刚刚，百家湖捡漏地块法拍上新！“沉睡宝地”或迎价值重塑

今天，我在阿里法拍网上看到，百家湖绝版地块——江宁开发区天元西路、江宁开发区高湖路国有建设用地使用权遭拍卖。

01.

这块地将于7月13日10：00拍卖，据拍卖公告显示，该地块现土地权利性质为工业用地，起拍价为4000万元。

由于拍品所有人借贷合同纠纷，这块地被法院查封拍卖。土地用途为工业用地，土地使用权期限自2011年登记至2048年7月21日截止。

由于拍品所有人借贷合同纠纷，这块地被法院查封拍卖。土地使用权期限自2011年登记至2048年7月21日截止。这块地土地面积共61238.6㎡，面积不小。

值得注意的是，经现场调查发现，案外人南京**建筑工程有限公司因工程建设需要，已租用该地块位于天元西路段的约2000平方米土地用于临建设施场地，租期从2026年3月1日持续至2026年10月31日，租金共计3万元。同时，地块上还存在一处污水处理站，属于公共设施，不在本次拍卖范围之内。

该地块位置优越，地处百家湖核心商圈，紧邻地铁3号线天元西路站，距离地铁1号线百家湖站直线距离亦仅约1公里，附近商业有景枫中心、江宁金鹰、百家湖1912等。

未来这宗被大幅折价的“沉睡宝地”或将真正迎来价值重塑，其后续动向值得密切关注。

02.

除此之外，需要关注的是，规划调整，鼓楼滨江新增一幅1.1容积率的宅地。

刚刚，南京规资局官网发布了《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划》 MCb030-16规划管理单元图则修改（公众意见征询）。

为加快推进鼓楼滨江片区城市建设，提升片区城市环境和居住质量，鼓楼滨江一幅文化设施用地的部分地块变为住宅用地。

根据规划，MCb030-16规划管理单元范围东至热河南路，南至白云亭路，西至郑和中路，北至梅家塘路，用地面积约19.79公顷。

拟修改地块东至二板桥路，南至白云亭路，西至郑和中路，北至规划道路，用地面积约3.17公顷。现状主要为白云亭文化艺术中心、居住小区等。

主要修改内容有——

调整16—14、16—15地块用地边界，在其东侧新增一处二类居住用地（R2），地块编号为16—23，容积率≤1.10，建筑密度≤30%，建筑高度≤30米，绿地率≥30%，出入口方向为“S、E”。规划控制文中增加“五、海绵城市控制引导：1、单元内地块设计与建设需符合海绵城市相关要求。”

从地图上我们可以发现，这幅宅地原为南京白云亭文化艺术中心的用地，附近居住氛围浓厚，有世茂外滩新城、二板桥住宅、白云小区等，靠近在建的地铁9号线白云亭站，该地铁线有望今年通车。

03.

以上两幅地块的命运，并非孤例。透过它们，可以清晰看到南京城市发展正在经历一场深刻的内核转变——从增量扩张全面迈向存量更新，与之相应的，是土地供应逻辑的剧烈调整。

宅地方面，南京土地用途转换的几种典型路径：

● 工业用地→住宅：随着产业升级，部分位于主城黄金地段的低效工业用地（如栖霞区悠山醉月花园原为工厂及物流仓库）被收回并调整规划，释放为住宅用地，优化城市核心区功能。

● 商办/商住→住宅：为消化商办库存、响应“商办改租”政策，多个长期闲置或规划庞大体量的商办综合体（如丁家庄、江北宝龙城）大幅缩减商业比例，转为纯住宅用地，以盘活资产。

● 公共/设施→住宅：交通场站（如沙洲停保场）和文化设施（如白云亭文化艺术中心）用地，在保障核心功能的同时，配建住宅以提升资产利用效率。

● 科研用地→住宅：部分陷入长期停工的科研用地（如克莉丝汀“甜蜜城堡”）或位于主城黄金地块闲置的科研用地（如百家湖G08地块），由官方收回并重新规划为住宅用地。

这些转换路径共同构成了南京土地供应从“增量扩张”到“存量更新”的底色。

关键在于，官方对主城新增住宅用地的供应正“合理控制”，今年的思路是“以需定供，以房定地”。这一调控，使得从存量土地中“精挑细选”出的优质地块，变得更为珍贵。

因此，无论是天元西路、高湖路地块，还是鼓楼滨江新规划的宅地，未来流入市场的，大概率都是容积率更低、区位更优的稀缺资源，这也将直接推动南京房地产市场向高品质、差异化的方向演进。

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