金茂：楼市下半场 比拼真本事

现房销售新政落地，楼市正式进入了下半场。牌桌上规则变了：上半场比蓝图的描绘、比开盘的速度、比销售的套路。

下半场的楼市，到了比拼“真本事”的时候。

什么是房企的真本事？在涛哥看来，一切还是要回归“人”。9月10日这一天，金茂满誉用一场不一样的“发布会”，给出了自己的回答——

宝山区图书馆「满誉书房」共享空间，在金茂满誉正式揭牌。

这场活动规格不低：宝山区文旅局、庙行镇、宝山区图书馆负责人悉数到场，与金茂上海副总经理费英卓同台揭牌。

现场还有特别的环节，业主代表姚女士获项目颁发聘书，首批「书房主理人」已正式上岗，往后书房的日常管理、活动策划，业主自己能决定。

揭牌的同时，书房已经开张：宝图老师的亲子故事会《我的第一次海上旅行》开讲，以生动有趣的绘本讲述，带领亲子家庭探索海洋与邮轮文化。皮具手帐手作雅集同步开展，带来多元文化体验。

现场实景图，以实际交付为准

这应该是上海第一次，有在售项目的会所图书馆与官方图书馆达成正式合作。

要知道，满誉根本不愁卖：四个月三开三罄、累计去化437套，登顶2026年上海首开成交套数TOP1，成为北上海首个跨批次触发积分的红盘，眼下四批次已在路上。

一个不愁卖的红盘，为什么还要认认真真办一座图书馆？

答案要往金茂的战略里找——

「产品引领 客户至上」是中国金茂总纲领。新政之后，当所有房企都在卷产品力，而金茂则把产品力卷出了一个新角度、一个新答案：「文化力」。

现场实景图，以实际交付为准

从“审美力、细节力、服务力、科技力、品牌力”五力制胜，到今天的文化力，这是金茂产品力的又一次自我进化，也是对下半场客户的一次精准回应。

正如金茂上海副总费英卓所说：“房子解决的是‘居住’，文化解决的是‘生活’。当所有项目都看得见、摸得着，客户选的就是谁真材实料和谁真情实意。审美力让人心动一次，文化力让人住下来一生满意。”

现房时代的下半场，所见即所得是基本要求。产品精神内涵、居住体验与服务运营，这些“软件能力”将成为新的赛点。金茂的文化力，无疑提前迈出了一步。

这份文化力，拆开看是五种真本事：真运营、真专业、真懂人、真好住、真用心。今天涛哥带你一样样验。

1

「真运营」

别人摆书墙，金茂办出一座真图书馆

行业里讲“文化”的项目不少，多数时候，文化被等同于新中式，停留在表面的产品风格上。

金茂的文化力并非一种风格，而是从客户真实生活里生长出来的。

金茂满誉前期调研发现，庙行客群的需求早已越过“有房住”：孩子的成长要有去处，紧绷的身心要有出口，社交与体面要有场子承接。

于是，约2700㎡会所、五大功能分区，连同庭院与架空层，把客户对文化生活的需求一一接住。

走进社区，文化成了一处处摸得到、用得上的细节。最先看到的，就是这次被授牌的主角：

「誉书房」，一座真运营、真好用的图书馆。

现场实景图，以实际交付为准

约8米挑高，双层通高书架从地面立到顶，实木地板温润如书卷，一面巨幅玻璃正对园林。但比场景更打动人的，是它的三个“真”字——

“真专业”的管理：整座图书馆做了清晰的类目体系，书架挂着大分类标签，每一本书都贴有电子标签，扫码即可借阅；

借阅设备已经就位，业主可以正儿八经办一张图书证，在自家楼下借书还书，这打通了全民阅读的“最后100米”。

现场实景图，以实际交付为准

“真可读”的藏书：揭牌之时，藏书已达2000余册，少儿、文学、艺术、生活多元门类齐备，覆盖全年龄段；后续还将依托区、镇两级图书馆资源持续更新。

仔细翻这些书会发现，它们不同于很多开发商图书馆里华而不实的“摆设书”，不少书籍已有明显的翻阅痕迹。看盘时碰到一位业主在书架前认真翻书，回头对身边亲友说了句：“这本书我是真喜欢。”

