收闸！豪宅可能会更热

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

过去的财富安排，正重新开始。

财富流动打补丁

最近有两件事，炸开了锅。

一件是境外保单收益要征个人所得税。

据财新8月5日消息，北京、杭州等地税务机关已经开始对香港保单的收益征收20%的个人所得税，覆盖分红派息和预缴保费利息两类收益。

消息一出，8月6日香港保险股集体下挫，友邦保险当日盘中一度跌近10%。

由于市场的关注，香港保监局不得不赶紧出来安抚市场，说“中国居民就境外投资收益必须依法申报及缴税的要求一直存在，市场不用过度解读”。

但市场显然不这么认为。

20%的税率意味着什么？

举个简单的例子——

一个内地居民买了100万元人民币的香港分红储蓄险，多年后退保拿回130万，那多出来的30万就要按20%缴税，也就是6万。

那么原本3个点的税后收益，算上时间成本，最后扣完税后，收益可能会大大缩水。

第二件，是离岸信托的个税征收也落地。

7月24日，财政部和税务总局联合发布公告，明确个人将财产把资产装入信托、信托存续期间产生收益、把资金从信托转出，三个环节都要按20%征收个税，而且存续期间的收益每年都要申报纳税缴纳个税。

说白了就是“穿透式”征税——不管信托设在哪，钱从哪来、产生多少收益，税务局都能看到，都得交税。

只是说，这两道“补丁”的影响，到底有多大，大多数人可能没什么概念。

过去这些年，境内有钱人的钱，大多流向了这两个渠道。

一个是离岸信托，另一个就是香港的保险。

内地赴港购置保险的规模已经到了千亿的规模。

根据香港保险业监管局的数据，除了疫情三年跨境人流受限，内地旅客给香港保险业贡献的新单保费，近十几年都保持数百亿港元级别，其中2016年、2024年两个年份都突破了600亿港元，2023年疫情放开后迅速反弹至589.72亿港元。

2025年起香港保险业监管局不再单独公布内地客保费数据，但全港长期业务新单保费已经冲到3309.41亿港元，2026年一季度更是同比暴涨51.1%，再创同期历史新高。

按过往贡献比例推算，内地客户的贡献相信只增不减。

这些年，赴港购置保险热潮，持续升温，最大的驱动力就是港险的投资收益。

根据香港保险业监管局公布的数据，可以看到2025年1—9月，香港保险长期业务新造业务中的分红业务为2262.75亿港元，同比增长60.1%；相连业务126.56亿港元，同比增长75.7%。

（来源：保险业监管局）

这就意味着，香港保险业新增保单业务，更多是有投资收益属性的保单。

而大家前赴后继去香港买保险，核心驱动力就是投资收益+免税预期。

分红险、投资相连险的长期收益比内地产品有明显优势，再加上此前没有实际征税，相当于躺着拿香港保险稳定收益。

现在统一征收20%个税，相当于到手收益直接打了八折，港险的吸引力接下来自然也得跟着打上折扣。

内地赴港的规模这么大了，内地对港的离岸信托的盘子，比港险还要大得多。

根据香港金融管理局（SFC）《2025年资产及财富管理活动调查》报告显示，截至2025年12月31日，香港的信托持有资产总规模达到6.214万亿港元，其中包含香港管理的离岸信托部分。

（来源：香港金融管理局）

而其中来自中国内地的资产部分，从2024年的5560亿港元直接涨到8400亿港元，一年增幅高达51%。

（来源：香港金融管理局）

另一项数据也显示，香港家族办公室（FO）离岸资产主要来源于亚太地区，其中内地占比最高。

香港立法会秘书处资料研究部《Family offices in Hong Kong》显示，香港的离岸FO资产（家族办公室领域）主要来源于亚太地区，其中内地贡献占比最大。

截至2023年，香港管理的内地家族离岸资产就有5550亿美元，折合4.33万亿港元，规模比新加坡从内地获取的离岸FO资产总额还要大。

（来源：香港立法会秘书处资料研究部《Family offices in Hong Kong》）

而根据德勤2026年2月10日《香港家族办公室市场研究》报告显示，去香港做信托、设家办的高净值人群，90%的受访者看中的就是香港的低税率和简单税制，认为香港的税务效率和优惠是作为家族办公室据点的竞争优势，相比认为香港成熟的资本市场吸引力比例也更高。

（来源：《香港家族办公室市场研究》）

这两样东西，既能做资产隔离、财富传承，又能实现税务筹划，现在征税落地，最核心的税务优势直接被抹平，境内再把资金转去境外做配置的动力，自然就降下来了。

其实这两项政策都不是突然出台的新规。

从1980年个税立法到2018年第七次修正，再到2020年境外所得个税公告，“利息、股息、红利所得应当缴纳个税”的规定一直都在。

2018年我们个人所得税法第七次修正，都非常明确“利息、股息、红利所得”都应当缴纳个人所得税，适用比例税率，税率为百分之二十。

只是对居民以及非居民的认定“在境内居住的时间”从过去的一年为期限修正为一百八十三天。

（来源：国家税务总局）

而2020年的《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》明确，从中国境外企业、其他组织以及非居民个人取得的利息、股息、红利所得；

