北京
房价什么时候真正见底？
这个问题，这两年我被问了不下100遍。
今天，和大家说一个房价见底的硬指标--人口年龄中位数。
年龄中位数：将全体人口按年龄大小的自然顺序排列时居于中间位置的人的年龄数值。
联合国人口司的最新报告，2026年中国年龄中位数为40.6岁。
拆哥认为：
当人口年龄中位数触及47岁，房价才会出现不可逆的回落。
为什么是47岁？
国人的一生，首次置业和改善换房的高峰，基本锁死在25到46岁。
一旦一个社会一半的人都迈过47岁，购房主力和需求结构，就会从根部发生质变。
那时候的房价回落，不是周期调整，是时代的转身。
先看日本。
日本总务省统计局数据显示，1990年泡沫顶点时，日本人口年龄中位数只有37.6岁。
真正房价雪崩，在2005年之后的45+阶段。
那一年之后，日本在疯狂变老，整个国家的房价，再也没有回到青春。
在年龄中位数一步步向上的过程中，日本不动产研究所的数据是冷冰冰的：
2020年全国住宅地价指数，仍只有1991年的大约39%。
东京核心区有回暖，但整个国家的房价，再也没有回到过青春。
再看韩国。
距离47岁的临界点，只剩一步之遥。
韩国房地产院的数字，首尔公寓价格在2022年冲顶后急转直下，
过去两年首尔房价跌了30%-40%，核心区也没能幸免。
单身家庭占比冲上40%，婚育率全球垫底，老龄人口还在急速扩张。
真正的底部崩塌，是来自需求结构的锈蚀。
日韩的剧本已经摊开，那我们呢？
2020年的七普数据显示，北京常住人口年龄中位数在不到39岁，
即便这几年略有抬升，目前也就在41岁上下。
所以，北京不是日本1990，也不是韩国2022。
北京当下的波动，更像是结构性分化，而非系统性的坍缩。
北京5月二手住宅网签站稳1.6万套，环比有回升，但成交价还在小幅下跌。
新房网签4500套+，过了4月几个热销新盘集中入市的周期，网签量变慢，但好产品依旧不愁卖。
两股力量非常清晰——
刚需在等更低，改善在悄悄进场，抢占优质资产。
好房子，依然稀缺。
这也是我最近一直在跑新盘的原因。
市场越混沌，选筹越要精细。
像海淀的0702地块，紧挨着101新校，产品打磨得很克制，很尊重居住本身，之前写过详细介绍→
，天坛医院和口腔医院边上的洋房新盘，价格硬刚周边二手房，宋式美学实景示范区质感是近几年少见的好。
东小口城建龙樾海序，五月开盘狂签500套+超过北京总网签1/10，尽管有不利因素，但挡不住好产品+好位置+好价格的冲击，刚需刚改依旧愿意入手下定。
懋源的松榆里地块，一定在憋大招，老牌豪宅开发商，这次要认真起来了。
北京买房还有哪些新盘值得入手，超哥后边会持续关注。
拆哥说的这些数据和图表，不是贩卖焦虑。
是为了在买房时心里有数，手里多一张清晰的地图。
如果你也在看房，加拆哥微信menglin_2019，
我整理了一份这几个盘的真实测评对比。
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