北京楼市，抬板有理

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京土拍市场，迎来一宗特别的宅地：

丰台区岳各庄DC-L02地块。

它以单宗地的名义，进入北京2026年第十轮拟供商品住宅用地清单。一般来说，每次供地，至少包含两宗以上地块。

事出反常，必有故事。

岳各庄地块在8月10日登场，8月14日进入用地预申请。十分巧合的是，保利太平桥项目与华润万泉寺项目，在8月12日公示了设计方案。

它们有一个共同的特征：抬板。

一个新地块，土拍文件上明确写明：抬板平台；两个新盘，虽然图纸上皆有抬板设计，但土拍文件没明说。

花姐将它们串联起来，觉得新地块的出现，似乎在为那两个新盘正名，以打消大家对抬板的质疑。

毕竟，有关抬板设计，北京并没有像上海那样，专门出台过相关的规定。

从这一点看，岳各庄地块冒出，意义非凡。

"抬板"持证上岗

北京楼市抬板这股风，最早可以追溯到今年3月底。

当时，万泉寺0007地块上架。土拍文件里有这一句耐人寻味的话：首二层共享开放。

于是，大家纷纷猜测，北京首个抬板住宅要来了，各种草图，粉墨登场。

这么一猜，就猜了两个余月。什么抬板4.15米、6米，等等。

直到8月12日图纸出来后，一切水落石出。

如果从时间上算，首个公示抬板图纸的，是保利太平桥项目，比华润万泉寺项目早了半天。

它土拍文件里，丝毫没有相关可以让人，产生抬板联想的字眼。

说白了，这两个盘“先斩后奏”了，土拍文件里没有明示可以抬板，但有了抬板的事实。

正当大家迟疑之时，岳各庄DC-L02地块“及时”赶到了。

对于抬板，土拍文件做了详尽的表述，原文如下：

“居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。抬板平台以下的各项居住公共服务设施、市政基础设施、停车、及其门厅走道、垂直交通空间、设备用房等功能，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入规划条件中的地上建筑规模。”

“设置抬板平台以下的地上空间可根据社区实际需求，设置经营性空间与非经营性空间。非经营性空间按划拨方式供应，经营性空间视作地下空间出让，并开展后续各项工作。”

