一周综述：青岛版“一天一元钱”物业费来了！

最近市南新安路小区推出每户每月 30 元物业费，折算下来一天一块钱，被称作青岛版 “一元物业费”，获得各路权威媒体轮番夸赞。

老旧开放小区本就成本高、底子弱，仅靠 30 元物业费很难覆盖全部运维开支。这套模式能短期跑通，依托街道资源协调、小区有可盘活的公共空间、周边商户愿意参与共建等多重特殊条件。

简单说，这是各种资源堆出来的样本，后续仍有不少硬难题：公共收益能否稳定、商户合作会不会中断、房屋大修资金如何解决，都是长期考验。

只能说，是一次有价值的基层探索，但不宜简单复制、过度理想化。老旧小区治理没有万能模板，30 元模式的意义，是跳出 “高价物业或无人管” 的二元困境，但不能简单当成可以一键复制的样板。

咋说呢，基层创新不能只看短期亮点，更要考量可持续性，避免把老旧小区治理简单化、理想化和通稿化。

通稿若是能治区，世间从此变童话。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

青岛地产前一哥被悬赏执行！

9月11日，青岛中院发布悬赏公告，旭辉银盛泰多家主体背负6.06亿元巨额债务，进入强制执行。

银盛泰的巅峰在2014年，拿下青岛住宅成交面积、套数双第一，是实打实的本土房企龙头。作为最早和万科深度合作的青岛企房企，凭借万科魅力之城打响名气之后，一路顺风顺水。尤其在西海岸，多个刚需盘横扫西海岸，风头一时无两。自诩岛城一哥的银盛泰说，当年西海岸每卖出10套房，就有4套是他家的。

后来因为牵涉高官案件，发展势头戛然而止。2018年银盛泰与旭辉合资抱团求生，本想借此突围，奈何遇上地产下行周期，双方矛盾爆发，昔日盟友最终还对簿公堂。

十二年间，从青岛本土销冠到深陷巨额债务泥潭。银盛泰的起落，也是青岛地产行业一轮完整周期的缩影。

2

新都心两年不缺新房！

9月10日，招商蛇口以13.3亿底价摘得新都心河西12.6万㎡住宅地块，以面积和总价而言，这是828 新政落地后青岛主城第一块具备强样本意义的大体量改善宅地，它的拍卖结果可以验证新政下，资金门槛抬升之后，央企和本土稳健房企对青岛成熟主城改善板块的真实信心。

但这不是楼市回暖的明确信号，而是青岛土拍进入 “精选主城优质地、筛选稳健房企、开发转向现房改善” 新阶段的标志性试金石。底价成交是常态，若出现竞价，才代表头部资金认可青岛主城改善底盘。

加上保利青铁·都心琅悦、棠玥和境等其他三个项目，有楼市大V称新都心板块未来两年都不缺新房。

3

落架凤凰也是凤凰！

9 月 11 日，黑卓系抵押物 —— 连三岛路 57 号 2938㎡独栋房产，以 3935 万法拍成交，把楼市最真实的逻辑摆到了台面上。

这栋资产缺点一大堆：不是住宅，只能做经营性酒店、会所使用；现状复杂，需要买受人自行清场、整改，后续改造还要投入重金，过户税费也远比普通住宅更高。

即便麻烦不少，依然有人果断接盘。反观黑卓名下其他抵押资产，门槛看着更低、标价更便宜却难以出手。根源就在于金沙滩连三岛一线海景，属于不可复制的城市顶流资源。

真正的优质资产，哪怕属性受限、后续成本高、麻烦缠身，依然会吸引实力资金接手。而低质资产，价格再低也没用，没有资源和地段托底，终究是烫手山芋。

这也警示普通购房者：买房别只贪便宜。便宜自有便宜的道理。核心地段的优质资产，就算带着一堆瑕疵，市场下行周期照样能变现，这就是资产保值的终极底气。

谁说落架凤凰不如鸡？

4

学会五台话就把洋刀挎！

黄岛住建局近日披露的信息显示，西海岸石雀滩低密改善盘某某悦海的施工单位存在违法分包工程行为，企业与负责人分别被罚款。

这个项目是滨州某房企布局青岛的首个住宅项目，被罚的施工单位同样是滨州注册企业。外地房企入青，优先选用家乡合作施工方，在青岛楼市并不少见，但也容易埋下工程管控隐患：在享受地缘关系带来的信任基础和沟通便利之余，如果把控不严，质量和合规风险容易被放大。

民国时，五台籍的阎锡山主政山西，因为重用同乡而被坊间笑称“学会五台话就把洋刀挎”，直接后果就是晋军的战斗力不足嘛。

老乡再靠谱，也得看本事，志存高远的企业，可不能总待在舒适区里。

5

先上车后买票的心动里！

位于市南区漳浦路 12 号的心动里项目，号称山东首个闲置供热站改造城市更新项目，由青岛能源集团第三热力公司联合上海锦和商管运营。项目曾举办高规格招商推介会，定位酒店、餐饮、文体潮玩综合体，对外宣传入驻商户 50 余家，预计年拉动消费 5 亿元，吸引不少创业者进场。

不过最近有自称签约入驻的商户在社媒上反映，投入数十万资金完成装修后，在办理证照时被主管部门驳回。核心原因是项目原为工业供热场站，建筑规划用途未变更为商业，未完成公众聚集场所消防验收，不满足餐饮经营法定条件。

从法律层面看，工业建筑未经规划用途变更、消防验收，不能直接开办餐饮这类公众聚集经营业态。若招商材料、合同中承诺可办理餐饮证照，运营方存在履约瑕疵。商户有权依据完整证据，主张解除合同、退还租金押金，并索赔装修损失。

城市更新盘活存量空间不能跳过法定审批流程，而且城市更新的初衷，是扶持创业者，而非让中小投资者承担手续不全带来的损失。

6

物业把景观湖水接入自来水？

西海岸万科青岛小镇的业主发现小区景观湖水位快速下降，同时部分高层自来水出现异味，再联想到物业在在二次加压泵房架设水表和地面软管，通过小区景观湖水泵抽取湖水，于是有业主十分担心用水安全，并通过多种渠道发声。

呃，把湖水直接加进市政自来水根本没有可能，很快就会堵住。而把湖水净化成饮用水，成本可比市政自来水高数倍。

还犯法。

所以，倒贴成本去干犯法的事，物业图什么呢？

维权也要有常识吧？！

7

应急物业到期了怎么办？

因为历史原因，金沙滩缦沙半岛小区没有成立业委会，只能采用应急物业，这就导致小区管理打了一个死结：物业没名分干活不上心，却又没办法换掉。

无法成立业委会的原因也很奇异：很多愿意参选业委会的业主，名下都有违建记录，但是抛开他们，候选人池直接枯竭，三次筹备都卡在这一步。

按照民法典，没有业委会、应急物业又到期的话，现物业公司通常不能直接撒手不管，会先自动转为“不定期合同”继续服务，业主需要照常交物业费。

青岛规定应急物业的期限不超过6个月，而现有应急物业是2022 年 10 月进场的，马上就4年了。

所以，到底该怎么办呢？

编辑：周道