旧壳背债，新壳接盘 ，家里有矿真好

朋友圈里，一位曾经供职富力的老地产人，转发了一条项目推广海报。发布主体并非富力，而是一家名字略显陌生的房企平台——力量发展。

一条不起眼的朋友圈，像一把钥匙。

顺着“力量发展”这个名字往深处查，大嘴发现，张力、张量父子控制的两家暴雷房企——富力与实地，正借一家早年埋下的能源公司，完成一场低调的“腾笼换鸟”。

张力是富力地产的创始人之一。1994年，他与李思廉搭档创办富力，赶上中国房地产黄金二十年。2005年，富力在港交所上市，一度跻身“华南五虎”，以旧改、商业地产和酒店运营闻名。

但很多人忽略，张力的商业布局，从来不止富力这一盘。

2006年，富力登陆港交所的第二年，张力拿出个人资金，在内蒙收购煤矿资产，成立力量煤业——即力量矿业的前身。

这是属于张力家族、独立于富力体系之外的私人资产。

同一年，儿子张量创办实地地产，另起炉灶，打出“科技地产”旗号，在全国快速铺展项目，冲击港股IPO。

公开层面，张力多次强调实地是张量自己的事业，但招股文件显示，父子二人曾为实地大额借款提供担保。

一个是父亲合伙掌舵的行业巨头，一个是儿子独立创业的地产新贵。对外法律股权上相互隔离，对内同属张氏家族的商业棋盘，一明一暗，并行扩张。

2012年，力量矿业在港交所上市。上市后，张力将这家煤炭上市公司的控股权移交张量，张量成为实控人，张力保留重要股东身份。父子合计持股比例超过68%。

这家拥有优质煤矿现金流的平台，就此完整交到下一代手中，成为家族压舱石资产。

彼时市场更多目光依旧聚焦富力与实地两个地产平台。很少有人预判，未来救场的，恰恰是这家“家里有矿”的上市公司。

富力的转折点，始于大手笔收购万达酒店资产之后。

富力债务杠杆一路飙升，“三道红线”落地、销售下行、融资冻结，债务危机全面爆发。

2021年起，富力出现大额亏损，美元债违约，开启大规模债务重组。截至2025年12月31日，富力有息债务逾期本金余额高达368.1亿元。

2023年12月29日，张力辞任富力董事、行政总裁。公告给出的理由是“需要投放更多时间及精力于其他事务上”。属于他的富力时代，走向落幕。

另一边，实地地产的崩塌来得同样迅猛。2021年，实地商票大规模逾期，供应商集体维权，项目交付危机爆发。

彼时富力自身已泥菩萨过河，火速发布公告，撇清与实地不存在股权、担保与借贷关系。

至此，实地IPO梦碎，项目停工，诉讼缠身，张量本人因担保纠纷被限制出境，地产版图基本停摆。

父子手中两大地产平台先后沦陷。富力是合伙制的公众房企，股权结构上还有李思廉一方；实地是张量个人掌控的地产平台，资产与债务重重承压。

两大地产主体风险出清过程中，一张新的底牌浮出水面：力量矿业。

2021年11月，力量矿业正式更名为力量发展，名字一字之改，意味着这家传统煤炭企业，正式把房地产开发纳入自己的核心叙事之中。

腾笼换鸟的大幕，就此拉开。

从2022年开始，力量发展多次发布公告，从张量控制的实地体系收购项目公司100%股权：

2022年，力量发展计划斥资8.09亿元收购实地一批商用物业组合，先行支付大额预付款，但部分物业无法按期完成产权交割。

2023年12月，力量秦皇岛以2.2亿元收购太原和泰100%股权。 2024年11月， 力量发展 7000万元收购茂名晟大及茂名晟城全部股权，接手茂名常春藤项目，收购价较估值折价8.43%。

2024年12月，力量秦皇岛零代价收购秦皇岛极富100%股权，同时以约5.65亿元受让富力地产对秦皇岛极富持有的约6.17亿元债权。

力量秦皇岛此前已向富力支付约5.65亿元，相关款项直接抵销。富力将秦皇岛项目——占地16.69万平方米、包括别墅与公寓的在建资产——转手给了力量发展。

2025年12月， 力量发展 3.84亿元收购太原实地100%股权，接手太原海棠华著大型项目——34幢住宅楼宇，预计2031年完成。同日，以8633万元收购北京东直门物业。

多笔交易，模式高度一致：力量发展使用煤炭业务带来的充沛现金，收购实地旗下项目股权；遇到资产无法交付时，变更标的，用其他实地项目股权冲抵已支付款项。

简单概括：富力、实地、力量发展，三家主体之间没有互相持股的股权买卖，但力量发展通过资产收购、项目公司股权受让、债权抵销，大规模承接实地地产存量资产，少量承接富力名下部分项目资产。

家族实控人不变，把出险地产平台的项目资产，平移装入煤炭上市平台力量发展体内。

法律层面，不是股权置换，是关联资产收购；但从家族视角，相当于把旧地产笼子里的项目，转移到新笼子。

旧笼子富力、实地背负巨额历史债务，新笼子力量发展依托煤炭主业的健康现金流，继续开展地产开发。

朋友圈转发的项目广告 ，其实也道出了地产大周期里一个耐人寻味的切片。

张力、张量父子，先后拥有两套地产棋局：富力，是和别人合伙闯出来的行业巨头；实地，是二代独立创业的实验场。

当两个地产平台被周期重创、背负沉重债务，家族早年布局的煤炭资产力量发展，完成了身份转换。

它没有直接收购富力、实地上市公司股权，而是通过一宗宗项目公司股权收购，把尚可盘活的项目资产转移进来。

旧笼子留在原地承担历史债务，新笼子承接资产继续开发。所谓的“腾笼换鸟”，说穿了不过四个字：资产搬家。

旧时代的地产故事落幕，新平台的故事才刚刚开始。只是换了个马甲，换了个笼子，鸟还是那只鸟，人还是那家人。