海南
说真的，在海口看房看了这么多年，小易自认为也见过一些大场面。
直到最近，美兰区行政审批服务局挂出的一则批前公示，直接把我震住了!—新埠岛西湾花园二期洋房项目，71亩地，拟建8栋住宅，只有136户！
看到户数先别急，真正炸裂的是这组数据：容积率0.44，建筑密度11.19%，限高18米，绿地率超40%。
这是什么概念？
今年，海口土地市场开始降容，主城、西海岸现在新挂出来的宅地，容积率基本在2.0-2.5；此前山西建投拿下的田罗新民B0401地块，容积率为1.0-1.5，是这几年最低的了。
而0.44这个数字，在当下的海口楼市，真属于"活久见"级别。
户均"占地"超半亩，数学课代表都惊掉下巴
接下来，咱们算笔账。
项目用地面积约47323㎡，只盖136户，折算下来户均"占地"约348㎡，合约0.52亩—妥妥的户均半亩地，比海口很多独栋别墅都“壕”。
项目地块实景
再看建筑面积：地上计容建面约19430㎡，户均建筑面积约143㎡，起步就是改善尺度。
限高18米，8栋住宅全部都是5层配置！比市面上6-8层的洋房舒适度更高。136户配了165个车位，车位比1:1.2，也基本够用。
更绝的是，这个项目的一期，是1997年批建的61户别墅，容积率只有0.36。整个E02-01地块近10万㎡（约149亩），拢共就197户人家，整盘容积率低至0.39。
一期西湾别墅
换句话说，这不是小区，而是堪称"庄园"。
主城地段
项目位于新埠岛西侧，过个桥就是海甸岛，向东穿过新埠大桥可以直通江东，距离项目不远的顶流书包盘中交蓝色港湾这两年一直是海口的热销盘，在售高层均价去到了2w/㎡左右起。
尽管西湾花园二期的书包并不出众，但纯粹的洋房产品，无疑相当稀缺，尤其在主城地段。
自打"限墅令"之后，容积率1.0以下的宅地早已停止审批，海口主城的低密产品基本处于"卖一套少一套"的存量时代。
像西湾花园这种上世纪批下来的老地，带着0.4级容积率"穿越"到2026年才动工，本身就是不可复制的狠货。
项目效果图
而这个项目的规划许可审批，可以说一波三折。
从去年10月至今，官方已经公示过3版批前公示，对比下来，总建筑面积跟首次相比，减少了1000㎡左右，不计容面积从1140㎡增加到了5511㎡，建筑密度稍有增加，而户数却从最初的164户直接减少到最新的136户，直接砍掉了17%！
如果此次的工程建设规划许可最终落定，这个项目距离开工将会再近一步。
至于价格方面，这种0.44容积率的真洋房，卖多少还真不好猜。唯一可以确定的是：全海口能打的低密洋房，掰着手指头数得过来，而它只有136席。
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