已出租的房屋被抵押，债主收房能要求租客搬离吗？

针对“已出租的房屋后续被抵押，债主收房时能不能要求租客搬离”的问题，答案是原则上无权要求租客搬离，合法的在先租赁关系不受后续设立的抵押权影响。这一规则的法律依据是《中华人民共和国民法典》第405条的明确规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条也明确，租赁房屋在承租人占有期限内发生所有权变动，承租人主张继续履行合同的，除房屋出租前已设立抵押权、已被法院查封等情形外，人民法院应予支持。 这一规则本质是“租赁权物权化”原则的延伸，传统民法中租赁权属于债权，按照物权优先于债权的原则，本不能对抗设立在后的担保物权，但由于承租人往往处于弱势地位，且房屋租赁直接关系到承租人的基本居住权益，法律为了平衡承租人和抵押权人的利益，赋予了合法成立且已转移占有的租赁权对抗在后物权的效力。从风险分配的角度来看，抵押权人在接受房屋抵押前，有义务对房屋的实际使用情况进行核查，只要尽到合理的注意义务，就可以发现房屋已经被出租的事实，其可以选择不接受该房屋作为抵押物，或者要求抵押人提前解除租赁合同、降低抵押额度等方式规避风险，因此由抵押权人承担在先租赁权带来的不利后果，符合公平原则。 需要明确该规则的适用前提：一是租赁合同合法有效，不存在恶意串通、倒签合同损害抵押权人利益的情形；二是租赁合同签订时间、承租人实际占有房屋的时间均早于抵押权设立的时间；三是承租人已经按照合同约定正常支付租金、履行租赁合同义务。只要满足以上条件，就算抵押权人通过拍卖、变卖等方式取得房屋所有权，或者房屋被拍卖给第三方，原租赁合同在剩余租赁期限内对新的房屋所有权人仍然有效，租客有权继续居住到租赁期满。

先办理抵押登记的房屋之后再出租，抵押权实现时能要求租客搬离吗？

这种情况下，已经登记的抵押权可以对抗在后设立的租赁权，抵押权人实现抵押权时有权要求租客搬离。首先，不动产抵押权自登记时设立，已经完成登记的抵押权具备法定公示效力，任何主体在交易该不动产时都可以通过查询不动产登记信息知晓抵押权的存在，租客在承租房屋时也负有相应的注意义务，应当主动查询房屋的权属和权利负担情况，若未尽到注意义务承租了已抵押的房屋，相应的风险应当由租客自行承担。其次，从担保制度的功能来看，抵押权的核心价值在于保障债权到期时债权人可以就抵押财产的变价款优先受偿，如果允许在后设立的租赁权对抗在先的抵押权，会导致抵押财产拍卖、变卖时的价值大幅降低，甚至出现无人竞拍的情况，直接损害抵押权人的优先受偿权，违背担保制度设立的初衷。 法律依据同样来自《民法典》第405条和城镇房屋租赁合同司法解释第14条的例外规定，即房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人无权要求新的产权人继续履行原租赁合同。当然也存在例外情形，如果有证据证明抵押权人在设立抵押权时，明确向抵押人出具书面文件同意其对外出租房屋，并且承诺抵押权实现时不破除已有的租赁关系，那么按照意思自治原则，抵押权人应当受该承诺的约束，无权要求租客搬离。

租客遇到抵押权人要求搬离的情况，该怎么维护自身合法权益？

租客遇到这类主张时，首先不要急于搬离，应当第一时间核实两类核心事实，再采取对应的维权措施。第一类是租赁关系的成立时间和实际占有情况，要整理好租赁合同、租金支付记录、物业费水电费缴纳凭证、入住时的装修合同或者交接记录等材料，确认自己的租赁合同签订时间、实际入住时间是否早于房屋抵押登记的时间；第二类是抵押权的合法性，可要求抵押权人出示抵押合同、不动产登记证明、主债权已经到期的相关证据，也可以自行到不动产登记部门查询房屋的抵押登记信息，确认抵押权的设立时间、担保范围等内容。 如果核实后确认属于“先租后抵”的情形，租客可先向抵押权人出示相关证据，告知其租赁关系成立在先，有权继续履行租赁合同，若抵押权人采取断水断电、换锁、强行清退等过激行为，租客可第一时间报警固定证据，后续向人民法院提起排除妨害之诉，要求继续居住至租赁期满，若因清退行为造成财产损失的，还可以主张相应的赔偿。如果核实后确认属于“先抵后租”的情形，租客确实无法继续履行租赁合同的，也可以向出租人主张相应的违约责任，要求出租人退还剩余租金、押金，赔偿装修损失、另行租房的差价损失、搬家费等合理开支，若出租人在出租时刻意隐瞒房屋已经抵押的事实，导致租客无法承租房屋的，租客还可以以出租人构成欺诈为由，请求撤销租赁合同，要求出租人承担缔约过失责任，赔偿全部实际损失。这一维权路径的法律依据来自《民法典》第577条、第723条的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，因第三人主张权利导致承租人无法使用租赁物的，承租人可以要求减付或者免付租金，同时主张相应的损失赔偿。

抵押权人接受房产抵押时，怎么避免租赁权对抗抵押权的风险？

针对实践中经常出现的抵押人虚构租赁关系、倒签租赁合同阻碍抵押权实现的情况，抵押权人在办理房产抵押时可以通过全流程的风险防控措施，避免自身权益受损。首先，在设立抵押权前要做好实地尽调和信息核查，除了查询不动产登记簿的权属信息和权利负担外，还要安排工作人员实地查看房屋的实际占有使用情况，若发现房屋已经有人居住，要要求居住人提供租赁合同、身份证明，核实租赁期限、租金支付情况，同时要求承租人出具书面声明，明确知晓房屋即将设立抵押，若后续抵押权人实现抵押权，承租人自愿放弃租赁权的对抗效力，配合清退房屋。 其次，要在抵押合同中明确约定租赁限制条款，要求抵押人出具书面承诺，明确抵押房屋在办理抵押登记前未对外出租，后续若需要对外出租的，必须提前30日征得抵押权人的书面同意，同时要将房屋抵押的事实明确告知承租人，若抵押人违反约定私自出租的，抵押权人有权要求抵押人提前清偿债务或者提供其他等值担保，由此造成的损失由抵押人全部承担。再次，办理抵押登记时，可将房屋的实际占有情况、抵押人关于租赁情况的承诺一并提交给不动产登记部门，要求在不动产登记簿的备注栏进行标注，进一步强化公示效力。最后，实现抵押权时若遇到承租人主张租赁权，要仔细核查租赁合同的签订时间、租金支付流水、实际入住的相关凭证，若发现存在倒签合同、虚构租赁关系的情况，要第一时间收集证据向人民法院提起诉讼，请求认定租赁关系不能对抗抵押权，若虚构租赁关系导致抵押财产价值贬损的，还可以要求抵押人和承租人承担连带赔偿责任，若在执行阶段发现相关主体虚构租赁关系阻碍执行的，还可以向执行法院申请对相关主体采取罚款、拘留等强制措施，情节严重的可依法追究其拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。相关法律依据来自《民法典》第408条的规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求其停止行为、恢复价值或者提供相应的担保，同时《民事诉讼法》也对妨害民事诉讼的行为规定了相应的处罚措施。

作者 李金杏律师

河北宁昌律师事务所执业律师，在工作中秉持“先做人后做事”的服务理念，最大限度的维护当事人的合法权益的。曾办理过大量交通事故、离婚、工伤、债权债务、合同案件，努力做一名有温度的法律人。