访谈 | 从撤场到破局：选包干制还是酬金制？

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• 龚晨，笔名物业大脸妞，为物业行业发电的律师一枚~观点犀利，解剖真实的物业痛点；拥有两家头部上市物业企业从业经验；可以为您定制专属物业行业法律服务。如果你想近距离和我探讨，欢迎来VX公众号-物法研习社菜单栏戳【交个朋友】~
  

前言

物业行业正历经集中度提升、政策迭代与需求升级的三重变局，大型企业并购扩张与中小物业公司突围求生构成市场主旋律。

本期我们与德胜物业总经理新锐物业人王磊通过德胜物业-拆解如何在信任重塑与价值回归中，为从业者、业委会及业主找到可持续的未来。

第一章

物业公司靠什么活下去？

物业行业集中度加速提升，规模化并购频发，市场格局正被重塑。在此背景下，中小型物业公司的生存空间面临挤压，那么德胜物业是怎么夹缝中生存至今呢？

2020 年，德胜物业在 “口罩元年” 顶着临时进场压力接下首个项目，恰逢新《深圳经济特区物业管理条例》落地，堪称 “天崩开局”。不同于传统企业的粗犷发展，其核心破局点在于顺应 “业主共有资金时代” 趋势，以精细化、透明化服务为核心竞争力。

其突围路径揭示了一条差异化的生存逻辑——避开单纯规模比拼，转而依靠精细化、透明化运营，以诚意、专业及高效去构建信任，主动融入业主共治体系。这不仅是应对竞争的策略，更是行业向价值服务回归的必然方向，也是中小物业公司于变局中开拓蓝海的关键所在。

第二章

物业行业两大禁忌：想暴富、高增长

物业行业的本质是长期主义，而非财富快车道。试图在短期内实现暴利，或将发展节奏盲目加速，往往是企业陷入困境的根源。

德胜物业的 “责任、专业、高效” 价值排序，体现了在压力下的战略选择：将责任与信任构建置于首位，专业能力需持续积累，而效率提升则应转化为可持续的利润。这提示企业，尤其在成长期，需抵御短期利润诱惑，夯实服务根基。

真正的竞争力，来自于对社会发展与政策导向的深度契合，如顺应“业主共有资金”趋势，推动服务透明化与社区共治。在行业从粗放迈向精细的转折点上，中小企业更应避开盲目求快，通过差异化、深耕服务本质，在专业与效率之间找到长期平衡，实现稳健生存与价值成长。

第三章

从“主动撤场”到“AI破局”

物业行业正面临从粗放管理向精细化运营的关键转型。传统模式下，业委会与物业公司对资金账户理解不一、缺乏长期规划、陷入“头痛医头”的被动响应，成为项目难以持续的核心痛点。

主动撤场背后，折射出的是沟通机制缺失与服务计划滞后。尤其在对老旧小区的管理中，历史遗留问题复杂，若缺乏系统性的承接查验与规划能力，极易陷入反复整改、优先级混乱的困境。

AI技术的引入，为破解这一困局提供了新路径。通过数字化工具进行全盘扫描与缺陷识别，建立“一楼一策”的精准档案，不仅能提升承接查验效率，更可为小区制定可执行、可调整的长期运维方案。从被动应对问题到主动预判风险，AI 正推动物业行业从粗放运营向精细化管理转型，为企业在复杂市场环境中开辟新的生存空间。

第四章

「公共收益」不是分给业主的？

公共收益的归属与使用，是物业行业的核心争议点。传统认知中，将其直接分发给业主被视为“常规操作”，但更可持续的思路在于将其规划为小区长期发展的资源。

小型物业公司在实践中摸索出关键共识：公共收益并非必须以红包形式分给业主。一次性分红仅惠及当前业主，却可能忽视小区长期维护需求，而将这笔资金投入房屋本体修缮、设施升级等领域，能惠及所有业主及未来使用者，实现资产保值增值。

在业主共有资金制度不断完善的背景下，物业公司的核心价值已升级为专业管理与规划能力，将这笔资金科学地用于未来十年甚至更久的社区建设中，使现有与未来的业主持续受益，从而实现社区整体价值的维护与提升。

第五章

物业费不高的小区，选包干制还是酬金制？

对于物业费偏低的小区，选择包干制还是酬金制，已不仅是一个财务问题，更关乎服务可持续与权责平衡。

酬金制虽在理论上更透明，但在物业费严重不足、设施老旧的小区中，可能因运营成本刚性而导致服务难以维持，甚至出现业委会“必亏”的局面。因此，部分老旧小区业委会开始“逆向”选择包干制，其逻辑在于将成本控制与运营效率的压力转移至物业公司，倒逼其通过优化管理、降低冗余开支实现高效运营。

