拟发行规模25亿元！曲江创意谷机构间REITs已申报！

在盘活存量资产这件事情上，西安的国有企业正在加速资产证券化。

今年以来，首创-国投-西安浐灞商务中心资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，西安经发创新工业园持有型不动产ABS正式发行，平安西安高科产业园REIT则已获批即将上市。

就在近期，“开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划”已获上交所受理，并且9月3日已反馈。

在国有资产“三资三化”（资源资产化、资产证券化、资金杠杆化）热潮中，接下来西安必将有更多的国企将抢抓机遇，开始行动！

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曲江创意谷机构间REITs获受理、反馈

2026年8月19日，上海证券交易所债券项目信息平台显示，“开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划”状态更新为已受理，拟发行规模25亿元，计划管理人为开源证券，原始权益人为西安曲江金控实业投资（集团）有限公司。

2026年9月3日，最新更新状态显示“已反馈”。

曲江创意谷位于曲江QCIC板块，紧邻地铁5号线，总建面约52.7万平方米，布局总部级办公、文创办公、文创商业三大核心板块，配套文化展演空间与公共服务设施，其一期2018年年底开业，2020年8月1日曲江创意谷室内商业街(G层)全期开业。

也就是说，曲江创意谷已经开业运营7年多时间，运营逐步趋于稳定。

作为曲江创意谷的开发运营主体，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司最初是由万科与曲江系公司联合设立的。

不过，2024年底，万科（西安万科共筑房地产开发有限公司）已经完成股权退出，将所持该公司60%股权全部转让给西安创利文化产业园运营有限责任公司。

目前，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司的股权结构为：西安创利文化产业园运营有限责任公司持股60%，西安曲江金控实业投资（集团）有限公司持股40%。

西安创利文化产业园运营有限责任公司，实际上也是曲江金控实控的企业。

在今年4月份的时候，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司就发布了创意谷REITs项目评估机构、律师事务所采购招标公告，开始了项目筹备的前置工作，最终深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、北京市汉坤律师事务所中标。

从产品属性看，曲江创意谷本次申报的持有型不动产ABS属于权益导向类不动产证券化品种，业内也称为机构间REITs，底层对应园区持有型物业的未来租金收益权，通过资产隔离的结构设计，以物业持续运营的现金流作为本息偿付的核心支撑。

从行业惯例看，这类产品属于多层次REITs市场的中间环节，常被作为公募REITs的前置培育载体——先通过私募证券化规范资产权属、沉淀运营数据，待条件成熟后可进一步申报公募REITs。

根据此前采购公告披露，创意谷项目当前债务杠杆偏高，本次证券化的核心诉求是通过权益类产品置换存量债务性融资，压降项目负债水平、优化财务结构。该项目同时被曲江新区列为“三资”（资源、资产、资本）盘活工作的重点推进项目。

曲江创意谷机构间类REITs发行成功后，将成为曲江新区第一个REITs标本！

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资产证券化，盘活存量

中国城市化经过过去20年时间高速发展之后，各大企业均已经手握大量的资产。

这些资产，既包括产业园区、写字楼、商业、保障房、地铁、公路等基础设施、不动产，也包括形成一定规模的物业服务、运营管理等。

一方面，这些资产长期沉淀在那里，难以流动，资金进不来；另一方面，各地、企业的负债压力越来越高。

此时，盘活这些资产，就成为探索的方向，资产证券化成为盘活方式重点。

因此，这几年从国家层面，到地方层面，均以国有三资改革为契机，依托REITs、并购重组等市场化工具，构建“存量盘活—资金回收—再投资”的良性循环模式。

具体到西安，以浐灞商务中心二期、三期为底层资产的“首创-国投-西安浐灞商务中心资产支持专项计划”今年2月份在上海证券交易所成功发行，募集资金6.91亿元。

同样是在今年2月份，以西安经发创新工业园为底层资产的“西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划”完成设立，募集资金1.41亿元，成为陕西首单、西北地区国有企业首单机构间REITs（不动产投资信托基金）。

今年8月份，以西安高新软件新城软件研发基地二期为底层资产的西安高科产业园REITs获中国证监会准予注册批复，拟募集资金13亿元，净回收资金约4.14亿元、将全部用于高新三期项目建设，成为陕西首单本土产业园公募REITs，9月份即将上市。

再加上已申报的曲江创意谷机构间类REITs，浐灞国际港、经开区、高新区、曲江新区这四大开发区在资产证券化方面，今年均已经实现突破，这也为其它开发区、国企在当前的窗口期推进资产证券化提供了样本。

当然，在具体的落地中，由于不同的标的资产成熟度情况不同，因此在资产盘活时会采用不同的产品工具。

• 资产处于建设期、未形成稳定现金流，会选择Pre-REITs，引入产业资本与私募基金共同培育，未来通过公募REITs退出。
• 资产已投入运营，但暂不满足公募条件，诉求为出表降负债会选机构间REITs，诉求为低成本融资、保留控制权则会选类REITs/CMBS。
• 资产已经运营，并且完全成熟稳定，诉求为最大化融资规模、提升资产流动性会选公募REITs，诉求为保留控制权、债权融资选类REITs/CMBS。

西安的商业不动产中，浐灞砂之船奥莱已经通过公募REITs上市，曲江创意谷此次则采用的是机构间REITs，西咸万象城则已被装入华润置地联合设立的Pre-REITs基金。

商业不动产公募REITs是去年年底才开闸的，今年才开始申报，今年6月份首批商业不动产REITs上市。

截止目前，保利发展、新城控股、大悦城、华润置地、陆家嘴、招商蛇口、上海地产等房企，已有商业不动产REITs上市或申报，其底层资产为购物中心、写字楼、酒店等。

浐灞砂之船奥莱是西安首个也是西北首个公募商业不动产REITs‌，曲江创意谷有望成为西安首个机构类商业不动产REITs‌……西安下一个实现资产证券化的商业不动产会是谁呢？