湃，堪称超级流量密码；

不过诡异的是，这两年小树找遍重庆主城，却没看到一处拆迁的现场，不晓得新闻与现实为何差异如此之大？

前几天小树经过四公里，还意外的发现之前拆迁已久的四公里广黔路片区，一大排早已腾空的旧房仍躺在原地，似乎已停摆很久了。

要晓得，当年四公里拆迁可说是整个重庆少见的大型旧城改造计划，也被坊间视为南岸区崛起的希望，各方都对此寄予了厚望。

这个大规模的旧城改造项目，如今为何陷入了沉寂？

01.四公里旧城拆迁

赔偿成本代价高昂

先说下四公里这个地名，估计很多人都搞不清这个名字的由来；

其实它跟当年抗战期间修建的中缅公路有关，其重庆段又称之为广黔路，它的起点设在了海棠溪(零公里)，到罗家坝是二公里，依次就是三公里、四公里。

其中，从海棠溪至四公里路段最初称为“烟雨路”，而从四公里向贵州方向延伸的路段则命名为“广黔路”，穿越一路崇山峻岭，于1936年正式通车。

半个世纪过后，四公里广黔路区域早已变成老城区，房屋老破小众多，道路狭窄年久失修，迫切面临城市更新。

2019年12月，四公里终于传出城中村改造的消息。

南岸区发布了“关于四公里片区（含城中村）改造征收项目调查登记结果公布的通知”，正式启动了旧房征收和拆迁。

这次四公里片区（含城中村）改造征收项目的范围分为A\B\C三段。

据说现场总共拆迁了大约1500多户，还包括长橡厂、重庆机电工程技工学校、齐信汽车零部件这样的“大户”，总共腾出了大约300亩土地。

2020年左右，四公里片区改造征收工作正式开始。

据现场了解，这个片区实际居住大多数都是以租户为主，由于这里房子老破旧、治安差环境复杂，“老土著”们早就已经搬离，留下老房子出租。

其拆迁成本，更是高得让人咋舌。

根据当时公布的预评估价格表，住宅赔偿价格在15000元/平左右，加上各种补偿差不多18000元/平，商铺最高更是达到了45550元/平，有媒体惊得直呼：

“今天的四公里未来真的高攀不起”

四公里城中村改造启动之后，相关方面也迅速公布了其未来的规划，对江南立交进行大规模改造，同时还将打造

重庆首个轨道交通TOD

根据2021年3月重庆市交通开投集团发布的消息，整个四公里TOD的整体研究范围为168公顷，其中具备开发潜力范围约32公顷。

这次四公里拆迁的地块，刚好就在这个TOD规划里面；

在挖掘机的轰鸣声中，大片旧房就此被推倒，在南岸核心区腾出了大量宝贵的土地，如果打造得当，或许又是一个“重庆天地”

如今时光一晃四五年了，当年高调打造的城市TOD，为何却再无动静？

02.房屋腾空但不拆除

城市更新陷入停滞

从地铁四公里出站后，立马就能看到一排老房子。

从前后对比照可以看到，二楼以上的房间已经全部被腾空了，楼下的门面也基本关门了，但还是有几家顽强地开着。

腾空前后对比

小树记得当年这些店铺是被强制腾空、停水停电的了，为啥还能继续经营呢？

一个商家告诉我：“这么多年了这些房子一直没拆迁，门面的拆迁款也没有到位，不守着这里做点生意，啷个过日子呢”

小树摆了摆脑壳，只能继续往前走。

可以看到靠近江南大道这一片，很多旧房都是这样腾空了，但至今没有拆除，在这个区域显得很显眼。

走进里面之后，到处贴着“征收区域严禁入内”的标语，早就没有人居住了。

现场还找到一个施工公示牌，显示项目名称为“四公里片区（含城中村）改造征收项目旧房拆除工程A区二标段”，建设单位为南岸区房屋征收中心。

开工时间是2022年9月，如今显然很久没有动静了。

继续往里面走，可以发现还是已经拆掉的地方更多。

现场可以看到，这里以前的厂房和小区基本都拆光了，周边立起了高高的围挡，只有路边的停车位还能勉强认出以前的样子。

从高处可以看到，已经有大片房屋已经夷为平地。

但是现场看不到任何大规模施工迹象，很多地方还变成了周边居民的菜地，俨然成立被遗忘的角落。

这一片区域实际拆迁进度到底如何呢？

小树根据现场观察，绘出了一个大致的区域现状图，可能不够准确，大家参考一下就行了。

拆迁搞这么久了，为啥这么多房子还没拆呢？

小树在路边刚好碰到一个小店，里面几个老年人在坐着聊天，顺便就跟他们摆起了龙门阵。

“这些已经腾空的房子，大部分业主都收到赔偿金了，但还有少数没有收到钱，至于下面的门面很多都没收到，可能是没得钱吧”

“即便这些房子都拆完了，这些地又卖给谁，谁又会跑这里买房子？”

03.区域条件存硬伤

亏本生意不好搞

如果再观察一下南岸的楼市现状，或许还能找到另外的答案。

四公里区域虽然靠近城市核心，交通也非常方便，但它也存在几个比较明显的硬伤：

1.拆迁区域被海峡路和江南大道等多条主干道和大型立交围绕，噪音污染较大，城市界面一般；

2.附近因为敏感设施的存在，有实力的购房者选择避而远之。

最终反映到楼市上，四公里区域的楼盘基本都以刚需盘为主，缺乏豪宅开发的有利条件。

但这几年楼市出现了重大变化，刚需购房者更多转向二手房市场，新房市场则以高端豪宅为主，对土地的先天素质更为挑剔。

这也导致了四公里的几个刚需盘，均出现了不同程度的滞销现象，个别楼盘修建进度甚至已陷入停滞。

即便是在不差钱的情况下，四公里广黔路区域如果全部拆迁完毕，这些土地能否顺利卖出去，也要打个大大的问号。

当年拆迁成本超过18000元/平，如今的地价又是多少钱一平？

考虑到当年高昂的拆迁成本，如果再亏本卖出去，只怕也是不好交代。

12月初，有网友在网上询问四公里广黔路拆迁进度，相关方面回复称：

根据工作安排，四公里片区(含城中村)棚改项目征收补偿工作于2021年8月20日启动，项目业主单位为区土储征地中心，区住房城乡建委(区征收中心)负责组织实施。

经核实，该项目总户数2116户(住宅2032户、非住宅84户),总建筑面积14.57万平方米，征收预算资金约29.7亿元。

截至目前，项目总计已完成签约2088户(住宅2029户、非住宅59户)，其中1989户选择货币安置(住宅1930户、非住宅59户)，99户选择房屋安置，余28户未签约，其中住宅3户，非住宅25户，征收完成率98.7%。

目前，该项目征拆扫尾工作正在有序推进中。

你觉得四公里城市更新，未来该何去何从呢？