房地产的格局要变了？

【一】

问几个问题。

以北京为例，现在买房者的预期差，还是之前预期差？

从目前价格、挂牌量、成交量上看，现在是好于之前的，最差的节点是去年底。

可能会有人说“是因为出政策啊”。

那之前政策按烈度评分和最近807新政比，哪个猛烈？

肯定之前啊。不仅量大、而且个个都是突破历史的政策。

OK.

明明经纪越来越不好，怎么现在买房者的预期没有之前差了？

如果按这个逻辑线推下去完全是不通的。

到底哪里错了？

有个词叫“主人翁地位”，小时候老师告诉我们，RM是郭嘉的主人，所以我们就记住了“我们是主人，我们主导和决定了一切，我们是因，不是果。”

而真正的问题，似乎就出在了这里，对于楼市而言，我们是因吗？是因为我们买房，所以房价才涨的？我们不买房，房价就跌了？

如果这个辩证关系没有想通，明后年的房价上涨，我们定是想不通的。

我们可以是郭嘉的ZR，但我们真不是楼市的主人，我们是果，不是因。

（这句话当结论记，会比18岁成人礼，还成长得快）

就这几年的房价而言，三道红线是众因之因，房价下降是果，那我们是什么？

我们是食物链最下面的，只能被动承受房价下降带来的撕心裂肺的痛。

（这部分内容闽敢，我会在沙龙系统剖析，需要75分钟，如果没道理、听不懂，接受当场打我）

【二】

说到了食物链，最近又有个有意思的事。

新房现房销售。

一套房子，从流水线上讲，要过四道手的。

第一道，土地所有方，咳咳。

第二道，金融出借方，对，第二道不是开发商，开发商自己没有米，得借，可以通俗理解为米行。

第三道，开发商，本质上开发商也就是唱戏的。

第四道，买房者。

OK，现在现房销售了。这对买房者是天大的好事，如果当年现房销售，也不会出现恒某大这种怪胎。

新房现房销售后，一切都变了，本来可以拍地几个月后，项目现场挖个坑，就能卖楼收回米。

现在不可以了，要更多的时间，因为要封顶才能卖，前期只能收个定金，比如1000万的房子，只能收个100万，甚至几十万。

（据业内多家米行人员透露：需要取得竣工备案许可证后，才可以放款，这事就更大了，不是本篇主题，这里不细说）

所以，问题来了，这900万的现金，比之前晚了这么久才回来，“米谁出？”

大家知道，米也是有成本的。

按照一个最优质开发商全口径资金成本（包括但不限于：开发贷、债券、信托、非标票面利息、承销费、管理费、通道费、中债增担保费、第三方担保公司费、贷款保证金、监管资金沉淀、以贷转存、过桥倒贷成本、融资居间、财务顾问年摊费等）

每年最低最低要8-10%，中间档的也要12-15%，差一些的，像当年某某某，都去到20%了。

（如果按照上文业内说的，竣工备案放款，那可就是两年了，这我就不敢算了）

我们就取个低值，不满一年算，按10%吧。

现房销售了，这笔资金成本，谁来出？

这10%，谁来出？

再回顾下链条：卖地方、米行、开发商、购房者。

卖地方出？

显然是不能出的，从一件事就看出了，房价跌15-20%，卖0702地块时，并没有比容积率一样的功德寺价格便宜15-20%，房价可以跌，地价是不可以的。

米行出？

米行这几年已经病得不轻啦，再出10%估计真要咽气了，没法出。

开发商出？

呵呵，前脚刚发消息，好好的驼房营地块就不拍了……开发商、开发商，它不是“开发菩萨”，无利不起早，才是任何“商”的底色。

那咋办？

谁来出？

一不小心，好像我们又成了食物链的底端了。

不是说现房销售对买房者好吗？是好，是真好，都现房销售也没有烂尾楼了，甚至你还月供的时间都延后了。

但问题就卡在了，谁出米。

所以，我上面就劝大家，不要把自己真当ZR，我们是哪门子ZR啊…

有人说，“如果你要敢涨价”，我就不买了。

你看，这不老毛病又犯了，又来当主人翁了…

如果不涨价，是不是也可以呢？

也可以。

其实10%也不是多大个数。

如果找个精算师勒一勒，就出来了。

一线二线高地价城市（例如北京、上海、杭州、深圳）

土地占全成本40%～50%，建安仅占总投资15%～22%；

坑到封顶土建= 全项目总成本9%～15%。

大家不要弄混了，米成本的10%和这个9-15%不是一个概念，实际上，盖到封顶没几个钱，主要是米的资金成本更贵。

有人问，怎么勒一勒？

只能从封顶后的成本入手的。

还有人说，封顶不就能完美交付了吗？

封顶只能说烂尾的可能性降到最低了。

就算按竣工算，你就能保证能看出-10%精算后的差距？

未必吧？！

保温、隔音、绿化、防水、车库（不止这几个），这些都不是小头，稍微勒一勒嘛，10%也不是多大个比例。

你看，这样不就四全其美了。

土地方不出米，米行不出米，开发商不出米，我们也不用多出米。

简直是个天才！

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