首钢园公募REITs核心中介评标结果出炉 华泰联合、上会所排首位

8月21日，首钢招标采购平台挂出两份中标候选人公示，首钢园城市更新公募REIT对应的财务顾问、审计服务两项核心中介选聘完成评标。公示期为8月21日至8月24日，两项目招标人均为北京首钢基金有限公司，招标代理机构为北京首钢物资贸易有限公司，公示无异议后将确定最终中标机构。

其中财务顾问项目标段编号为CBB2026070050001，华泰联合证券以‌500万元报价‌位列第一中标候选人，财信证券同样报500万元位居第二，财通证券以510万元报价排第三。该项目最高限价520万元（含税），中标方将牵头推进交易结构设计、产品估值定价、承销发行等全流程工作。

审计服务项目标段编号为SGJJCBB2026070115001，上会会计师事务所报价180万元位列第一中标候选人，北京兴华会计师事务所以182万元居第二。项目最高限价190万元（含税），服务内容包括底层资产财务报表审计、现金流预测审核，以及配合尽职调查、回复监管问询等全流程财务支持。

至此，首钢园城市更新REIT的中介架构搭建进入密集落地期。早在7月31日，首钢招标采购平台就一次性挂出四单中介服务采购，除本次开标的财务顾问、审计服务采用公开招标外，税务顾问、工程尽职调查两项均采取定向询价方式，仅向受邀机构开放。更早的7月20日，项目已先行启动定向资产评估采购。根据采购文件，相关中介服务周期暂估‌365天‌，服务截止节点为公募REITs正式上市。

本次筹备的首钢园城市更新REIT，拟纳入资产池的改造后经营性物业总建筑面积约‌60万平方米‌。首钢园前身是年产能800万吨的首钢主力生产厂区，2010年涉钢产能全部迁出后，这片占地8.63平方公里的老厂区启动保护性改造，完整保留三高炉、筒仓、工业廊道等工业遗存，改造后引入科创办公、文体商业、会展文旅等多种业态。

截至2025年末，园区入驻企业已超1000家，全年入园客流1438万人次；2026年上半年客流达839万人次，同比增长40%。据公开媒体统计，2025年园区文商旅综合销售额为6.3亿元，该口径仅统计文旅类线下消费收入，不包含入驻产业企业的生产经营收入。

首钢园这类连片工业遗存改造项目，资产属性复杂，标准化程度低。在城市更新设施这一申报品类下，‌目前国内还没有工业遗存改造类的公募REITs完成发行‌，资产边界如何划定、历史改造投入怎么资本化入账、多业态现金流怎么测算，行业内还没有形成统一的执行标准。

就在本次公示发布前一天，8月20日，嘉实陶邑消费REIT正式向上交所提交申报材料，成为全国首单底层资产为文创街区的消费基础设施REITs。该项目底层的景德镇陶溪川文创街区，同样由老旧国营瓷厂改造而来，总建筑面积8.9万平方米。尽管申报品类不同，但该项目的推进，也为工业遗存改造类资产通过公募REITs盘活提供了参照。

两个项目分属公募REITs的不同申报赛道：嘉实陶邑归类为消费基础设施，收入主要来自文创商铺租赁、文旅消费、研学演艺等，消费属性突出；首钢园则走城市更新设施申报通道，业态更丰富、资产体量更大，收益以科创办公租赁为核心支撑，商文旅业态作为补充，监管审核更侧重资产合规性、改造投入资本化等维度。

2025年12月，国家发改委更新公募REITs行业范围清单，首次将城市更新设施单独列为申报门类，明确老旧厂区、老旧街区等改造项目可申报。首钢园是新规落地后市场关注度较高的大体量项目，其申报和落地的路径，对同类型城市更新项目有较强的参考意义。

首钢在公募REITs领域已有落地经验。2021年6月，中航首钢绿能REIT（证券代码‌180801‌）作为国内首批基础设施公募REITs在深交所上市，底层资产是位于门头沟的鲁家山循环经济园区生物质能源、餐厨垃圾处理项目，属于特许经营类环保资产，收益依靠长期政府处置协议锁定，和首钢园项目分属不同行政区，资产品类、收益逻辑也完全不同。如果首钢园城市更新REIT顺利发行，首钢将在环保、城市更新两个方向均布局公募REITs产品，进一步打通存量改造资产的退出渠道，形成资金循环。

截至目前，首钢园城市更新REIT的最终入池资产范围、预计发行规模、正式申报时间等核心信息均未对外披露。中介机构确定后，项目还将推进底层资产尽职调查、交易文件制作、监管预沟通、正式申报等一系列工作，后续进展以官方发布为准。