香港楼市火爆，四大央企重金下场了

维多利亚港的夜色从不曾黯淡。海水倒映着九龙与港岛的天际线，霓虹与灯火层层叠叠地铺开，像一场做了百年的繁华旧梦。只是这一次，在这幅流光溢彩的画卷中，主角正在悄然换人。

一个信号正在从西南九龙传遍全港。华润置地在香港独立操盘的首个住宅项目“叡璟I”，加推第3号价单的当天，就宣告沽清全部180伙价单单位，套现近16亿港元。A组时段即售出64伙，单组套现逾6.6亿。

更令人震撼的是认购数据——这个项目一举超过新鸿基地产旗下“SIERRA SEA”2B期的42517票纪录，成为香港有史以来新盘首轮销售的“票王”，按首轮推售180伙计算，超额认购逾260倍。

260倍，这不是一个冰冷的倍数，而是一声轰鸣。在这个被新鸿基、长江实业、恒基兆业、新世界、嘉里建设等港资巨头把持了半个多世纪的市场里，一家内地央企，用一次开盘，敲碎了“本土开发商才是香港楼市主角”的铁板认知。

而这，恐怕只是一个序章。香港楼市的火，不是一朝一夕烧起来的。自全面复常之后，香港楼市进入了又一轮量价齐升的周期。2025年全年，香港一手住宅成交突破1.9万宗，按年上升约四成；二手住宅成交量则创下近三年新高，楼价指数全年升幅超过8%。

进入2026年，这种热度丝毫没有降温的迹象。豪宅市场持续被追捧，中小户型亦频频出现“开盘即清盘”的名场面。支撑这一轮行情的，有宏观层面的因素，也有结构性变化的深刻影响。

从宏观层面看，美国步入降息周期，港元拆息随之回落，按揭成本持续走低，这对资产价格形成了直接的支撑。同时，香港财政政策的调整也释放了购买力。2025年，香港宣布全面撤销新住宅从价印花税，这意味着非永久居民、公司客、投资客在港买楼的税负大幅降低。

内地投资者的回归，带来了大量的新增需求。数据显示，2025年香港一手新盘中，内地买家占比升至约28%，较2023年翻了一倍还多。西南九龙、启德、港岛南等核心板块的优质项目，内地买家比例甚至超过四成。

更深一层的变化在于，香港楼市的功能正在发生质变。过去二十年，“居者有其屋”是一个核心命题。但今天，香港作为国际金融中心和自由港，其房地产市场的定位正在被重新定义：它不再仅仅是一个满足居住需求的市场，更是一个国际资产配置平台和全球资本的“避风港”。

当全球地缘政治不确定性上升时，资金的避险需求推高了香港核心区物业的价值。换句话说，香港楼市的火爆，并非纯粹的内生需求驱动，而是全球资本与高净值人群用真金白银投票的结果。

在这样的背景下，内地头部开发商的眼光，自然不可能继续停留在维多利亚港的彼岸。 事实上，内地房企盯上香港市场，并非这几年才有的事。保利、中海、招商、华润等央企近年来都在香港有所布局。但整体来看，港资开发商仍然占据着绝对的主导地位。

新鸿基、恒基、长实、信和、会德丰、新世界六大巨头掌握了香港楼市的核心资源和话语权。内地房企更多是“配角”的角色，拿地不易，操盘经验有限，品牌认知度不足，真正意义上的“大规模进场”迟迟没有到来。

直到华润置地“叡璟I”的出现。“叡璟I”为什么能成为票王？答案不只是一个项目的成功，而是一种模式的胜利。

华润置地在国内以“城市投资开发运营商”著称，旗下万象城、万象汇等商业品牌已经深度渗透中国内地的一二线城市。万象系商业所到之处，往往能重塑一个区域的商业格局和物业价值。

在“叡璟I”项目中，华润置地拿出了被市场称为“绝对王炸”的组合拳：产品层面，针对香港市场进行了定制化研发，无论是户型设计、空间动线还是装修标准，都与港资开发商过往的标准化产品形成了鲜明的区隔；配套层面，市场盛传项目有可能引入万象系商业，这个消息本身就已经足够调动香港买家的想象力。

在香港，住宅产品长期被几家本土巨头把持。港资开发商的优势在商业运营和长期持有物业，但在住宅产品的研发上，确实显得相对保守。翻看香港新建住宅的户型图和立面设计，你会发现它们的“代际感”并不明显。

很多楼盘的户型设计，放在十五年前看，也毫无违和感。这种“稳定”的另一面，就是创新动力不足。港资开发商在内地的住宅项目也印证了这一点：很少做出真正意义上的“爆款”产品，无论是立面美学、公共空间营造，还是户型精细度，都落后于同期内地标杆房企。

华润置地的入场，正踩在这个“产品断层”的窗口上。它不是来买地、盖楼、卖完走人的。它是来用内地一线城市的标准，重新定义香港住宅产品天花板的。

从“叡璟I”已经公开的资料来看，华润在外立面设计上采用了更现代的线条语言，在会所设施上投入了远超港资同行的成本，在园林景观上引入了更丰富的中式美学元素。这些看似只是“产品细节”，但在香港市场，每一点都是稀缺的增量。

产品升级带来的直接结果，就是溢价能力的提升。首轮售罄的180伙中，不少单位的均价创下了西南九龙同期项目的新高。但买家仍然趋之若鹜。这说明，香港的购买力从来不缺，缺的是真正好的产品。

