2025上海楼市的5个“切面”

大家好！2025年马上就过完了，按照惯例，每年的最后一篇稿件，是对这一年的总结。

如果用一句话来形容2025年的上海楼市，你的一句话是什么？

申度君的一句话总结是：“结构时代”真正来临，“有钱人的楼市”与“普通人的楼市”双轨格局的形成。

解释一下前半句：“结构时代”真正来临，也就是我们常说的“哑铃型”市场，结构性分化。一边是高端市场的坚挺，另一边是刚需市场的全面溃退。这种分化从2024年开始初现雏形，2025年可以说全面进入了结构分化时代。可以想象，结构分化的状态还会持续挺久。

无论从供应端还是需求端，都决定了未来几年的市场一定是分化的。

下面，申度君从几个角度再浅浅分析。

01

土地供应：

核心地块精准投放

上海核心地块的争夺战，不仅是房企的生存之战，更是一场围绕中产购买力的精准布局。

上海土地市场最显著的变化是供应结构的优化。2025年，上海超过50%的涉宅地块位于外环内，最近几个批次也是多数地块集中在中心城区。

这一转变体现在两个层面：

核心地块占比提升。杨浦、徐汇等核心区域地块成为供应主力。2025年出让的地块多数具备低容积率、风貌保护等特点，适合打造高端产品。

这种供应策略的转变，直接影响了新房市场的产品结构。核心区域新房向高端改善型产品集中，从而吸引购买力更强的中产及以上阶层入市。

“溢价圈”放大。还有一个有趣的点是，上海宅地的“溢价圈”从市中心向外慢慢推进了几十公里。一些许久没有新供应的传统黄金地段开始发力。比如长宁、新江湾，稍远的还有闵行梅陇、宝山南大。

02

板块轮动：

核心区价值固化与新兴板块崛起

在2025年，上海一些板块表现得分外活跃。

杨浦滨江成为最大赢家。年中，杨浦区通过全球推介大会发布14幅滨江黄金地块，引人注目。过去一年，杨浦滨江开发在售项目众多，成为当之无愧的网红板块。

浦东后滩年末异军突起。华润置地与上海南房集团共同拿下的后滩与黄浦区余庆里组合地块，总价高达244.7亿元。随着年底，华润澐启滨江定价13.67万/㎡入市，后滩价值正在重估。后滩九宫格后续的项目已跃跃欲试。

宝山南大作为“北转型”战略的关键落子，中建东孚以81.95亿元竞得南大组合地块，涵盖5宗住宅和1宗商办，将建设250米地标塔楼。这种商住捆绑开发模式，体现了区域政府通过规划赋能提升片区能级的思路。

相对比较坎坷的板块是虹口北外滩。今年同样是项目扎堆，但入市价格和表现基本都低于预期，未能一起烘高板块热度。金茂璞元打出“第一枪”，但未能将区域价格顶到17万/㎡；之后，外滩润府拿地价格虽有更大优势，却也没能拿出足够傲人的成交成绩单。虹口北外滩目前在售的几个项目，或是“蛰伏”，或是“独自战斗”。

03

房企战略转变：

与城市共成长的新逻辑

面对新的市场环境，房企也积极调整投资逻辑。

产品导向取代规模导向。房企积极拿地，是有其判断依据的。当前，行业进入深度调整期已三年有余，在这期间，收缩战线乃至停止拿地后重回健康经营轨道的财务稳健型房企，如今土地储备已相对不足，为避免无货可售，这些公司拿地力度加大。

更重要的是，房企投资逻辑已经发生转变，为了提升去化率、保证现金流安全，房企以打造精品的新思维拿地，助力行业从“拼规模”转向“拼品质”。

与城市战略协同。除了公开市场，核心地块“遴选”化的趋势明显。所谓遴选，就是由一级开发商上海地产集团和上海城投与市场化的企业进行双向选择，共同开发核心地块项目。核心是确保区域的整体规划有序推进。

04

中产购房力：

托举市场的核心力量

2025年上海楼市的一大特征是核心城区需求进一步释放，改善性需求逐渐成为主流。

数据支撑这一判断：上海房地产表现优于全国基本面，全年宅地招拍挂出让交易金额超1400亿元位居全国第一。这种购买力的集中，正是中产阶层对核心资产配置需求的体现。

中产购房偏好也发生明显变化：

更看重产品品质。“好房子”标准正式出台，优化地块规划设计等条件，包括放宽阳台、公共空间计容规则，支持建设立体生态住宅。

更关注长期价值。中产阶层购房不再仅仅考虑投资回报，更注重居住品质和资产保值。这也促使房企从“拼规模”转向“拼品质”。

05

新房与二手房：

撕裂的“哑铃型”市场

2025年上海楼市最显著的特征是“哑铃型”结构的全面凸显。新房与二手房市场呈现出截然不同的需求导向，形成了两极分化的市场生态。

新房市场，特别是高端住宅，表现抢眼。数据显示，2025年1—11月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1124.39亿元，入围门槛提升至62.84亿元。

真正的核心区豪宅依旧坚挺。金陵华庭清一色大平层，均价稳中有涨，最后40套均价涨至20.6万元/㎡，三个批次累计销售额近220亿元；高福云境项目平均单价达21万元/㎡，600㎡户型开盘当日即售罄。这些项目的热销反映了高净值人群对核心资产的强烈配置需求。

与新房市场形成鲜明对比的是，二手房市场依赖“以价换量”维持活跃度。2025年1—11月，上海二手住房成交20.7万套，同比上涨8.3%。但成交主力是总价300万元以下的刚需房源，占比超过60%。

06

2026年展望：

限售解禁与价值回归

展望2026年，上海房地产市场将面临重大考验。

次新房限售解禁将成为市场最大变量。2021年，在上海新房积分制下，认购率超过130%的新房被限售5年。2026年，这些房源将集中解禁入市。据估计，2026年约有4万套次新房解禁进入二手市场。

解禁重灾区包括大虹桥徐泾等板块。这些区域可能面临投资客降价抛售压力，从而对整体二手房价格体系形成冲击。

市场分化将进一步加剧。核心区域高端住宅凭借稀缺性和品质优势，价格有望保持坚挺；而非核心区域房价可能面临更大调整压力。

对于购房者，2026年可能是机遇与风险并存的一年。改善型需求者可关注核心区域高品质项目，这些项目凭借产品力和稀缺区位，具备较强的抗跌性。刚需购房者则可在解禁潮中寻找性价比高的次新房机会。