北京
最近，澳洲房价“历史性回调”的报道，开始频繁出现：
“四十年来最大回调”的说法，也开始出现在报端。
这一趋势变化，对于新西兰而言，同样意义重大。
过去几年，不少新西兰人都有一种共同感受：房价跌得比澳大利亚狠、经济恢复也比澳洲慢，新西兰似乎总是“更差一点”。
但如今，这个新变化正让一些经济学家开始重新评估。
01
澳洲房价反转，多城市出现下滑
最新数据显示，澳大利亚房价已经开始进入下跌周期。
不少经济学家甚至警告，未来可能迎来40年来最严重的一轮房价调整。
目前悉尼房价开始下跌，墨尔本继续走弱，阿德莱德、布里斯班也转为负增长。
过去涨势最猛的珀斯，涨幅也迅速放缓。
全澳房价已经较高点回落约0.7%，其中悉尼下跌约3.7%，墨尔本下跌约3.7%，首府城市整体下跌约1.3%。
虽然跌幅目前还不算大，但越来越多经济学家认为，这可能只是开始。
澳大利亚经济学家Leith van Onselen认为，澳洲房地产可能迎来至少40年来最大的一轮修正
过去40年，澳洲最大的一次房价下跌发生在2022年至2023年，当时全国住宅价格下跌约8%。
但这一次，一些分析甚至已开始讨论“如果跌20%”。
澳大利亚房价目前仍然处于全球最高水平之一，而家庭负债也长期维持在很高水平。
过去几十年，无论亚洲金融危机、全球金融危机（GFC），还是疫情期间，澳大利亚房地产都几乎没有经历真正意义上的大调整，因此积累的估值压力一直存在。
02
澳新“角色互换”，新西兰“这次不用担心”
与此同时，多位新西兰房地产和经济专家认为，新西兰因为已经提前经历了一轮深度调整，如今反而站在了更有利的位置。
换句话说，这一次，两国房地产市场可能正在“角色互换”。
Stuff最新采访的多位新西兰专家认为，澳洲今天遇到的问题，新西兰已提前经历过了。
新西兰独立经济学家Cameron Bagrie表示，新西兰已经完成了一轮房地产“去泡沫”。
他甚至表示，“未来两三年，新西兰经济增长很可能会超过澳大利亚，而澳洲房地产还会继续下跌。”
说起来，这两个国家一直是难兄难弟：Covid期间，两国都是超低利率推动房价快速上涨，随后为了压制通胀，两国央行连续加息。
新西兰因为加息更快、更猛烈，房地产率先进入调整。
如今澳大利亚也正在经历同样过程。
Cotality首席经济学家Kelvin Davidson表示，房贷利率，短期内几乎决定了房价和成交量。
另一位经济学家 Gareth Kiernan指出，房价不可能永远跑赢居民收入。
新西兰已经经历了这一过程，全国房价从高点累计下跌约17%。
奥克兰、惠灵顿等部分地区累计跌幅达到20%-25%，个别区域甚至更多。
虽然不少屋主感觉痛苦，但专家认为：正因为已经完成调整，现在新西兰房价与收入之间的关系，比过去健康得多。
03
新西兰“风险充分释放”，可能吸引人才回流
专家提醒，无论新西兰还是澳大利亚，其实都不存在所谓“一个房地产市场”。
不同城市、不同地区，表现可能完全不同。
目前澳洲也是如此，悉尼、墨尔本率先调整，珀斯、西澳部分地区此前仍保持上涨，布里斯班近期也开始降温。
近期，澳洲围绕房地产投资税制改革争议不断。
但新西兰专家认为，过去几年新西兰已经提供了一个现实案例。
当年取消投资房部分税务优惠时，也有人预测投资客会消失，房东会大量退出市场。但最终，这些情况并没有全面发生。
专家认为，相比税收政策：真正影响房地产走势的，依然是利率、贷款能力以及房价是否负担得起。
专家认为，两国房地产周期错位，可能还带来另一个变化——新澳之间的人口流动。
过去几年，大量新西兰人前往澳大利亚。
但如今，两国经济周期开始出现变化。
一些房地产中介表示，他们已经开始收到更多来自澳大利亚的咨询，包括海外新西兰人以及澳洲买家。
数据显示，虽然赴澳的新西兰人仍在增加，但回流人数去年也同比增长约14%。
部分业内人士认为，如果两国经济差距继续缩小，这一趋势未来可能进一步增强。
当然，专家也强调，这并不意味着新西兰房地产已经进入“只涨不跌”阶段，只是说新西兰已经经历了最困难的一轮房地产调整，市场中的大部分风险已经提前释放；而澳大利亚则可能正进入这一过程。
这也是近年来少见的一次“角色互换”——过去总被认为落后的新西兰，在房地产周期上，反而可能已经先走出了低谷。
ref:
https://www.news.com.au/finance/economy/australian-economy/australian-house-prices-brace-for-sharpest-correction-in-40-years/news-story/80edf76b980eec7fa9124fdcf7ce82f7?amp
https://www.stuff.co.nz/home-property/361010611/what-australia-can-learn-new-zealands-housing-downturn-and-there-actually-upside-us
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