现场实景图，以实际交付为准

“真长效”的运营：传统社区书屋的通病，是“专人值守、被动开放”，交付几年就慢慢凉掉。满誉书房干脆换了一套运行体系：“专业支撑、社会运维、居民共治”——

宝山区图书馆提供业务规范、图书流转与活动资源，馆员参与选书、定期汰换；社区力量负责空间与日常维护；业主受聘“书房主理人”，自己管日常、自己策划读书会、亲子共读和邻里沙龙——

从文化服务的“使用者”，变成社区文化的“共建者”，这套政企联动、居民自治的体系，能让书房真正“活起来、用起来、热起来”。

现场实景图，以实际交付为准

图书馆的空间体系，还藏着更多文化的细节：

一间专业打造的画室，配了独立洗手台，画笔颜料就地清洗。细到这个程度，说明做设计的人真的想过：孩子放下画笔后的五分钟，会发生什么。

沿窗的一排阅读桌上，陈设着非遗手作，定期会安排非遗体验活动；名师讲堂、新书签售、阅读分享，也已排上这座图书馆的“节目单”。

书房的人气已经先热了起来：周末，看盘的家庭把孩子安顿在书山里，大人在开放式阅读区翻几页书；整个暑假，周边的孩子干脆把这里当成了自习室。等社区交付，这里就是孩子们放学后的第一站。

现场实景图，以实际交付为准

阅读、书画、非遗、讲堂，全部装进一个空间体系。售楼处的“道具书房”做不到这个程度：这是一座真正的社区文化中心。学习的文化，接住的正是这批家庭最上心的亲子需求。

这是金茂第一种真本事：真运营。别人摆书墙做样子，金茂办出一座能借能还、有人打理的真图书馆。

2

「真专业」

一组专业级场馆，把健康需求接到楼下

运动，几乎是当下新盘的必备场景。多数房企的做法，是造一个健身房、一间瑜伽室，或者给你一个泳池。

金茂对运动的理解，来自大量客群真实访谈：庙行的科创人群，白天高速运转，需要真正专业、真正用得上的运动场景。

于是满誉做出了宝山新盘第一个社区网球场与壁球场，把精英运动搬到楼下。

现场实景图，以实际交付为准

涛哥在现场体验了这片网球场，处处能感受到专业与用心：

硬件是赛事级：按赛事标准布光，满墙吸音处理，脚下铺专业运动地胶；

设备是智能的：场内配一台发球机，业主扫码就能启动，一个人也能酣畅淋漓地打——金茂把交付后的运营使用，提前想清楚了。

配套是顺手的：场地边设有球拍置物架，拿起球拍就能开练。看房当天，好几组业主走到这里都情不自禁地要挥拍试上几下。

完全可以预想，这座网球场以后大概率是要排队预约的，这比那些看起来华丽、一年用不上几次的泳池，实在得多。

现场实景图，以实际交付为准

网球没约上也不用担心，其他运动场景同样按客户需求定义：

壁球室是快节奏人群的“单人训练场”，专业的场地设计，一场酣畅淋漓的对墙击球，让一天的疲惫得以释放；

台球室正对社区庭院，球桌专业、环境安静，一个人打球体验拉满，约上朋友来场PK也很尽兴。

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瑜伽室同样望得见庭院风景，连瑜伽砖都是专业的低弹性款，还配了颂钵这样的疗愈道具；健身房里除了整排器械，甚至还有拳击设备；

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VR高尔夫让孩子从小就有机会接触这项高端运动；科技氧舱有八重空气净化、躺进去二十分钟，快速回血。

