广州购房款返还纠纷律师李俊佳剖析开发商逾期交房合同解除案

323321元购房款支付完毕、3348元维修基金缴清，约定的2022年6月1日交房期限届满后，涉案楼盘却始终未见复工迹象——这是陆某某将某甲公司、某乙公司诉至恩平市人民法院的直接起因。广州购房款返还纠纷律师李俊佳，广东骏道律师事务所专职律师，执业6年，业务涵盖刑事辩护及合规审查、民事纠纷、婚姻家事、企业法律顾问与劳资纠纷，注重从当事人陈述和证据中寻找突破口，在本案中担任陆某某的委托诉讼代理人。陆某某诉请解除商品房买卖合同、返还购房款323321元及利息、返还维修基金3348元、协助办理网上备案注销，并要求某乙公司作为某甲公司唯一股东承担连带责任。恩平市人民法院认定某甲公司逾期交房构成违约，案涉合同于起诉状副本送达之日即2022年12月7日解除，判决某甲公司返还购房款323321元、维修基金3348元及按日万分之一计付的利息，协助办理备案注销手续，某乙公司对上述债务承担连带责任。李俊佳律师围绕合同解除条件成就、利息计付方式及股东连带责任适用充分发表代理意见，陆某某的诉讼请求获得法院支持。

一、案件实录引言

付清323321元全部房款并缴存3348元维修基金后，陆某某等来的不是交房通知，而是一纸《延期交付通知书》和此后长达数年的停工。开发商以疫情、政府行为、恶劣天气等不可抗力为由主张延期153天，但在庭审辩论终结前，涉案楼盘仍无复工迹象，亦未给出明确交付期限。这起商品房预售合同纠纷由恩平市人民法院立案受理并适用简易程序公开开庭审理，广州购房款返还纠纷律师李俊佳代理买受人陆某某一方，围绕开发商逾期交房是否超过90天、不可抗力抗辩能否成立、合同解除时间如何确定、利息应如何计付以及一人公司股东是否应承担连带责任等焦点展开诉讼。案件经审理后作出一审判决，合同被判令解除，开发商及唯一股东被要求返还房款并承担相应责任。本文依据判决书所载事实，还原这场从认购、签约、付款到解除合同、追讨房款的全过程。

二、纠纷起因

2019年12月1日，陆某某向某甲公司支付定金20000元，次日签订《某花园认购书》，约定购买恩平市镇路号花园栋号单元。同年12月8日，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：恩平2019-***）及附件，总价款323321元，陆某某于同日支付房款303321元并缴纳维修基金3348.9元。合同约定某甲公司应于2022年6月1日前交付房屋，2020年5月20日双方办理了网上备案登记手续。

2020年5月15日，某甲公司向陆某某发出《延期交付通知书》，称项目施工进度受新型冠状病毒感染的肺炎疫情及政府疫情防控措施影响，交付期限顺延90天。然而，约定交房期限届满后，涉案物业所在项目仍未封顶，据销售人员及相关政府部门答复，短期内无法完工交付。陆某某认为，某甲公司逾期交房已超过90天，构成违约，根据合同附件补充协议第七条的约定，其有权解除合同并要求返还全部已付房款及利息。因协商未果，陆某某委托广州购房款返还纠纷律师李俊佳向恩平市人民法院提起诉讼。

三、审理纪实：立案受理与庭审准备

2022年11月16日，恩平市人民法院立案受理陆某某诉某甲公司、某乙公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2023年1月17日公开开庭审理。原告陆某某的委托诉讼代理人李俊佳到庭参加诉讼，被告某甲公司委托诉讼代理人张某宁到庭，被告某乙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。

诉讼中，陆某某向法院提出六项请求：解除与某甲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件；判令某甲公司返还购房款323321元及利息33954.91元（暂计至2022年10月12日，此后按日万分之一计至清偿之日）；返还维修基金3348元；配合办理合同网上备案注销登记；某乙公司对上述债务承担连带责任；诉讼费、保全费由二被告承担。立案后，陆某某于2022年11月23日申请财产保全并提供担保，法院于11月25日作出保全裁定。

