北京大力优化楼市政策，市场稳了？

2026年8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，北京住房公积金管理中心同步发布政策解读，本次新政从优化限购政策、完善房屋赠与政策、加大公积金支持力度方面支持合理住房需求，本次政策优化力度较大，北京限购政策已至近年来最宽松阶段，公积金支持力度大幅提升，预计将进一步稳定市场预期，短期新房、二手房交易活跃度均有望提升。

五环内社保/个税年限降至1年，北京限购政策达近年来最宽松阶段

本次北京限购政策调整，明确非本市户籍家庭购买五环内商品住房，社保/个税年限要求由2年降低至1年，至此北京五环内、外购房社保/个税要求均为1年。调整后，本市户籍家庭在五环内可购买2套，多孩家庭增购1套，社保/个税满1年的非本市户籍家庭在五环内可购买1套，非本市户籍家庭的购房门槛进一步降低，直接扩大了购房群体基数。

政策落地后，北京限购政策来到2011年以来最为宽松的阶段，对比上海、深圳，北京当前限购门槛与上海较为接近，非户籍家庭购房均要求1年社保/个税，但上海社保/个税满3年可在外环内增购一套。另外上海、深圳明确持有居住证且满足一定条件可获得购房资格，购房门槛更低。

表：北京限购政策新政调整前后变化

表：北京、上海、深圳现行限购政策对比

资料来源：政府官网、中指研究院综合整理、CI Buddy

父母赠与成年子女住房不再核验购房资格，进一步调减限制性政策

本次政策明确，父母将家庭名下本市商品住房赠与成年子女的，不再核验购房资格。此前，在住房赠与时，政策明确要求受赠人需具备北京购房资格，当前不再核验成年子女购房资格，也即无论成年子女名下有几套住房，均可进行赠与，突破了限购2套的套数限制，打通了家庭内部房产代际流转通道，对于多套住房需求释放也将形成利好。

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大幅提高公积金贷款额度上限，首套最高可贷340万元，缴存、提取政策同步优化

本次北京大力优化公积金政策，从五个方面进行调整，具体来看：

（1）大幅提高公积金贷款额度上限。新政后，北京公积金针对单缴存人的贷款额度上限首套最高120万元、二套100万元，夫妻双方缴存首套提高至240万元、二套200万元，同时调整上浮政策，城六区户籍家庭购买非城六区住房最高上浮20万元、购买绿色建筑最高上浮40万元、多孩家庭购房上浮40万元，各项上浮政策可叠加，符合多项条件，夫妻双方缴存家庭最高上浮100万元，最高贷款额度可达340万元。

（2）优化缴存政策，缩短贷满所需缴存年限。新政后，单人每缴一年可贷额度由15万元提高至20万元，同时夫妻双方均为缴存人的，每缴一年可贷40万元，核算以缴存年限较长一方为准，不满一整年按一整年计算，申请120万/240万满额贷款所需缴存年限由7年零1个月缩短至5年零1个月。

（3）优化公积金套数认定标准。新政明确，在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。本次新政进一步明确了不予贷款的三种情形（见下表），有助于购房者更清晰判断当前公积金贷款的套数认定情况，其中明确“外省市缴存人在本市购房申请公积金贷款，家庭名下在全国已有两次及以上公积金贷款记录”。

（4）支持公积金带押过户。新政扩大了存量房“带押过户”范围，将公积金贷款纳入存量房“带押过户”，明确买方公积金贷款可直接承接卖方未还清的公积金贷款，为利用公积金购买存量住房的购房者提供便利，有助于加速二手房交易。

（5）新增装修提取公积金。新政扩大公积金提取使用范围，明确将装修款纳入公积金提取范围，自住住房装修可凭装修发票提取公积金，每套最高25万元，同套房两次提取间隔须满10年，有助于促进住房相关消费。

表：北京公积金政策前后对比

资料来源：、CI Buddy

对比一线城市，本次北京公积金政策调整后，家庭公积金贷款最高额度上限与其他一线城市基本持平，根据中指数据，首套公积金贷款最高额度与新房套总价中位数的比值由此前的27%提高至58%，对于新房总价的覆盖有了明显提升，将较好支撑购房者置业，降低置业成本。

对比公积金提取用途，四个一线城市也较为接近，继国常会审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》之后，北京率先支持提取公积金用于住房装修，同时明确可提取金额达25万元/套，也有助于降低住房相关消费支出成本，提高居民住房消费意愿。

表：一线城市公积金政策对比

注：根据中指数据，2025年北京、上海、深圳、广州新房成交套总价中位数分别为588万、675万、427万、257万。

资料来源：、CI Buddy

北京房地产市场活跃度有望提升，市场企稳迹象或进一步显现

表：今年以来北京、上海、深圳新房和二手房成交情况对比（同比）

表：2024年以来北京五环内外成交情况

注：分环线成交数据不含保障性住房

资料来源：、CI Buddy

从房地产市场走势来看，根据中指数据，7月北京新房、二手房分别成交37.3万m²、1.4万套，环比均有所下降，低基数下同比分别增长2.1%、9.8%。对比来看，今年2月底上海出台楼市新政、4月底深圳优化政策后，房地产市场均出现明显好转，新房、二手房成交量同比持续增长，根据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格于3月环比止跌，至7月价格环比连续5个月上涨，市场出现企稳迹象，本次北京积极落实中央政治局会议“稳定房地产市场”工作部署，大力度优化楼市政策，有助于进一步提振市场情绪、促进住房需求释放，房地产市场企稳迹象有望进一步显现，北京作为全国房地产市场风向标之一，楼市政策的进一步调整优化，对全国市场预期修复也将起到积极作用。另外，本次北京新政中对公积金政策的部分优化，也对其他城市提供了参考借鉴，预期短期将有更多城市优化公积金政策，进一步促进住房相关消费。

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