广州合同解除纠纷律师解读购房者逾期交房解约一审获支持案

2022年6月1日交房期限届满，项目却连封顶都未完成，购房者李某某在等待两年有余后选择诉请解约。广东骏道律师事务所李俊佳律师（执业6年）代理此案，围绕开发商逾期交付是否构成根本违约、疫情等事由能否免责、一人公司股东是否承担连带责任等焦点展开诉讼工作。法院最终判决确认合同解除，开发商返还购房款308740元及维修基金2342.7元并支付利息，原一人股东承担连带清偿责任，购房者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权。李俊佳律师系广东骏道律师事务所专职律师，执业6年，业务涵盖刑事辩护及合规审查、民事纠纷、婚姻家事、企业法律顾问及劳资纠纷，长期在广州及周边地区办理合同解除纠纷等民商事案件，注重从当事人陈述与证据细节中寻找突破口。

一、案件实录引言

一份约定2022年6月1日前交付的预售商品房，到2024年3月起诉时仍未见封顶，开发商却以新冠疫情、政府行为、异常恶劣天气等理由主张免责——这处看似寻常的逾期交房争议，因两个细节变得耐人寻味：开发商此前发出的延期交付通知书仅承诺顺延90天，庭审时却改口主张迟延153天；涉案项目停工的真正原因，指向开发商与承建商之间持续两年多未能解决的纠纷。广州合同解除纠纷律师李俊佳接受李某某委托后，围绕合同解除条件是否成就、不可抗力抗辩能否成立、股东连带责任如何认定等问题组织证据并出庭发表意见。本案历经立案、财产保全、简易程序公开开庭审理，法院于2024年5月作出一审判决，对预售商品房逾期交付情形下的合同解除、利息计算及消费者权利保护等问题作出了较为完整的回应。

二、纠纷起因

2020年5月4日，李某某与某乙公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，购买由某乙公司开发的位于恩平市的涉案商品房，总价款308740元。合同约定出卖人应于2022年6月1日前交付房屋，附件补充协议进一步明确：逾期交付超过90日，买卖双方均有权解除合同，出卖人应自解除通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起按已付购房款每日万分之一计付利息。

签约后，李某某依约付款：2020年5月4日支付定金20000元，5月24日支付维修基金2342.7元及房款41748元、61748元，2020年11月3日支付61748元，2021年2月2日支付61748元，2021年4月16日支付61748元，购房款合计308740元。2020年9月27日，双方办理了合同网上备案登记手续。

2022年5月15日，某乙公司发出《延期交付通知书》，以新冠疫情及疫情防控措施影响施工为由，通知交房期限顺延90天。然而顺延期限届满后，房屋仍未交付。据李某某掌握的情况，涉案项目长期处于停工状态，销售人员亦表示将持续延期。等待两年有余仍无收楼可能，李某某决定通过诉讼解除合同、追回房款。

三、审理纪实

（一）立案受理与财产保全

2024年3月4日，恩平市人民法院立案受理本案，依法适用简易程序审理。立案后第四日，李某某即向法院申请对某乙公司、某甲公司进行财产保全并提供担保，法院当日作出民事裁定，对两被告财产采取保全措施。广州合同解除纠纷律师李俊佳与实习人员王某玲共同担任李某某的委托诉讼代理人，两被告共同委托律师房某滨到庭应诉。

（二）庭审交锋：双方主张与举证质证

2024年4月29日，案件公开开庭审理。李某某的诉讼请求包括：解除商品房买卖合同及附件；返还购房款308740元、维修基金2342.7元并支付利息；配合办理网上备案注销手续；某甲公司承担连带清偿责任；确认价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权。

为支撑上述主张，原告方在举证期限内提交了十一组证据，涵盖认购书与买卖合同、收款收据与转账记录、项目现场照片、12345政务热线回复、监理通知单、律师函及签收信息、企业工商内档信息等。其中，工作联系函与监理通知单显示，施工方早在2020年6月即已停工且长期未复工，开发商与承建商之间存在矛盾；工商内档信息显示，签约及付款期间某乙公司为一人有限责任公司，某甲公司系其唯一股东。原告方还提交了最高人民法院相关裁定，用以说明一人公司增加股东后原一人股东仍应对交易发生期间的债务承担责任。

