北京
深圳浏览涨582%签约增两成热度是真是虚
9月8日聊深圳，绕不开那组让人心跳加快的数字：新政落地后的那个周末，平台浏览量环比涨582%，线索量环比涨256%。中介合作门店的二手新增客源量比前一个周末涨6.5%。9月1日到6日，深圳合作门店二手房签约量比8月同期涨20%，比去年同期涨17%。热度就摆在这儿了，可它能不能变成真金白银的成交，还得掰开看。
先说582%这个数。浏览量和线索量，本质上是看和问，不是买。新政刚出来，观望了大半年的人都会上网查一查、问问中介，这种脉冲式的流量增长很正常。你要是把它直接理解成购房意愿明显上升，那就想简单了。看房的人多，买单的人未必多。
有意思的是6.5%这个数。新增客源量比前一个周末只涨6.5%，线上浏览却涨了582%。两个数字差了近百倍，说明被政策新闻吸引到线上的人很多，真正走进门店、留下需求的人只多了一点点。这就是典型的看热闹的多，下场的少。做中介的朋友跟我吐槽，消息接了不少，能约出来看房的没几个。
再看签约量。9月1日到6日签约量比8月同期涨20%，比去年同期涨17%。这个是实打实的成交，不是流量。20%的增幅不小，但要注意，这是拿9月上旬和8月上旬比，8月本身是淡季。同比涨17%更有说服力一些，说明确实有增量需求在进场。
中介那边的反馈也印证了：带看量明显提升，但还没有完全体现在成交上。这句话很关键。带看是成交的前置动作，从带看到签约，中间通常有两到四周的转化期。9月上旬的带看，很可能变成9月下旬甚至10月的签约。所以现在就给新政效果下定论，还有点为时过早。
深圳这个城市有自己的特殊性。它的存量房交易一直很活跃，二手房占主导，新房供给相对有限。而且深圳的购房人群年轻、换手率高，政策一放松，反应速度就快。这次新政主要动了限购和首付，直接降低了入市门槛，被压抑的改善需求先跑出来，逻辑上是说得通的。
那热度到底是真是虚？我的判断是：流量有虚的成分，成交是真的，但幅度需要观察。浏览582%这个数，过两周就会回落，这是规律。签约涨20%，如果能连续三周保持两位数增长，那才算数。判断真假，不要看一天的峰值，要看四周的均值，均值才骗不了人。
对想在深圳买房的朋友，有两个提醒。一是别被中介的情绪带着走，新政刚出市场情绪高，房东临时上调报价的情况不少，多对比几套同小区的真实成交价再定。二是真想买就趁看房的人还没挤满的时候去看，等所有人都冲进去，你连砍价的余地都没了。
对卖房的朋友，反过来讲。现在是挂牌的好窗口，看房的人多了，成交周期会缩短。但别急着把价格往上抬太多，深圳的买家算账很精，报价虚高的房子很快会被市场冷落。合理定价、快速出手，比纠结多卖几十万要现实得多。9月接下来的三周，深圳的数据会给出更明确的答案，咱们一起盯着。
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