北京
新帅刘成云挂帅一年之际，绿城公布了一项不怎么好看的业绩。
近日，绿城中国在港交所发布盈利预警，预计2025年度公司股东应占利润同比下降约95%。
按照绿城2024年15.96亿元的净利润计算，这意味着绿城2025年净利润或将仅剩8000万元左右。
这份成绩单，恰好落在中交系出身的新帅刘成云掌舵满一年之际，也让这家以品质著称的房企，陷入规模登顶与利润崩塌的强烈反差之中。
2025年3月27日，刘成云正式接任绿城中国董事会主席，接替任职七年的张亚东。
作为在中交体系深耕三十余年的老将，刘成云的到来，被市场视为中交集团进一步强化对绿城管控、推动资源整合的信号。
他上任之初便提出，坚持稳健经营，聚焦一二线核心城市，试图在行业深度调整期稳住基本盘。然而，市场环境的持续下行与历史包袱的集中释放，让其首年答卷格外沉重。
回望绿城近年业绩，盈利下滑早已不是偶然。2023年，公司股东应占利润30.92亿元；2024年降至15.96亿元，同比近乎腰斩。
进入2025年，颓势进一步加剧，上半年股东应占利润仅2.1亿元，同比大跌近九成。此次全年预警将跌幅拉至95%，构成连续三年的利润下滑曲线，也标志着绿城盈利能力跌至近年谷底。
与利润暴跌形成鲜明对比的是销售规模的逆势上扬。2025年，绿城全口径销售额达到2519亿元，位居行业第二，销售面积同样跻身行业前列。
在整体市场收缩的背景下，绿城依靠产品力与布局优势，实现了市场份额的提升。但规模增长未能转化为利润增长，反而暴露出“有量无利”的深层困境。
绿城在公告中将利润暴跌归因于三点：行业仍处调整期、为去化长库存导致结转毛利率下滑、计提大额资产减值损失。
过去一年，刘成云主导下的绿城，延续了积极去库存的策略，以价换量换取现金流安全。这一操作保障了销售与回款，却直接拉低整体毛利率。叠加合联营公司业绩下滑与资产减值计提，利润被大幅吞噬。
毛利率持续走低是核心症结。2022年至2024年，绿城综合毛利率从17.3%降至12.8%，2025年在去库存压力下进一步下滑。
同时，高地价项目集中进入结算期、新房售价承压、成本刚性，三重压力叠加，使得曾经以高端产品立足的绿城，陷入盈利空间被持续压缩的局面。
从财务结构看，绿城试图以稳健对冲风险。2025年，公司持续优化债务结构，降低短债占比，保障融资渠道畅通。
在民营房企普遍遭遇流动性危机时，绿城凭借央企背景保持融资通畅，未出现公开市场债务违约。安全的底线得以守住，但代价是利润表的大幅恶化。
刘成云执掌绿城的一年，也是行业调整最剧烈的一年。他的管理风格偏向稳健与审慎，更强调风险控制与长期发展，与张亚东时期侧重规模冲刺的路径形成差异。
上任后，绿城在投资上更趋保守，聚焦高能级城市，严控非核心区域投入，同时推进内部组织优化，提升运营效率。
但战略调整难以立刻扭转历史积累的问题。此前扩张期获取的部分项目，在市场下行周期进入结算，带来毛利率压力。
另外，代建等轻资产业务虽保持行业领先，却难以抵消重资产业务的盈利下滑。多元化业务尚未形成足够支撑，整体盈利结构仍高度依赖传统开发。
对刘成云而言，眼前的考验不只是活下去，更是如何在保持行业地位的同时修复盈利能力。
2025年中期业绩会上，绿城管理层曾坦言，行业进入低利润时代，企业必须接受盈利水平下移的现实。
但利润下滑95%，显然超出市场普遍预期。这既反映出行业去库与减值的压力，也暴露绿城自身资产质量与运营效率的短板。
从品质标杆到规模前列，再到盈利探底，绿城的走势是行业转型的缩影。刘成云的挑战，不止是带领绿城走出盈利低谷，更是重新定义这家老牌房企的价值与位置。
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