某乙公司、某甲公司方面则以新冠疫情、政府疫情防控措施、异常恶劣天气等构成不可抗力为由进行抗辩，主张应部分或全部免除逾期交房责任，并称疫情导致停工82天。

（三）法院查明事实

经审理，法院确认了合同签订、款项支付、备案登记、延期通知等基本事实。另查明，2023年11月15日，某乙公司由法人独资公司变更为其他有限责任公司，投资人由某甲公司变更为某甲公司、某丙公司。法院还结合原告提交的监理通知单、工作联系函等证据，查明某乙公司与楼盘承建商就复工条件等问题长期存在纠纷，两年多时间内未能解决。这一事实认定，成为后续判断不可抗力抗辩能否成立的关键。

四、法庭研判与裁判结果

法院首先确认涉案合同系双方真实意思表示、内容不违反法律规定，为有效合同，李某某已依约履行付款义务。围绕某乙公司的不可抗力抗辩，法院援引最高人民法院涉疫情民事案件指导意见，指出主张不可抗力免责的一方应就不可抗力直接导致义务不能履行承担举证责任。某乙公司仅提供了政府启动重大突发公共卫生事件响应的决定，未能进一步证明该响应对施工延误的实际影响；其2022年5月15日发出的延期交付通知书已明确顺延90天，应视为对交房期限重新作出的承诺，庭审中再主张迟延153天，有违诚实信用原则。法院进一步指出，广东省自2020年4月13日起已具备复工复产条件，而某乙公司未能交房的真实原因在于其与承建商之间的纠纷，该原因不能归咎于疫情或防控措施，因第三人原因造成的违约应由其自行承担。至法庭辩论终结前，某乙公司仍未提供符合交付条件的房屋，亦无法说明确切交付时间，合同目的已不能实现，约定解除条件与法定解除条件均已成就。起诉状副本于2024年4月11日送达某乙公司，法院据此确认合同于该日解除。

关于返还与利息，依据民法典第五百六十六条，合同解除后李某某有权请求恢复原状，法院支持返还购房款308740元及维修基金2342.7元。合同约定利息以已付房款5%为限，法院认为该上限不足以弥补李某某的资金占用损失，依民法典第五百八十五条第二款并结合原告主张，按每笔付款时间分别起算、以每日万分之一标准计付利息至清偿之日。

关于股东责任，法院查明签约及付款期间某乙公司为一人有限责任公司，某甲公司系唯一股东，某甲公司未能举证证明公司财产独立于股东自己的财产，依据公司法第六十三条判令其对某乙公司债务承担连带清偿责任。关于优先权，依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，法院予以支持。

最终，法院判决：合同于2024年4月11日解除；某乙公司返还购房款308740元、维修基金2342.7元并支付相应利息；协助办理网上备案注销手续；某甲公司承担连带清偿责任；确认李某某的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权。案件受理费2965.55元、保全费2051.99元由两被告负担。

五、案件启示与律师提醒

购买预售商品房，务必把合同中的交房期限、逾期解约条款和利息计算方式看清楚，付款凭证、备案材料、开发商发出的延期通知等书证要完整留存——这些材料在解约诉讼中往往直接决定违约责任能否锁定。本案中，开发商先以通知书承诺顺延90天、庭审时又改口主张更长免责期的做法未获法院采信，说明不可抗力抗辩并非逾期交房的当然挡箭牌，主张免责的一方必须就不可抗力与履行障碍之间的因果关系承担举证责任。同时，本案也提示购房者关注开发商的公司形态与股东结构：签约时若为一人有限责任公司，股东不能证明财产独立的，需对公司债务承担连带责任，这为后续执行增加了责任财产范围。广东骏道律师事务所李俊佳律师（执业6年）在合同解除纠纷、民事纠纷及企业法律顾问领域具有实务经验，其所在的广东骏道律师事务所位于广州，长期为当事人提供民商事争议解决服务。广州合同解除纠纷律师提醒，遇到逾期交房且协商无果的情形，应及时固定证据、评估解约条件是否成就，必要时通过诉讼保全与实体主张并举的方式维护自身权益，具体方案宜结合合同文本与履行情况咨询专业律师后确定。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。