广东
6月还剩最后几天，东莞楼市上半年的成绩单基本能看出个大概了。
今年1-6月东莞二手房预计网签约17391套，比去年同期多卖了2142套，增幅超过14%。
每个月多卖五六百套，叠加起来就是两千多套的差距。不是某一两个月爆发，是整个上半年都走出了稳稳的向上曲线。
01
二手成交：从“躺平”到“仰卧起坐”
先给6月的二手房成交鼓个掌，它稳住了。
截至6月25日，东莞6月二手房网签累计2836套，日均113套。
按照估计，6月二手房预计成交3274套，虽然环比-4%，但同比去年6月大涨26%。
放在全国看，东莞二手房以4%的增幅排在第六，跑赢了深圳、青岛、无锡。
把时间拉长到上半年，对比会更明显。
今年1-6月东莞二手房预计网签17391套，去年同期是15249套，多卖了2142套，增幅超过14%。
逐月看，今年除了2月受春节影响明显低于去年，其他几个月基本都压着去年一头。
3月多了856套
4月多了482套
5月多了644套
6月预计多693套
这不是某一个月运气好，而是整个上半年都在稳稳地积累，每个月多卖五六百套，叠加起来就是两千多套的差距。
二手房为什么能走出这条向上的曲线？
核心就四个字——价格合适。
今年以来，和不少中介朋友聊天时，明显感受到了变化：看房的人多了，谈价的人真了，成交的速度快了。
这一轮二手成交的回升，就是自住需求在正常释放。
东莞常住人口一千多万，每年新增人口那么多，该买房结婚的、该换房改善的、该为了孩子上学的，这些需求不会消失，只是在等一个合适的价格窗口。
现在窗口开了，人就进来了。
02
新房市场：总量还在爬坡，内部已经分层
再看新房，坦白说，能涨就已经不容易。
截至6月25日，东莞新房网签累计1466套，日均不到60套，单看总量，和二手房的差距确实扎眼。
上半年整体来看，今年1-6月新房预计网签8759套，去年同期是8533套，只多了226套，增幅不到3%。
不过这个涨幅的成色，需要理性看待。
现在的东莞新房市场，正在走一条两极分化的路。
一边是核心地段、产品能打、口碑在线的项目，愿意为确定性买单的人，一直都有。
这类楼盘基本不愁卖，买家的逻辑很简单：地段摆在那，配套不用等，开发商靠谱，贵是贵了点，但买的是确定性。
另一边是位置偏、没优势、口碑一般的项目，日子就比较难了。
它们要面对的不仅是同板块的竞品新盘，还有周边一大波降了价的二手房。
买家一对比：同样总价，二手面积更大、位置更好、还不用等，凭什么买新房？
最终好项目靠确定性赢得买单，普通项目靠价格也未必能留住客户。
分化，就是当前东莞新房市场的答案。
03
给买房人划几个重点
数据看完了，最后说一下看法。
第一，东莞二手房的底部基本探明了。
日均110套左右的成交水平，如果能维持住，说明市场的流动性已经回到正常轨道。
上半年比去年同期多卖了两千多套，这个增量不是靠一两个热盘撑起来的，是核心区整体稳住的结果。
以西平板块为例，最新二手房成交均价20050元/㎡，从今年1月16096元/㎡的低点算起，累计反弹了21%。
量能也在同步跟上，周成交量比去年同期增长了280%，看房的人多了，成交节奏明显加快。
回顾过去三年，西平房价整体处于下行通道，但今年1月之后没有再创新低，底部在17000-19000元区间反复夯实，筑底信号已经比较清晰。
对于真正要买房住的人来说，现在这个阶段，不用焦虑，也不用等所谓的“最低点”——最低点永远只有回头看才知道。看到合适的、价格谈得拢的，就可以出手。
第二，新房的分化还会继续加剧。
这不是坏事，市场在倒逼开发商做好产品、选好地段、拿出诚意。
那些还想靠一个沙盘、几张效果图就收割客户的项目，以后会越来越难，最终受益的是购房者，选择更清晰了，踩坑的概率更小了。
第三，具体怎么买，分情况。
①刚需首套，建议重点看二手次新房，楼龄新、配套成熟、房东诚意出售的，大胆去谈价。
②改善置换，可以盯着核心地段的新房项目，但要擦亮眼睛，分清什么是真高端、什么是伪豪宅。
③纯投资的话，现阶段东莞市场没多少投机空间了，劝你还是先等等。
东莞楼市最慌的时候已经过去了。
上半年二手房用14%的同比增长证明了这个城市的购买力还在，新房虽然总量没怎么动，但内部正在经历一场从“拼数量”到“拼质量”的进化。
市场在变聪明，买家也在变聪明。
这大概是这一轮调整，留给东莞楼市最好的礼物。
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