关于楼市刺激政策，讲点不一样的观点！

昨晚，管理层出手，疯狂刺激楼市。

这个事儿，昨晚已经被吹爆了，哨兵讲点不一样的观点。

1）个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年！

这个被全网热议最多的一点。

对此，网友的评论是：坐牢都坐不到40年，房贷可以贷40年！

其实吧，简单算一笔账：

月供减少的并不明显。

从30年延长到40年，信号意义大于实际意义，现在这个形势之下，有多少人敢贷40年呢？

因此，哨兵认为，这个政策最大的意义在于：给存量房贷展期！

现在存量住房断供的现象越来越多，银行那边其实压力非常大。

银行也没办法啊，也不敢真的大量法拍。

唯一的办法就是展期，把问题延后。

有了这个政策，估计银行会想办法，让断供的客户展期，或者想办法延长贷款期限、减小还款压力，尽快让他们别断供！

这可能才是最现实、最紧迫的考量……

2）现房销售

这个政策的核心就是一句话：目前已经拿地的，还可以预售；以后新拿地的，基本上就要现房销售了。

同时，对于预售，首付款、住房贷款等资金，全部存入监管账户，等到项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，资金才能打给房企；如果房子烂尾，资金就退给购房人。

这一点，明显就是针对老百姓最担心的烂尾楼问题，消除购房人的后顾之忧。

这算是一个比较实在的利好消息。

但说实话，最近几年，绝大多数的城市和楼盘，都是销售惨淡，很多楼盘在事实上早就是现房销售了，特别是在广大的三四五线城市……

对于房企来说，现房销售就是一个重大利空了！

道理很简单，以前房企的高利润背后，核心就是高杠杆与高周转率。

以前最疯狂的时候，房企拿完地，迅速出设计图，建售楼处，拿预售证，然后开盘……最快几个月就可以回笼资金，再去开发下一个楼盘。

包括买地的钱，也是贷款的。

就是这样的高周转率和高杠杆率，才有了房企的暴利。

现在这样搞，不管是预售还是现房销售，等于资金要冻结几年的时间，那资金成本就太高了，根本不可能有暴利。

所以说啊，房地产行业未来还能活下来的企业，也仅仅是一个普普通通的行业了，不会再有暴利机会了……

3）房企融资：保大弃小，更是保地方财政

针对房企融资的问题，提出了五点：

当年的“三道红线”，是压垮房企的导火索。

现在这五点，就是要给房企重新注入流动性，但主要针对的是大房企，更准确的说，是目前活得还可以的大房企！

道理很简单：那些已经烂掉的房企，信用都崩了，想再搞上面提到的五类融资，很难了，市场根本不会买账。

所以啊，主要还是国资背景的大型房企，信用一直都在，接下来融资会容易很多。

包括管理层也在鼓励房企的并购重组，接下来，国内的房企将迎来一轮大洗牌，大量的中小房企将直接退出市场，未来只会活下来一小撮的大型房企、特别是国资背景的房企。

而且吧，说实话，这些给房企的融资，最根本的目的，还是为了让房企去拿地。

这几年，地方上的卖地收入下滑太快了，对于地方财政的对冲太大。

房企有了钱，多拿地，才能保地方财政。

所以说啊，房企融资的最终目的，还是为了地方财政！

接下来，再说一下房价与房企的问题。

关于房价，这次政策刺激的力度挺大，有望刺激楼市迎来一波小的修复，但也仅仅是修复而已，而且受益相对比较明显的，还是一二线核心城市。

道理很简单：

从供给端来看，一二线核心城市的库存相对较少；相反，大量的三四线城市，库存太多了，包括像现房销售的问题，三四城市最近几年，房子不好卖，在事实上已经接近于现房销售了。

而从需求端看，最近几年积累财富的主要是科技圈与高端制造相关领域的从业人员，这些人才有钱买房，而这些人也主要集中于核心一二线城市。

从中长期来看，老百姓的观念都已经变了，对于房子的信仰已经没了，再加上结婚率和生育率的不断下行，购房的需求在不断下行，未来房子就是一个普通的消费品了！

关于房子，哨兵的观点不变，只有极少数的核心一二线城市、特别是人口还在不断流入的核心一二线城市，这些城市核心区域的房子，才有一点点价值，但也不具备什么投资价值了，最多就是保值吧！

对于地产股来说，会有短期的超跌反弹，主要是情绪层面的。

但从企业利润的层面来看，前面也分析过，高周期率、高杠杆率都没有了，以后房企不可能再有暴利了，所以说，以后地产企业没有任何值得期待的。

而且，从地产股的走势来看，最近地产股频频异动，可能也有人提前知道了消息，或者说，是在赌地产刺激政策，现在利好兑现，有些资金也要趁反弹跑路了。

总的来说，哨兵认为，不管是反弹还是反转，都没有什么意义了，属于房地产的时代早就过去了，对于地产股这种已经成为过去式的“老登”资产，小散就不要再掺和了！

最后，哨兵想再升华一下，从整个宏观政策的层面，来聊一下管理层为何要在此时出台这一系列的刺激政策。

首先，对于任何一项政策，哨兵一直以来都在强调一个判断的核心原则：给不给钱！

真给钱的，才是真支持；

不给钱的，就别太当真！

这次，显然没有任何给钱的意思，所以说……

那管理层为何要在此事刺激楼市？

一方面，是因为楼市的数据确实太难看了。

另一方面，哨兵再次强调：管理层要把财政的“子弹”留给明年使用！

此时出台刺激政策，接下来几个月楼市稍微回暖一波，为稳增长贡献一波力量，这样的话，接下来几个月，财政的“子弹”就可以省下来一些，留给明年使用。

所以说啊，当前整个政策的思路，还是一脉相承的，为明年的高增长储备“弹药”……

另外，再说一下昨晚美联储主席沃什的讲话。

市场解读为了鹰派信号，美联储9月加息概率从35%涨到了50%，美股小幅收跌，国际金价大跌3%。

对此，哨兵的观点不变，还是嘴炮，还是雷声大、雨点小！

所谓2%的通胀目标，就是政治正确的废话。

美国8月的通胀数据、就业数据，会在9月议息会议之前披露，这才是关键。

之前哨兵反复提过，世界杯之后，美国的这一波消费旺季结束，通胀有望回落；同时，世界杯带来的大量临时就业也会结束，所以说，8月美国的通胀有望回落，而就业数据大概率要恶化，这都是不利于加息的！

所以说，哨兵的观点不变，沃什现在就是拖着、耗着，美联储暂时不会加息的！