北京
个人按揭降幅连收六个月，买房人借钱的态度变了
9月15日这轮数据里，有个指标我盯了很久，就是个人按揭贷款。前八个月累计6846亿元，同比下降22.4%。听着还是个不小的降幅，但关键是后面那半句：这个降幅已经连续六个月在收窄了。
降幅连续六个月往回收，说明压力集中的那段时间可能正在过去。去年到今年年初，提前还贷加上观望不买，把按揭这块压得很扁。现在一点点往回走，方向和成交回暖是对得上的。当然，收窄只是降幅变小，规模还在负区间，说全面转正还早。
为什么这么说。按揭贷款的规模和房屋交易量是直接挂钩的，成交量上去，按揭才会跟着走。八月份七十个城市里有48个城市二手住宅价格降幅收窄，一线城市二手房成交也在回暖，北京前八个月二手住宅累计成交12.1万套，同比增长5.9%，这些成交背后大多都要动用贷款。
还有一层是政策在推。这段时间不少城市把首付比例往下调了，郑州的存量住房贷款首付从30%降到20%，成都的公积金贷款首付降到15%。首付比例降了，按同样的房价算，需要贷的额度反而可能更高。
公积金这块的变化更直接。西安把单缴存职工的贷款额度上限从75万元提到90万元，双缴存从100万元提到120万元，多孩家庭还能再上浮20%。北京这边夫妻双缴存家庭首套额度上限240万元，叠加之后能到340万元。公积金用得多，商业按揭的份额就会被分走一部分。
所以按揭降幅收窄，我觉得是三股力气合在一起的结果：成交在回暖，门槛在降低，公积金在分流。按这个节奏推算，如果九月十月成交继续稳住，四季度按揭的同比降幅有望收到个位数。
不过也得看清楚另一面。按揭降幅收窄，不等于大家又开始猛加杠杆了。从实际情况看，现在买房人对月供的敏感度很高，借钱的时候算得比过去仔细，提前还款的习惯也还在，手里有点闲钱先想到的是少付点利息。行业从拼规模转向拼产品，买房人从拼胆量转向算细账，这两个变化是同步发生的。
对准备买房的人，我的建议是把额度当工具，别当目标。能贷多少和你该贷多少是两回事，月供占家庭月收入的比例，才是真正决定生活质量的那根线。政策把门开大了，进不进、进多少，还是得看自己的账本。
还有个小提醒。各家银行对收入认定、流水要求、提前还款违约金的规定差得挺多，同样一笔贷款，问三家可能得到三个方案。别嫌麻烦，多问几家比到处打听小道消息有用，省下来的利息是实打实的。
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