这段文字，不啻为一份北京抬板设计的指引。

但，它很巧妙，没有以专门文件下发，而是藏在土拍地块的“多规合一”审核意见函里。

这一招，实在是太妙了——有关北京抬板，不急于出台政策，先试水看看，可进可退。

容积率降低背后

抬板，是岳各庄土拍文件里的明牌。

但，花姐还发现了一张暗牌。

它地块的参数表，很是怪异，没有直接写容积率。一年前，隔壁的DC-L01地块（嘉棠璟樾），也是如此。

简单计算一下，嘉棠璟樾容积率2.66，L02地块容积率为2.14——扣除宽11米的街坊路之后，为2.23。

早在今年三月份，L02地块的规划建面还是17.19万平米，容积率2.6。这表明，最近三四个月里，L01地块调规了，降低了容积率。

千万别小看这个变化，里面藏着很深的学问。

L02地块是一个巨无霸，堪称近年来北京主城区最大的单幅地块。

它的占地面积为6.61公顷，地上规划建面14.15万平米。同在丰台区的中海丽金府占地6.37公顷，规划建面17.9万平米。

即便如此，L02地块的起拍价，也高达70亿元。这次容积率调低，对房企的吸引力增强了。

一个很现实的例子，就是保利太平桥项目。

这块地，最早报批的容积率是2.5，后来下调到了2.0。0.5容积率换来了什么？

保利发展、招商蛇口、建发房产与厦门国贸等5家房企报名，线下151轮竞价，最终保利发展以41.544亿元拿下，溢价率15.4%。

如此算来，土拍热度有了，开发商可以出更好的产品了，土地出让金也几乎没少。

强排方案推测

作为首个名正言顺的抬板项目，岳各庄DC-L02地块会出什么产品呢？

花姐做了一版强排推测：

1、地块硬指标

占地66141平米，地上规划建面14.15万平米，限高60米（局部80米），扣除街坊路2699平米后，实际容积率2.23容积率，按1000户规划。

抬板以下建筑面积4.86万平米，其中车库4.56万平米、公建商服3000平米——规范配建约700平米，多出的2300平米是"自选动作"。

2、总图设计方案

DC-L02地块方案的总图设计逻辑，是 "打造入口下沉花园、中央花园、组团花园的多层次景观体系" 。三级景观，加上抬板，空间层次非常丰富。

它有几个关键点：

1、不做梅花桩，做方正围合。

这跟保利太平桥项目形成了鲜明对比。太平桥项目因为地块不规则，采用了梅花桩散点排布；而岳各庄地块相对方正，方案选择了规划格局方正，中心楼王区全部四面宽的思路。

其中，局部双拼单元脱开1.6米，参考华润万泉寺项目，作为塔式建筑控制间距。

目的是，将省下来的间距空间，让给园林和楼间距。华润万泉寺项目和保利太平桥项目，都是这么干的。

2、南低北高，西侧单点塔式。

整体楼栋排布，呈南低北高错落排布，地块沿西侧布置单点塔式。

为什么西侧做单点塔式？因为西侧有现状高层，靛厂绣园、科兴佳园这些老小区，高度不低。

因此，沿西侧放塔式高层，一是可以挡住西侧高层的视线干扰，二是可以把更多的南向采光面，留给中间和东侧的楼栋。

这是规划排布，有利于西侧现状高层日照的解法。

从体块示意图看，北边一排基本是17层，中间是14层和11层，南边最低有7层。

3、两个地块抬板联动。

中间有街坊路，怎么形成大社区？答案是抬板连起来。

方案里明确说了："两个地块抬板联动，形成大社区"。街坊路在抬板下面穿过去，板上还是一个完整的社区。

这个操作，既满足了政府"街坊路对外开放"的要求，又不破坏社区的完整性，人在板上走，车在板下和街坊路上走，互不干扰。

这就是抬板的价值。

它不是简单地把地面抬高几米，而是把居住空间从"二维平面"变成了"三维立体"。

户型配比推测

对标嘉棠璟樾，DC-L02地块的户型，可规划如下：

118平米58户，占比5.8%；122平米146户，占比14.6%；138平米490户，占比49%；158平米136户，占比13.6%；170平米170户，占比17%。

这个户型搭配，至少有三个特点：

1、138平米为绝对主力，占了整整49%。

这跟嘉棠璟樾的主力户型相似，其138平米占比，也接近四成。是卖得最好的户型。

若DC-L02地块比嘉棠璟樾更大面宽、更低容积率、还有抬板加持，价格如果差不多，购房者会选谁？

2、170平米楼王占比17%，量不小。

170户的170平米，全部在中央楼王区，四面宽。这部分是项目的溢价担当，用来拉调性、拔高定位。

对比一下，嘉棠璟樾最大户型是176平米，但量很少。L02地块则是持续供应的主力改善款。

3、起步面积118平米，门槛比嘉棠璟樾高。

嘉棠璟樾起步是99平米三居。L02地块直接从118平米起跳，且只有58套，占比不到6%。

这样一来，L02地块的定位比嘉棠璟樾更偏改善，更纯粹。没有刚需户型托底，全是改善起步。

按8.5万/平米的预估价格算，起步总价大概1000万，主力138平米大概1170万，楼王170平米大概1450万。

这个总价段，正好卡在保利太平桥项目的下方，传统刚需改善的上方，是丰台目前竞争最激烈，也是需求最集中的价格带。

花姐点评：

北京楼市抬板这件事，上半场比的是谁先做出来。

下半场比的，是谁做得好。

华润置地万泉寺项目和保利太平桥项目，抢了首批抬板社区的名头，但连抬板高度是多少，至今依然充满迷雾。

而岳各庄L02地块不一样。

它是政策明确之后的第一宗"持证上岗"的抬板地块，规则清楚、边界明确，开发商不用猜、不用赌，专心把产品做好就行。

这，才是真正的起点。

当抬板从"加分项"变成"必答题"，当1000套抬板住宅，砸进西三环市场，丰台豪宅的游戏规则就变了。

以后比的不是谁有没有抬板，而是你的抬板有几层景观、板下空间怎么用、车库是不是全明、入户仪式感够不够、社区运营能不能落地。

对买房人来说，这是好事——选择多了，标准高了，议价空间也大了。

对开发商来说，这是倒逼——不创新不行，光有概念不行，没有真东西，拿什么跟人打？

丰台抬板的故事，才刚刚开始。

岳各庄L02之后，分钟寺、国贸桥南、蒲黄榆，还有后面的一批地，都会有样学样。

因为，不升级，就请你出局。

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