上海商业地产续期新政，真正重要的根本不是“70%”

最近上海商业地产有个政策讨论得特别多，就是商业用地到期续期的问题。

网上很多文章都在算一笔账：商业公寓40年产权，办公50年产权，以后到期了，按照基准地价的70%计算，一套五六十平的公寓到底要交多少钱？有人算十几万，有人算三四十万，甚至有人算到五六十万。然后得出一个结论：商业公寓以后更不能买了。

前段时间直播的时候，我也专门聊过这个政策。后来我又仔细研究了一下，我发现大家其实把这个事情看窄了。因为这次政策最重要的根本不是“70%”，而是过去商业地产有一个几十年都没人说得清楚的问题：土地到期以后到底怎么办？现在终于开始有明确的规则了。

一、不是以前不要钱，现在突然要钱了

这个事情首先要说清楚。商业地产到期续期要支付土地价款，并不是这次突然冒出来的。上海原来的土地规定里面，本来就写着：土地到期以后需要继续使用，要申请续期，批准以后重新签合同并支付出让金。

▲ 政策官网原文关键段落

所以这次真正改变的是：以前大家知道大概率要交钱，但是不知道怎么交。什么时候可以续？能不能提前续？一次续几年？按照什么价格？这些以前都比较模糊。

至于现在网上说得最多的“基准地价×70%”，也不能简单理解成所有商业地产未来统一按照70%收费。新规给的是价格底线，同时还要结合项目和各区的具体规则来确定。

▲ 政策官网原文关键段落

而且上海商业、办公土地本身就分11个等级。商业楼面基准地价最高3万多一平，最低只有1000多一平，差距非常大。

▲ 政策官网原文关键段落

所以你现在拿计算器算“我这套公寓32年以后一定要交47万”，其实意义不大。真正重要的是，以前市场默认这笔钱约等于0，现在大家知道，它不是0了。

二、为什么偏偏现在把规则说清楚？

上海大量商业地产真正集中到期其实还早得很。既然还有二三十年，为什么现在急着把规则定下来？我后来去看上海政府自己的文件，答案其实写得非常清楚。

▲ 政策官网原文关键段落

土地续期和商业不动产REITs，本来就是连在一起考虑的。

原因也不复杂。假设一栋办公楼一年收1个亿租金，一家基金准备20亿把它买下来。租金、空置率、运营成本都可以算，但土地只剩18年，第19年以后能不能续、续多久、交多少钱全部不知道，这个20亿到底值不值就很难算。

金融产品最怕的其实不是成本高，而是不知道成本是多少。现在即使明确告诉你20年以后还要支付一笔续期成本，也没关系，把它折现回来就行了。所以对于REITs、大型商场、办公楼这些大宗商业地产来说，规则清晰反而是利好。

三、REITs解决的还不只是“怎么算”

这个地方我觉得更加重要。一栋20亿的办公楼，以前谁能买？普通人肯定买不了。真正能够整栋接盘的，无非是保险公司、大型基金、地产商、产业资本这些。商业地产为什么流动性差？说白了，就是买得起的人太少。

REITs本质上是把这个事情金融化。不是把一栋楼真的切成十万份一人买一平方米，而是把底层不动产的现金流和权益做成基金份额。这样原来只能找几个几十亿级别买家的资产，就可以连接公募基金、保险资金、其他机构甚至更广泛的投资者。

▲ 政策官网原文关键段落

所以REITs真正改变的是商业地产背后的购买力基本面：资金来源变多了，接盘的人变多了，流动性自然就不一样了。但这一切都有一个前提——这栋楼未来到底还能用多少年，必须先说清楚。

四、这件事情其实还关系到“租购并举”

这个也是很多文章完全没提到的。这些年房地产一直有一个很重要的方向：租购并举。包括保障性租赁住房、人才公寓，上海一直在推动，而且明确提出要调动各类社会主体参与建设运营。

▲ 政策官网原文关键段落

这里同样不是一句“能算账”就结束了。假设一栋旧办公楼要花几个亿改成人才公寓，靠一个老板自己掏几个亿来干，这个事情能做多大？很难。真正想大规模推进，还是需要基金、金融机构以及更多社会资金进来。

土地年限和续期规则明确以后，这类长期运营资产才更容易建立稳定估值，进一步融资、证券化，让更多社会资金参与。钱进来了，才有可能盘活更多存量商办，做出更多人才公寓和租赁住房，最后真正增加租赁住房供给，服务“租购并举”。

所以它的逻辑应该是：资产能估值—更容易融资和证券化—更多社会资金进入—更多存量物业被盘活—更多租赁住房和人才公寓落地。这个政策表面上讲的是土地续期，背后其实是在给整个存量不动产金融化铺路。

五、但为什么到了普通商业公寓这里，反而可能是利空？

对于基金来说，以前不知道以后要交多少钱，现在终于可以算了，这是利好。可是对于普通人来说恰恰相反。以前买40年、50年商业公寓，你问销售40年以后怎么办，基本都会告诉你“到时候肯定有政策”。所以大家买房的时候，根本没人把几十年以后的土地成本算进去，相当于市场默认这笔成本是0。

现在虽然依然不知道未来精确交多少钱，但至少所有人都知道：它不是0。

所以对于机构来说，确定的成本好过不确定的风险；但对于普通商业公寓，一项过去被当作不存在的成本，现在突然需要进入估值，本身就是利空。这个就是同一个政策非常有意思的方面。

六、所以商业公寓以后是不是彻底不能买了？

我觉得也不能这么说。真正的问题不是这个政策让商业公寓突然变差了，而是商业地产本来就应该按照金融资产来算账：一年租金多少？空置多久？物业费多少？交易税费多少？未来还能经营多少年？最后还有多少剩余价值？现在无非再加上一项——土地续期成本。

所以未来商业地产一定会进一步分化。核心区域、租金高、现金流好的商业物业，即使有续期成本，也可以算。真正麻烦的是那些租金本来就低、流动性又差，过去只是因为“比住宅便宜”才有人买的商业公寓。

这次政策没有创造它的问题，只是把以前大家懒得算的一笔账摆到了桌面上。

过去房地产上涨的时候，房龄、折旧、资金成本，甚至几十年以后土地怎么办都可以不算，因为房价涨了，很多问题都被盖住了。但未来不一样了。尤其商业地产，会越来越像一个真正的金融资产：有收益、有成本、有期限，也有风险。

所以这次上海商业地产续期新政，我觉得真正值得关注的，不是你的商业公寓30年以后究竟交多少钱，而是从现在开始：土地剩余年限，终于也要进入房价了。

对于REITs和大宗商业地产，这是解决了一个问题；对于人才公寓和租赁住房，它打开了更多社会资金进入的可能；而对于普通商业公寓——以前不算的账，以后都得算了。

资料说明
文中政策图片仅截取与正文直接相关的官方原文关键段落，不做观点二创。来源包括上海市人民政府、上海市规划和自然资源局、中国证监会公开文件。关于沪规划资源用〔2026〕234号《指导意见》，目前公开检索可核验文件名称、发文机关、文号及关键条款；文中将其关键条款单独列示，后续如上海市规划和自然资源局官网开放该文件全文页面，可直接替换为官网页面原始截图。

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