“保交楼”不能成为司法“挡箭牌”——牟定县万景·共和府项目权责僵局的法理省思

“保交楼、稳民生”政策自推出以来，已成为化解房地产风险、保障购房者权益的重要抓手。然而，政策的善意一旦在落地执行中被扭曲为漠视规则、回避矛盾的借口，民生初衷便可能异化为新的不公。北极海新闻报道云南牟定县“万景·共和府”项目所暴露的权责僵局，正是这一问题的典型缩影：总包方全额垫资逾3200万元，房企欠款事实清晰、金额明确，复工协议与司法调解文件一应俱全，但施工企业的合法债权却始终悬空，项目复工陷入混乱。引发网络强烈反响。在这场多方博弈中，司法执行的选择性回避与行政监管的消极不作为，值得深刻反思。

司法保全的“民生借口”：选择性执行何以成为常态？

2024年4月，亿欧公司子公司向昆明市官渡区法院提起诉讼并查封房企土地；2025年11月，亿欧公司向牟定县法院申请诉前财产保全，法院依法作出（2025）云2323财保19号裁定，明确对房企账户、土地、车辆等资产予以保全。然而，后续执行中，法院以项目属于保交房未完工工程为由，未对核心土地及在建资产实施查封，仅冻结部分无余额账户及车辆资产。案件进入强制执行阶段后，法院虽陆续查封部分房产及车辆，却明确不予处置，导致施工企业经司法确认的优先受偿权难以落地。

这一做法看似“顾全大局”，实则是在用民生之名行回避之实。

首先，司法保全不能以“保交楼”为由选择性执法。建设工程价款优先受偿权是《民法典》第807条赋予施工企业的法定权利，其立法本意在于保护建筑工人的生存权和施工企业的合法经营权益。最高人民法院相关司法解释亦明确，承包人对特定建设工程交换价值享有法定优先受偿权。法院以“保交楼”为由拒绝查封核心资产，本质上是以行政目标替代司法判断，以政策偏好消解法定权利。若此逻辑成立，则任何被贴上“保交楼”标签的项目都可成为债务人逃避执行的“护身符”，司法公信力将因此遭受根本性侵蚀。

其次，“保交楼”与“保债权”并非零和博弈。各地法院在“保交楼”项目中已探索出诸多兼顾民生与法益的可行路径。南阳高新区法院通过“互平债权”“以物抵债”等方式“一揽子”化解涉保交楼项目的三个“骨头案”，实现了三方胜诉权益的实质兑现。湖南衡阳石鼓区法院创新“动态解封+担保置换”模式，在保障申请执行人债权的同时，允许房企以土地抵押贷款用于项目扫尾，实现债权人、债务人、购房者多方共赢。江苏无锡滨湖区法院更是作出先予执行4100万元工程款的裁定，将款项直接转入“保交楼”复工复建专项资金账户，既保障了施工企业权益，又推动了项目复工。这些案例表明，依法保障施工企业债权与推进保交楼完全可以并行不悖，关键在于司法机关是否有担当、有智慧、有作为。

牟定县法院“保全但不处置”的做法，既未真正保障债权人利益，也未有效推动项目复工，反而使施工企业陷入“赢了官司输了钱”的尴尬境地。这种“两头不靠”的执行困局，恰恰暴露了司法在“保交楼”语境下的路径依赖与能力缺失。

住建局的双重失守：协调者何以沦为旁观者？

在“保交楼”政策框架下，地方政府及住建部门承担着“保交楼、稳民生”的属地责任。牟定县住建局在万景·共和府项目中的角色定位，本应是协调各方、推动复工的关键力量，然而其实际表现却令人失望。

其一，复工协议“签而不督”，行政协调沦为形式主义。2025年9月，在牟定县住建局全程协调见证下，各方签订了《复工建设协议》，明确复工纾困、债权清偿、资产抵债、资金共管等核心条款。然而协议签署后，各方约定的抵债、共管、付款等配套措施并未有效跟进。住建部门作为协议的见证方和协调方，未能对协议履行进行有效监督和督促，使一份承载多方期待的协议沦为“空头支票”。2025年11月15日，经县住建局及多部门调解，双方再次书面确认3025万元工程款欠款事实并完成司法确认，但万景公司至今未履行任何付款义务。调解协议的签订本应是矛盾化解的终点，却成了新一轮拖延的起点——住建部门在此过程中扮演的究竟是“调解者”还是“盖章机器”？

其二，施工秩序监管失位，纵容违法分包与强行入场。在总承包合同尚未解除、前期施工债权尚未结清的前提下，万景公司引入第三方施工单位，采取强制破门等方式强行进入工地。这一行为不仅涉嫌违反建设工程施工管理的法定程序，更可能构成对总包方合法权益的侵害。住建部门作为建筑活动的法定监管部门，对此既未及时制止，也未依法查处，实质上纵容了违规施工行为的发生。承德市保交房专项整治方案明确要求纠治“推诿扯皮、不作为慢作为”，牟定县住建局的表现与此形成了鲜明对照。

更值得警惕的是，2026年4月，牟定县行政审批局仍就该项目部分楼栋核发了新的建筑工程施工许可证。在原有施工合同未解除、巨额债权未清偿、复工协议未落实的情况下，核发新的施工许可，不仅可能在程序上构成对原总包方权利的侵害，更反映出相关部门在项目管理上的各自为政与协调失灵。

法治化才是保交楼的“压舱石”

“保交楼”政策的初衷值得肯定，但其推进必须坚持法治化原则。以牺牲一方合法权益为代价去“保”另一方的利益，不是真正的“保”，而是利益的重分配与风险的外转移。

从法律层面看，本案中亿欧公司的工程款债权已经过第三方结算审核（金额32038311.09元）、人民调解确认及司法确认，具备合法的强制执行效力。万景公司拒不履行复工协议及付款约定，已构成根本违约。施工企业可依法申请强制执行，主张欠款及违约罚息。同时，房企在总包合同未解除的情况下擅自引入第三方施工，涉嫌违法分包，住建部门理应依法查处。

从政策层面看，保交楼不能成为司法和行政不作为的“挡箭牌”。最高人民法院及相关部委已多次强调，保交楼工作要“坚持法治化原则”。这意味着，无论是司法保全还是行政监管，都应当在法律框架内寻找解决方案，而非以“民生”之名行“弃法”之实。

牟定县万景·共和府项目的权责僵局，折射出“保交楼”政策在基层落地中的深层困境：当政策善意遭遇执行乏力，当民生目标沦为推诿借口，法律的刚性便会在“大局”的名义下被悄然消解。施工企业全额垫资3200余万元，换来的却是债权悬空、复工无望；司法机关的保全裁定一纸空文，行政机关的调解协议形同虚设——这不是“保交楼”，这是“弃法治”。

法治是最好的营商环境，也是保交楼最可靠的压舱石。期待牟定县法院能依法履行执行职责，切实保障施工企业的合法债权；期待牟定县住建局能切实履行监管职责，依法维护建筑市场秩序；更期待“保交楼”政策能在法治的轨道上真正行稳致远——让民生的归民生，让法律的归法律。