转让中国境外的不动产、转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的股票、股权以及其他权益性资产（以下称权益性资产）或者在中国境外转让其他财产取得的所得，同样需要缴纳个人所得税。

（来源：国家税务总局）

现在的动作，是从纸上的法规更多转向严格落地执行，给境内资金通往境外的两条核心渠道，扎扎实实打上补丁。

绕了一圈，还是回到豪宅

外流口子收窄了，那么问题就来了——原本要出去的千万亿资金，接下来会往哪去？

股票市场？

可以，但风险大。

境内信托？

也在监管范围之内。

算来算去，能容纳这么多资金需求，又能给人足够安全感的渠道真不多。

其实，答案已经写在这两年的豪宅市场里。

这不是凭空猜测。

看看今年上半年的豪宅成交数据，就明白了。

从整体看，总价1000万—3000万的豪宅成交确实有所降温，35个重点城市成交了17910套。

但有意思的是，越贵的房子，反而卖得越好，总价5000万以上的，成交660套，同比增长11%。

具体到项目上，信号更明显。

今年上半年上海浦东的陆家嘴太古源·源邸推盘累计188套，备案单价约18万—23万/㎡，今年累计签约109套。

（来源：网上房地产）

（来源：网上房地产）

上海徐汇中海·云锦华庭，6月推售30套，单价约17万—24万/平，当月签约23套，7月加推44套，单价最高超过32万/平，又签约26套。

（来源：网上房地产）

（来源：网上房地产）

（来源：网上房地产）

（来源：网上房地产）

位于深圳南山区红树湾板块的中海安缇雅苑，6月推出72套，均价约18.58万/㎡，总价4034万～1亿666万房源，截至8月7日，官方备案显示只剩两套低楼层房源未售，而最贵的一套1亿666万房源已经备案；

位于深圳南山区后海板块的深圳湾澐玺（2栋1单元），5月推出88套均价约18.23万/㎡，总价约3475万～4801万房源，截至8月7日官方备案只剩2套房源未售；

同样位于深圳南山区后海板块的中信信悦湾（4单元），79套房源，备案均价约20.83万/㎡，总价区间约5149万～2亿683万，截至8月7日，官方备案平台显示只剩1套未售。

再比如杭州滨江金帝奥映世纪今年4月首开86套单日销售额达20.6亿元，5月二次加推74套基本售罄，累计签约198套，网签金额超45亿。

很多人想不通，宏观经济没有明显反转，普通住宅去化承压，怎么北上广深的豪宅反而越贵越好卖？

这些买豪宅的都是谁？

今年以来，市场上最常听到的解释，是“科技新贵买爆豪宅”。

一方面，今年上半年上市公司扎堆减持，累计超过千亿元。其中AI、半导体板块是主要板块。

另一方面，市场关于AI、芯片、半导体、智能制造，科技造富的尽头是房地产的论调，热议不断。

中国房地产报报道显示，杭州奥映世纪轩的客户主要是董事长、创始人、新三板企业主，集中在金融、科创、半导体、AI、新能源新材料等领域；

深圳中信城开信悦湾的客户，来自金融和科技行业的占40%，60%左右是企业主；

深圳湾澐玺的购房者，职业高度集中在芯片、人工智能等前沿产业。

有网友说得直白——AI的尽头不是豪宅，但这群码农、科学家、投资人瞬间暴富了，能让自己的钱不贬值的方法就只有购买豪宅。就好比普通人中了1000万的彩票，第一件事肯定是买房，想都不用想。

（来源：网络平台）

这话糙理不糙。

对于突然拥有巨额财富的人来说，房产是最简单、最直观的“存钱罐”。

尤其是一线城市的核心豪宅，既有居住属性，又有资产属性。

似乎，今年半导体等科技行业集中减持，上千亿现金变现，给豪宅市场注入了一波“新钱”。

财富轮动，最终的落脚点，似乎还是房子。

而千亿级的减持规模以及站到财富风口的科技投资人的短期财富流动，对比万亿级的离岸资金轮动，只是冰山一角。

过去把钱转去香港，买保单、做信托，图的是三件事，稳定收益、资产隔离、财富传承。

现在境外配置的税务优势消失、合规成本变高，自然而然也会间接性降低资金到境外的欲望。

而境外保单征税的消息8月初才发酵，离岸信托的公告7月底才发布。真正的大规模资金重新安排，可能还在后面。

更关键的是，这两项政策的情绪才刚刚开始，财富轮动风向未可知。

每年几千亿的保险保费、万亿的离岸信托资产，哪怕只有一小部分转向境内豪宅市场，都足以把行情再推一把。

所以，按照这样的背景趋势，或许豪宅的市场还远未见顶，豪宅市场，可能还会更热。

而且越贵的越抢手——毕竟对于真正有财富群体来说，几千万和几个亿，区别并没有那么大。

要的是“安全”，核心城市的顶级豪宅恰好能提供这种安全感。

所以，也可以看到今年市场上关于豪宅的讨论，还有一个重点，那就是选择豪宅的群体，更倾向于“全款”了。

当然，这不意味着所有豪宅都会涨。

就像今年上半年的数据所显示的，1000万—3000万的刚需型豪宅在降温，而5000万以上的顶豪在升温。

大概，只有最贵的那一批，才能真正享受到这波财富重新分配的红利。

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