“人人皆是老板”？地产行业出现“合伙人”新机制

3月最后一天，成都主城5宗住宅用地迎来拍卖。

当天，一宗位于锦江区狮子山片区小雅巷约7.4亩土地被四川大昕置业以15800元/㎡的底价竞得。

四川联投竞得的狮子山片区地块

股权穿透显示，四川大昕置业由张巧龙持股40%，而其股东成都大昕致远商业管理有限公司则由张巧龙持股99.5%，具有绝对掌控权。同时，其也是四川联投置业的法定代表人。

图据：天眼查

在接受成都商报记者采访中，张巧龙证实，该地块将沿用联投合伙开发模式，后续计划引入山东房企联合打造。

此番拿地，是四川联投在成都布局的第5个项目，其长期践行的合伙机制，也再度引发行业关注与讨论。

地产老兵的全新创业之路

四川联投最初走进成都楼市视野，源于张巧龙自身的地产行业履历。

2006年前后，张巧龙入职四川蓝光地产。此后14年，他从技术工程师做起，先后担任项目总、城市总、区域总，蓝光地产经营副总裁、常务副总裁，并在2018年出任蓝光地产总裁，全面操盘蓝光地产战略布局。

张巧龙接手后，蓝光地产规模，从2017年的582亿到2019年的1015亿，年复合增长率32%，展现出较强的企业运营与操盘能力。

2020年，张巧龙转战广西本土房企彰泰集团，出任董事长兼总裁，并在年底转任合伙人，直到2021年创办四川联投，开启全新创业之路。

“人人皆是老板”

一个项目多个财务投资人

与传统的开发商相比，在四川联投官微的介绍中，他们给了自己一个特别的定位：

房地产专业投资联盟平台。

换句话说，与其说四川联投是一家开发企业，倒不如说他们是“资源整合商”、“财务投资人”。

张巧龙在亿翰智库活动上分享四川联投发展模式

这首先体现在其经营与合伙机制上——“公司没有传统意义上的老板，但人人皆是老板”。

“我们采取先看好地、后募资的运作模式。”张巧龙在采访中进一步解释道，“锁定优质地块后，再面向意向资本方开展路演对接，整合资金资源。”

以决策端为例，四川联投不设实际控制人，由张巧龙等7位核心发起人成立GP管理公司，统一统筹战略规划与日常运营，牢牢掌控整体经营体系；再根据每块地的具体体量和实际需求引入外部投资方，仅以LP财务投资人身份入局，不参与核心决策。

据张巧龙介绍，“从已有项目来看，多的项目有6-7个投资人，少的则为2-3个。”这样一来，全员带资入局、利益深度绑定，让个人收益与平台发展紧密挂钩，彻底跳出传统开发企业的固有框架。

另有接近四川联投的知情人士透露，受个人隐私及保密诉求影响，该公司实际LP投资人阵容远比公开层面更为庞大。其投资群体主要由前地产从业者、民间社会资本、地产产业链核心供应商等组成。

众筹拿地+小地块布局

另辟蹊径的四川联投

四川联投与传统房企的不同，还体现在业务模式上。

如果将房地产开发链条切分，大致可以分为拿地、修建、销售3个环节。市面上绝大部分房企均采用全链条自主主导模式，但四川联投另辟蹊径，基本只专注于一个业务——拿地。而项目建设、销售、物业服务等环节，都是通过合作开发的形式来实现。

有业内人士分析称，“众筹拿地”模式的难点在于资金门槛。因为在进入开发阶段后，房企可通过开发贷等渠道融资，但在土地获取阶段，往往需要全额自有资金投入。“众多资方的加入，不仅为四川联投解决了土地获取阶段的资金瓶颈，更重要的是，以此为枢纽，拓宽了其与各类企业的合作空间。”

落地到实际项目来看，四川联投在成都已布局的5个项目中，仅有宽窄学府由公司自行操盘销售，其余均是与行业内其他房企联合开发，轻量化模式成为其项目开发的主要选择。

同时梳理其所拿土地可以看到，地块规模几乎都在10亩以下，最小的宽窄学府只有约5.7亩，最新落地的锦江狮子山地块也只有约7亩左右。

对于这一差异化策划，张巧龙表示，主城核心区小地块是当下市场的结构性机遇，也是适配企业发展阶段的布局。“大规模房企因体量、利润规划，普遍不会布局主城小地块，市场竞争压力更小；从资金层面来看，如果是拿10个亿的项目，资金差一个亿就麻烦了；但做2个亿的项目，差2000万就好解决，小地块更易通过合作模式快速补齐、灵活化解。”

供应链降本实现盈利

四川联投模式暗藏考验

成立6年，四川联投在全川仅落子7个项目，扩张节奏相对克制。

对于长期发展规划，张巧龙在采访时表示：“将持续保持一年一盘的开发节奏，不盲目规模化扩张。”

依托独树一帜的合作开发模式，四川联投在业内收获两极分化的评价。

从正向价值来看，据接近四川联投的业内人士透露，凭借LP投资人对上下游全供应链整合优势，该公司整体开发成本显著低于传统房企。“即便行业核算口径、收益模型存在差异，但企业始终保持正向盈利，走出了一条区别于主流房企的差异化经营之路。”

与此同时，该模式潜藏的短板与风险也被市场持续关注。有行业人士直言，多主体联合开发的模式天然存在管理难点：尤其项目开发链条涉及多方投资人与各类供应链服务商，多方协同之下，极易出现产品标准不统一、施工品质难把控、后期服务兑现参差不齐等问题。对于置业购房者而言，工程质量、交付品质、物业服务的落地实效，正成为这类合作开发模式长久以来的核心争议点。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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