重庆
01
单周3218套！
重庆二手房又双叒爆单了！
根据重庆铭腾机构的数据，上周重庆中心城区二手房住宅成交3218套，环比大涨9%，成交面积约32.56万方；
成交建面均价10124元/㎡，环比同样上涨1%。
图源铭腾机构
这已经是近一个月以来，第四次出现单周成交的量价齐升！
更炸裂的是，上周二手房的成交量、成交价、成交金额，全部创下近一年来新高，也是近两年来单周第二高。
今年这个小阳春可以说是成色十足了。
二手房市场比新房更真实。因为新房可以做活动、搞优惠、控节奏，二手房不行，二手房是一套一套真谈出来的。
二手房爆单，说明市场底部已经被确认：
买方开始跑步进场了，低价房源正在被快速换手，市场的供需平衡正在被逆转。
前两年重庆二手房为什么一直难？核心原因就是市场是买方对卖方的单方面屠杀。
买家觉得还能跌，杠杆拉得太高的卖家为了回笼资金来救现金流，只能继续让步。但现在成交量先冲起来，说明买家不等了；价格开始止跌回升，说明房东也不想再无底线让了。
一旦底部得到确认，市场就不再是原来那个市场了。
02
要知道，爆单的可不只是二手房，更包括新房。
根据克而瑞的数据，3月重庆主城商品住宅供应18.47万方，成交40.33万方，成交环比上涨104%。
成交量是供应量的2.2倍！
成交均价 13688元/㎡，环比上涨2%。
图源克而瑞
同样是量价齐升！
但与二手房不一样的是，重庆新房市场的火热完全是被新产品驱动的。
是被6米挑高的空中花园和动不动130-140%的得房率驱动的。
根据克而瑞数据，3月重庆中心城区新规产品成交9.39万方，环比上涨131%，涨幅比市场整体高出27个百分点。
成交均价19658元/㎡，环比上涨8%，价格比市场整体均价高出44%。
图源克而瑞
开盘去化率64%，也要明显高于普通住宅。
很明显，新规好房和四代宅楼盘，卖得又贵又快。
再看更长一点的时间线。
2025年以来，重庆“好房子”累计供应超过 9000套，成交超过7000套，整体去化率接近80%。单盘销售额破20亿元的项目有2个，销售额10亿-20亿元的有4个。
这说明什么？
说明重庆购房者不是不买房，而是越来越不愿意将就。
普通产品在卷价格，高品质产品在抢客户。市场的购买力没有消失，只是更集中地流向了好房子。
03
重庆房价为什么会涨？
因为市场的特征已经发生了明显的结构性变化！
第一，市场底盘稳住了。
二手房成交3218套，新房成交40.33万方，说明市场底盘已经稳住。根据铭腾的数据，重庆一二手房整体成交量这几年基本稳定在1600万方左右，这基本就是重庆楼市的底了。
第二，价格结构变了。
重庆整体新房均价大概稳定在14000元/㎡ 左右，但高品质项目已经明显把价格拉起来了：4万元+/㎡的项目有3个，3万元+/㎡的项目有若干个，2万元+/㎡的项目超过20个。
2025年以来，“好房子”成交7000套，整体均价已经达到2万元/㎡。
图源网络
这就说明，重庆房价不是没涨，而是先在优质产品上涨。
第三，开发逻辑变了。
过去开发商在重庆不好过，是因为卖不动、利润薄，不敢拿地，也不敢花大力气做产品。
但现在很多热点项目房地价差已经超过1万元/㎡，最高甚至达到1.6万元/㎡。开发商开始敢拿地、敢建、敢卷产品，本质上就是市场信心回来了。
楼市最怕什么？
最怕没有人敢投钱。
一旦开发商愿意投，购房者愿意买，产品愿意升级，这个市场就会进入新的循环。
04
今年以来，我现在对重庆楼市的判断，比前之前更加明确：
楼市回暖的趋势已经确认，但这轮行情肯定不会是所有房子一起涨。
核心区、成熟板块、优质次新、新规住宅、四代宅、改善盘，这些房子已经走到了房价上涨的前夜。
图源网络
道理很简单：
当成交量已经起来了，当有人开始抢房了，如果你是开发商，你提不提价？
有钱你赚不赚？
当成交量的底盘稳住了，优质产品价格立住了，开发商利润修复了，政策又在持续托底，这些条件叠在一起，重庆房价就具备了向上修复的基础。
只是游戏规则不再是拼价格、拼折扣，而是拼品质、拼产品、拼核心资源。
与其关心重庆的房价涨不涨，不如关心自己的房子到底有没有继续上涨的资格。
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