值得注意的是，新环境下的包干制并非物业公司 “随心所欲”，仍需满足业主核心诉求。对于业委会而言，包干制既能明确服务要求、锁定自身权益，又无需承担运营风险，成为低物业费小区平衡服务质量与成本控制的明智选择。

第六章

物业公司在亏钱，为什么越开越多！

社保、最低工资连年上涨，物业费却长期维稳，物业行业看似 “亏损常态化”，却呈现出从二十年前两万余家增至三十余万家的扩张态势，背后藏着行业独特的生存逻辑。

核心关键在于 “隐性利润空间” 与管理效率的博弈。行业长期存在 “藏利润” 的生存智慧，通过精细化运营压缩成本，在看似微薄的物业费中挤出盈利空间，即所谓 “穿衣服显瘦，脱衣服有肉”。而业主共有资金制度下的基本账户模式，更揭示了盈利的关键密码 —— 收缴率 100% 的基本账户小区均无亏损，甚至有结余，印证了规范管理与资金高效运转的重要性。

此外，资质取消、收并购热潮催生行业 “百花齐放”，企业竞争核心已转向专业服务与业主情绪价值的双重满足，并在此基础上构建可持续的服务定价与成本控制能力。这标志着行业从数量扩张，进入以专业价值驱动的高质量发展阶段。

第七章

物业费像一笔“糊涂账”，酬金制就能解决？

物业费管理的透明化，正从行业挑战转变为核心竞争力。一种融合二者优势的“透明包干制”正被探索：物业公司承诺小区年度物业费上限，并按固定比例收取酬金，其余全部资金用于服务提升或留作小区共有结余。

这种模式下，物业公司收益与总收入挂钩，而非成本结余，从而激励其保障服务质量与收缴率；同时，所有支出与结余清晰可查，既给业主吃下 “定心丸”，又通过条款规避业委会断档后的资金滥用问题。

这不仅是财务模式的创新，更是专业能力的体现——通过合同中明确约定物业费上限与服务标准，即便在业委会空窗期也能确保运营连续性与预算可控。它标志着行业从“被动管理”走向“共建共信”，在透明规则下实现企业合理回报与社区长期利益的平衡。

第八章

包干制的物业公司做到合同约定了吗?

包干制模式下，物业服务是否真正履约，常成为业主与物业公司之间的认知盲区。合同虽在，但“做了”与“做好”之间存在落差——业主期待的是服务效果，而物业公司往往只按成本项执行标准动作。

维权困境加剧了这一矛盾。单个业主难以举证物业公司履约不全，需通过业主大会集体决策，过程漫长且成本高昂，导致许多服务问题最终不了了之。这使部分物业公司在包干制下得以维持低质量运营。

技术正成为破解之道。通过 AI 扫描、睿单系统等工具，可将小区现状转化为可视数据，明确服务基线并纳入合同约定。基于人流、设施状况等动态数据，还能优化作业时间与资源配置，实现从“经验驱动”到“数据驱动”的服务升级。

这不仅提升了服务精准度，更构建了“物业可解释性”，让服务过程与价值清晰可见，推动包干制从粗放执行走向透明、可信的履约新阶段。

第九章

未来物业公司还能靠“套用标准”吗?

传统物业公司 “一套标准用到底” 的粗放模式已难适配市场需求，随着技术发展与业主诉求升级，“一楼一策” 的精细化运营成为行业新趋势。

不同小区在设施条件、业主需求、成本结构上存在差异，盲目套用标准易导致服务脱节、运营亏损。行业正转向以业主共有资金透明化模式建立信任基础，再借助睿单系统等工具，通过数字系统进行全盘扫描、问题预警与流程优化，使服务从“被动响应”转向“主动管理”。

通过数据化手段定制专属维护策略，让每个项目都拥有适配自身特点的管理方案，既解决了传统模式的水土不服，又通过精准服务提升业主体验。未来物业公司的核心能力，在于能基于具体小区数据，制定并执行“一楼一策”的个性化维护方案，这也成为行业高质量发展的核心方向。

结尾

无论是中小物业的差异化突围、技术驱动的精细化升级，还是透明化机制的信任构建，本质都是对 “服务创造价值” 本质的回归。

未来，唯有紧扣政策导向、贴合业主需求，以长期主义深耕专业、合理运用技术工具提升效率，才能实现企业、业主与社区的共赢。物业行业的高质量发展，终将在规范与创新中迈向更可持续的新生态。