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而这些场馆已经被业主用起来了：此前来访，就见过业主在网球场上练习，还有位上了年纪的业主，在壁球室里打得虎虎生风；周末有教练驻场，新手也能很快上手。

现场实景图，以实际交付为准

更能看出运营前置的，是使用方式：七大场域全部接入业主APP，线上自助预约、到场扫码即用——把“随时能用”做成一套顺滑的系统，是对运动文化最实在的尊重。

运动的文化，说到底是把“健康”这件事做到零门槛：想动的时候，楼下随时有一片专业的场地等着你。这就是金茂文化力第二种真本事：真专业。

3

「真懂人」

从归家的排面，到自我实现的全场景

学习接住亲子，运动接住健康，第三重文化，接住的是这批客户更深一层的需求：体面、圈层与自我实现。

社交的文化，从大门就开始了：大门，给足了尊贵感。

沿街做出约300米超级城市界面；约9米挑高50米面宽「艺述之门」如画卷般展开，门头的卡拉拉鱼肚金石材从意大利远渡重洋而来，阳光斜落时，透出“日照金山”般的流光。先给城市一个封面，再给业主一个门面。

现场实景图，以实际交付为准

穿过前厅来到负一层，情绪开始换挡：庭院，给足松弛感。

约900㎡的「浮光跃金」下沉庭院，五重台地一级级向下，琉璃与石材交织，乌桕与羽毛枫随时节流转，光也跟着变：高处的亮，台地间的柔，树影里的静。还没进家门，心已经先静了下来。