产品的冲击是一方面，资本层面的动作才是真正改变格局的关键。香港北部都会区首个“片区开发”试点项目近日完成出让，中标价10.3亿港元。中标主体是一个堪称黄金组合的联合体：华润置地、中海地产、招商局置地作为核心成员，联合中旅投资、京东集团与信和集团共同出价。

这个联合体的构成，意味深长。华润、中海、招商这三家央企巨头，在国内都是城市运营级别的高手。华润的大城开发能力，中海的精工制造体系，招商的产城融合经验，放在一起，已经不是在讨论“盖好一栋楼”的问题了，而是在讨论“造好一座城”的可能性。

中旅的文旅基因，京东的科技与供应链能力，再加上信和集团作为港资本地合作伙伴的落地经验，这个组合的设计，显然不是临时拉郎配，而是深谋远虑的结果。

香港楼市格局发生巨变

北部都会区的“片区开发”模式，本身就带有强烈的内地色彩。 过去，香港的土地出让以“卖地财政”为主，港资开发商拿地后自主开发，政府较少介入产业规划与整体运营。而“片区开发”强调的是一体化规划、产业导入与长期运营。

这种模式在内地一二线城市已经被验证了无数次：先做规划，再做产业，最后做居住，产城融合。华润、中海、招商在这个领域，拥有丰富到溢出的经验。

进入香港，它们的角色注定不只是“开发商”，更是“城市运营商”。当华润把万象城级别的商业资源导入香港新区，当中海把在内地沉淀了三十年的精工标准带到香港的住宅产品中，当招商把蛇口模式、产业导入能力嫁接到香港的城市更新中，香港楼市的格局就不可能不发生改变。

更深远的变化在于供需关系的重塑。北部都会区是香港未来十年最重要的土地供应来源，预计将提供超过50万个新增住宅单位。如果这一轮试点成功，“片区开发”模式全面推开，则意味着未来香港的土地供应将不再仅仅通过传统的招标拍卖分散给个别开发商，而是会出现更多“整体规划、整体运营”的大项目。

这对于开发商的资金实力、运营能力和资源整合能力都提出了远高于传统模式的挑战。在港资开发商阵营中，能够胜任这种角色的企业屈指可数。而华润、中海、招商这几家央企，恰恰是这个赛道上最有竞争力的选手。

“客户导向，才是行业的核心。”这句话放在今天的香港楼市，格外有意义。港资开发商主导市场的年代，供不应求是常态，开发商不需要在产品和体验上投入过多的心思，楼已经卖光了。

这也是为什么香港住宅产品的创新速度远低于内地。而当内地开发商带着更成熟的产品理念、更开放的运营思维、更丰富的生活场景想象力进来之后，市场被唤醒的，正是长期被压抑的改善需求。

香港的购房者——无论是本地刚需还是内地投资客——他们的审美和需求已经发生了变化。在香港经商的深圳人，不会接受一个毫无设计感的客厅；在内地习惯了品质住宅的年轻买家，无法忍受香港传统楼盘的狭窄与粗糙。需求的进化和供应端的老化之间形成的巨大落差，正是内地房企切入的黄金机会。

深圳与香港的双城故事，正在进入一个新的章节。 在粤港澳大湾区的国家战略框架下，深港之间的融合已经从基础设施的互联互通，进化到了产业、资本与生活方式的深度咬合。深港房价的关联性一直是一个热议话题。

有观点认为，深圳前海的崛起会分流香港的购买力；也有观点认为，香港的国际化属性会吸引深圳的高净值人群。但更可能发生的是，两者之间的协作大于竞争。香港负责全球资本配置和国际资产的蓄水，深圳负责科技创新和产业转化的引擎。

当越来越多的深圳企业、人才、资金与香港的金融市场、教育医疗资源、国际化网络深度融合时，两地的楼市也会形成一种“共振效应”。香港房价的稳健上涨，会通过信心传导和资金溢出，带动深圳核心区的价值重估；而深圳的产业活力和人口增长，又会为香港的高端住宅市场提供源源不断的需求。

未来的竞争，不只是房企之间的竞争，更是城市之间、制度之间、发展模式之间的竞争。香港楼市的火爆不是孤立的事件，它是全球资本流动的结果，是大湾区一体化的投影，是香港这座城市在“一国两制”框架下继续发挥独特优势的现实注脚。

四大央企的入场，带来的不只是资金和项目，更是一整套来自内地的成熟方法论和资源网络。当华润的城市运营能力、中海的精工品质、招商的产城融合经验与香港的国际化土壤相遇，产生的化学反应，可能会超出所有人的预期。

对于华润置地而言，“叡璟I”只是一个开始。首轮16亿港元的销售额，260倍的认购倍数，展现的是市场对“好产品”的饥渴。对于中海和招商来说，北部都会区的片区开发项目，是在港资巨头眼皮底下证明自己城市运营能力的绝佳舞台。

对于京东和中旅而言，这是一个将科技、供应链和文旅基因嵌入香港城市肌理的试验田。对于香港而言，这是一场迟到了太多年的产品与服务升级。

西南九龙的傍晚，叡璟I的售楼处灯火通明。窗外的维港海面上，货轮缓缓驶过。这座城市的节奏从未停止。香港楼市的“四大央企时代”已经拉开大幕，戏才刚刚开场。