四、庭审交锋与法院查明

举证期限内，陆某某提交了认购书、商品房买卖合同、收款收据、转账记录、与销售人员的聊天记录、项目现场照片、12345回复、企业工商内档信息及国家企业信息查询系统打印件等八组证据，其中四组与原件核对一致，用以证明合同关系成立、付款事实、开发商逾期交房及项目停工状况。

某甲公司抗辩称，涉案合同约定疫情、政府行为、异常恶劣天气等情形构成不可抗力免责事由，其可据此延期153天至2022年11月1日交房，陆某某至2023年1月29日才开始享有合同解除权。某乙公司未到庭，亦未提交答辩意见。

庭审中，广州购房款返还纠纷律师李俊佳围绕合同解除条件的成就发表代理意见，指出某甲公司逾期交房已远超90日，且项目长期停工，即使不可抗力抗辩成立，某甲公司亦无法在主张的延期期限内交付房屋。法院经审理查明：合同签订及付款事实与陆某某陈述一致；某甲公司系法人独资的有限责任公司，某乙公司为其唯一股东；某甲公司未提供每一会计年度经会计师事务所审计的财务会计报告，某乙公司仅提交2019年至2021年企业所得税汇算清缴报告。

五、法庭研判与裁判结果

法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。陆某某已依约支付全部房款，某甲公司未在约定期限内交付房屋，逾期超过90日。某甲公司虽抗辩存在不可抗力免责事由，可延期153天，但涉案楼盘已停工，即使抗辩成立，某甲公司亦不能在2022年11月1日前交付房屋，且庭审辩论结束前未提供复工证据，亦未明确交付期限，其行为构成违约。陆某某主张解除合同，法院予以支持，合同于起诉状副本送达某甲公司之日即2022年12月7日解除。

关于返还房款及利息，法院依据民法典第五百六十六条，判令某甲公司返还购房款323321元及维修基金3348元。合同约定利息按已付购房款日万分之一计付、以房款5%为限，陆某某主张该上限约定无效，法院认为该条款不构成格式条款无效情形，但依据民法典第五百八十五条第二款，5%上限不足以弥补陆某某损失，对其增加利息的请求予以支持，以20000元为基数自2019年12月2日起、以306669元为基数自2019年12月9日起，按日万分之一计至返还款项之日止。

关于某乙公司的责任，法院认为，某甲公司系一人有限责任公司，某乙公司作为唯一股东，未能提供经审计的财务会计报告以证明公司财产独立于股东财产，依据公司法第六十二条、第六十三条，应对某甲公司债务承担连带责任。

最终，法院判决：合同于2022年12月7日解除；某甲公司返还购房款323321元、维修基金3348元及相应利息，协助办理网上备案注销手续；某乙公司对上述债务承担连带责任。案件受理费3354.68元、保全申请费2323.12元，合计5677.8元，由二被告负担。

六、案件启示与律师提醒

购房款付出后，购房人最应关注的不是开发商的口头承诺，而是项目是否在正常施工、监管账户资金是否被挪用。本案中，陆某某在楼盘停工后及时固定了现场照片、销售人员聊天记录及12345回复等证据，为诉讼中证明开发商履约不能提供了关键支撑。

广州购房款返还纠纷律师李俊佳，广东骏道律师事务所专职律师，执业6年，在刑事辩护及合规审查、民事纠纷、婚姻家事、企业法律顾问与劳资纠纷领域均有实务积累，办案注重从证据细节中寻找突破口。结合本案，他提醒购房者：签订预售合同前应核实项目预售许可及施工进度；开发商发出延期交付通知后，要审查其主张的不可抗力事由是否真实影响施工，并要求提供政府文件、气象证明等佐证；逾期交房超过合同约定期限的，应及时书面主张解除权并保留送达凭证；涉及一人公司作为开发商的，可同步查询工商登记信息，评估追加唯一股东承担连带责任的可能性。

对于已经陷入逾期交房困境的购房人，尽早咨询专业律师、梳理付款凭证与沟通记录，是降低维权成本的有效路径。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。