现场实景图，以实际交付为准

会所里，社交的场子一应俱全——

挑高的大会客厅配着水吧台，空间足够开阔，往后你与朋友、客户的咖啡局在这里，邻里的活动也在这里，插花、美食品鉴这样的雅集已经排进日常；

现场实景图，以实际交付为准

私宴厅、茶室、棋牌室连成一体，孩子的生日宴、老人的寿宴、年末的全家宴，团圆的主场就在楼下。

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再往上，架空层的“15分钟生活层”留给每个人的兴趣：

花房、女神会客厅、日咖夜酒、绅士品茗、乐高馆一字排开，上午一束新花，下午一壶手冲，入夜一杯小酌。

现场实景图，以实际交付为准

从待客的排面、邻里的交流、家人的欢聚，再到个人兴趣的安放，社交的文化最终指向自我实现。

你想要的精英生活方式，满誉把场景都提前做好了。这是金茂文化力的第三个特点，“真懂人”的内在需求。

4

「真好住」

科技系统，带来每一天的美好体验

会所之外，文化力落到居住上。金茂拿出的是看家的本事：科技系统。

住的文化，说到底是身体的感受：温度、湿度、空气、安静、干净。这五件事恰恰是上海人居住最大的痛点。

金茂满誉的回答，是「五舒十二大科技系统」全系标配：舒温、舒湿、舒氧、舒音、舒净。

舒温舒湿，把黄梅天挡在体感之外：夏天不闷、冬天不燥；梅雨季别人家墙角长霉、地板返潮，这里的家干爽如常，定向破解上海居住最大的痛点：潮。

舒氧舒音，把好睡眠还给全家：台风天门窗紧闭，24小时置换新风照样把新鲜空气送进每个房间；多重降噪把城市的喧嚣隔在窗外，静，是科技给夜晚最深的拥抱。

舒净，守住每一滴入口的水：高效净水直达末端，从洗漱到直饮，全屋用水一个标准。

而且这份舒适覆盖到每一层，连地下空间都在舒适区里，传统地下室阴冷返潮的通病，就此翻篇。

从第一座金茂府开始，科技系统就是金茂的护城河：金茂建筑科技已覆盖60座核心城市、服务面积超1500万方，累计授权专利484项。

住过的人最有发言权：大宁金茂府至今仍是板块二手市场的标杆；满誉此前还联合中环金茂府推出「绿金行」真实试住计划：科技好不好，先住了再说。

温度不必迁就，湿度不必忍耐，睡眠不必将就：所谓真好住，就是把“舒服”做成一年四季的默认值。

现房时代，效果图撑不起想象了，客户买的就是“住进去的日子”本身。而金茂对居住文化的深度洞察，做出了“真好住”的好房子。

现场实景图，以实际交付为准

5

「真用心」

生活策展到金誉学院，文化经营成日常

复盘满誉这半年的操盘，你会发现它更像一场展览：金茂满誉的操盘，就是一场生活策展，把美好的文化生活，先一步呈现给客户。

内容上，从今年初案名发布起，满誉就立下“当代感、艺术感、都会感”的调子：

海报、物料按作品标准打磨，每个客户触点都经得起打量；金茂上海首支原创音乐微电影、行业首个AI说唱MV、满系IP形象“金小满”，520“满遇上海”快闪、连业主访谈都拍成了系列片《满意的家》……一个楼盘的传播，被做成了一连串城市文化事件。

活动上，春天「蓝调时刻」城市散步生活节、满誉杯篮球邀请赛接连登场；夏天「串个小门」业主主理人晚宴、「果岭少年」高尔夫训练营、街镇足球联赛的绿茵助威、七夕艺术光影节一场接一场。

到9月开学季，满誉干脆把会所办成了“学校”：「金誉学院」开学，唱诗社、壁球社、网球社、高尔夫社、乐高社五大社团同步开课。实现“素质教育不在路上，就在楼下”。

再加上健康、亲子、艺术、运动四大主题社群常态运营，这场生活策展，全年不落幕。

就连营销动作本身也有文化：上海首个策展式开盘，艺术、美学、实景与生活场景融为一体，把选房现场做成一场沉浸式展览；置业顾问开起视频号、做起常态化直播，把案场变成随时在线的内容窗口。

每一场活动，都是文化生活的预演：把交付后的日子，提前过给客户看。

活动会散场，生活不打烊。展览可以办几天，满誉的操盘把生活策展办到每一天，这份“真用心”也成就了项目的一路热销。

尾 声

真运营、真专业、真懂人、真好住、真用心——五种真本事合在一起，你会发现，金茂对文化力的呈现，已经是一个全维度的体系：

学习、运动、社交、居住四大文化维度，外加一套用心的文化操盘。

别的开发商讲文化，常是造一个新中式立面、一座亭子、一组山水，就算有了文化。

金茂的文化力，根植在客户的真实需求里：孩子的成长、身心的健康、社交的体面、居住的品质，一项项接住，再用精细化的运营把体验做厚。满誉今年的业绩，答案就写在这里。

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而且这套文化力，正在金茂项目里一以贯之。

八月底，金茂锦棠揭幕「百凤归棠」主题示范区，推广物料上直接印着「文化力×产品力×审美力」，把文化力写上了主标。

示范区以“百凤归棠”为母题，非遗宋锦、百年名木与东方礼制融进三进归家礼序：7.2米挑高大门如飞鸟展翼，门庭一株从全国近万株名木中遴选的百年铁冬青，墙面锦纹取宋锦与大漆戗金的质感、以手工拼接而成，入夜灯光一打，一片熔金。

现场实景图，以实际交付为准

示范区开放后不久，露台电影节这样的社区活动就办了起来。在金茂看来：百凤归棠，是一种文化先行。

从满誉的誉书房，到锦棠的百凤归棠，文化力正在成为金茂每个项目的“出厂设置”。

把视线拉回到行业：现房时代的下半场，所见即所得只是起点，硬件的差距会被快速抹平，能分出高下的，是文化、运营，和对生活方式的理解。

在涛哥看来，文化力是真正的长期主义：需要深度的前置思考，需要长期的后期运营，门槛更高，做不了假。

楼市的上半场，比谁跑得快、盖得多；楼市的下半场，该比拼真本事了。

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