要做好“潮水退却”的准备，房价或将超出想象

普通人对房子的认知，大多还停在上一个周期。过去二十多年，只要买了房、拿得住，资产就能自动增值。这套逻辑在2026年被彻底改写。

潮水退去，露出来的是真实的水位线。先看一组横向对比。中国拥有全球最贵的住宅之一。

由于住房和户籍制度深度绑定，跨国比较存在难度，但多项研究显示，深圳、北京、上海等城市房价收入比长期处于全球高位，购房负担明显高于多数国际大城市。

多项调查显示，中国居民家庭资产中住房占比偏高，明显高于不少发达经济体。作为参照，同样深陷住房问题的英国，房产占家庭财富的比例约为36%，只有中国的一半。

高价的形成有其历史逻辑。上世纪80、90年代快速城镇化，城市住宅需求集中释放。为承接这轮红利，开发商大规模举债扩张。

但当人口增速放缓、城镇化推进接近尾声，债务的重量开始压垮扩张的脚步。2020年，监管部门主动出手为房地产去杠杆，对开发商融资设置上限。

这项举措直接触发了一批房企违约，其中最具代表性的就是恒大。整个行业的通缩由此蔓延，投机性需求快速降温。房价此后一路走低。

价格下行的开端，大概率是决策层对去杠杆的预期结果之一。但当跌势持续超过一年，压力开始从企业端传导到居民端，稳定楼市变成必须回应的课题。

监管层最初并不愿动作过大，怕再把泡沫吹起来。2024年5月，一揽子刺激措施还是推出了，包括放松房贷规则、由地方政府动用数千亿元收储存量房。

效果并不理想。按70个大中城市房价指数口径，2024年5月新房和二手房价格同比降幅明显扩大，其中媒体测算的新房同比跌幅约4.3%、二手房约7.5%。原因不难拆解。

居民杠杆已经不轻，在房价下行的通道里，即便贷款利率再低、门槛再松，也难以形成新的加杠杆意愿。过去支撑成交的一大动力是投资性需求——人们买房不是为了住，而是把它当作稳赚不赔的资产。

当价格连续三年下行，房子不再是"安全资产"这一叙事被瓦解，投机性买盘就再难被低利率召回。有人会问，房价下跌难道不是好事？

毕竟对普通人而言，此前的价格已经明显脱离收入水平，其中还夹杂着大量投机成分。这个观察对了一半。长期看，泡沫收缩确实有利于经济结构再平衡。但短期问题在于，居民部门的杠杆已经加满。

大量家庭通过按揭持有房产，一旦房价跌破未偿还贷款余额，就会陷入"负资产"状态。这不仅推高违约风险，更会挤压消费——家庭会把大部分现金流用于优先偿还房贷，而不是花到别处。

日本上世纪90年代地产泡沫破裂后走的就是这条路。居民集中精力去杠杆，导致内需长期低迷、通缩阴影反复出现。这也是不少经济学家对当下情境保持警觉的原因。外溢效应还会传导到贸易端。

全球化环境下，一个大型经济体出口体量巨大本身并不奇怪，真正引发摩擦的是进口的疲弱——出得多、买得少，顺差就会扩张。房地产的持续调整不太会影响工业产出，但会削弱居民信心，从而压制内需，把原本可以在国内消化的商品推向海外。

顺差进一步扩大，摩擦就会进一步升级，围绕"产能过剩"的争论也会更频繁地出现在国际舞台。摆在决策层面前的选择并不轻松。

去杠杆的目标基本达成，泡沫也部分释放，但价格调整的速度显然超过了预期。继续加大托底，就要承担道德风险、面对泡沫再度膨胀的可能；维持相对克制，让价格自我出清，则要提防走入类似日本的通缩循环。

这就是"潮水退却"在宏观层面的完整画面。回到普通人视角，退潮的意义并不是所有房子同步贬值，而是把普涨行情抹平之后，房产真实价值的差距被彻底暴露。

2026年5月70城房价数据显示，一线城市整体出现企稳迹象，新房价格环比上涨0.2%，但城市之间仍有分化；全国新房价格环比仍下跌0.2%，三线城市压力更大。

70城二手房市场仍以调整为主，少数城市环比企稳或上涨，多数城市仍在下行区间。人口净流入的一线和强二线核心地段，供需长期偏紧，价格具备稳定支撑。

北上广深，加上杭州、成都、南京、武汉这一类常年吸引人口的城市，核心城市优质板块去化相对较快，人口外流地区和远郊板块去化压力明显更大。

上海2026年上半年二手房成交连续四个月同比增长，300万到800万元的改善户型成交占比持续提升，核心地段挂牌价几乎没有大幅下调。反方向的画面同样清晰。

人口持续外流的三四线城市、县城以及大城市远郊，本地青壮年不断迁出，留守的多是老年群体，新增购房需求近乎停滞，二手房挂牌量走高，去化周期普遍超过十年。叠加过去多年密集开发形成的存量供给过剩，业主必须持续下调挂牌价才能成交。

部分县域新区房源较峰值降幅达到三到四成，依然难觅接盘者。即便在同一座城市内部，分化也在加剧。

核心城区的学区小户型与改善大三房保持稳定，远郊刚需盘、老旧无电梯多层、户型落后的超大户型持续折价。同一小区里，采光、楼层、户型好的房源挂牌成交稳定，低楼层、临街、格局不合理的房源要下调十到二十个百分点才能出手。

过去全城同涨同跌的行情结束了。这轮分化的底层动因是长期的，短期难以逆转。

人口结构进入拐点，城镇化接近尾声，人口不再均匀铺开，而是集中向头部城市群聚集。

全国居民人均住房建筑面积已达41.76平方米，市场从"有没有房"切换到"要不要换更好的房"，在不少重点城市，二手房成交占比已经明显上升，部分城市甚至超过新房。

政策层面，租购并举、保障性住房、住房以旧换新等制度相继落地，房产的投资属性被系统性弱化。居民自身的观念也在转变，家庭资产更趋多元化，房产在总资产中的比重回落。

对不同人群，应对方式并不一致。刚需自住优先选主城区、轨交沿线、教育医疗配套成熟的现房或准现房，避开人口外流的新区和远郊楼盘，总预算和房贷比例都要留出余地。

持有多套房产的家庭，先出清远郊、县城、老旧无配套的弱势房源，保留核心城市的优质自住或改善盘，闲置房源优先出租覆盖成本，长期无人问津的择机挂牌出售。

计划置换的家庭，可以借助多地推行的以旧换新政策，享受税费减免、贷款提额、补贴等配套，先卖后买，把资产结构切换到流通性更强的三居、四居改善户型上。需要强调的一点是，潮水退却不等于市场无序下跌。

相关部门持续出台稳定组合拳，下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度，人口流入城市合理供应土地，库存高企城市缩减新房开发规模，同时推进存量项目交付以保障购房者权益。

政策的目标是稳定合理自住需求、挤出投机泡沫，让市场回到居住本源，既不会放任中小城市房价失序，也不会重启普涨行情。结构性分化，是未来相当长一段时间的稳定格局。

对普通家庭来说，早点接受"潮水已经退去"这个事实，比继续等待下一轮普涨要重要得多。房子还是那套房子，但支撑它价格的那套逻辑，已经不是原来那套了。