香港历史上第一份五年规划，和你手里那套房有啥关系？

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

9月16日上午11点，李家超在最后一个任期内，在立法会上一口气讲了3个小时。

先公布香港历史上第一份五年规划《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》，紧接着发表任内第五份施政报告。这两份文件加起来超10万字。

来源：大公报

说实话，发布会前汤姆的客户群里都在猜一件事：这次会不会再给楼市"放大招"？降低印花税？放款按揭条件？强积金可以提取做首付？

结果——都没有。

但如果你因此觉得"跟我的房子没关系"，那就把这份文件看轻了。这份报告虽然没有给你一张"全港买楼优惠券"，但它正在重排香港未来五年的居住逻辑，谁的房子会被优先改善、未来的新房子盖在哪、盖成什么样，全写进去了。

（汤姆本人最关注的就是下面图的这一个大学城的规划。我觉得这个是真正意义上的大招，但是很多香港本地人都没看懂。毕竟他们没有经历过什么叫大学城。我一个在广州大学城读过书的人，老家在珠海，也见证了唐家那一片大学城开发起来的速度。我是真的觉得“大学城”这个概念非常非常的重要。）

来源：网络

今天汤姆就用一篇文章讲清楚：这跟你手里那套房，到底有啥关系。

先划重点：这次真没有"楼市大招"

这次五年规划和施政报告里，没有任何面向全体私楼买家的普惠型刺激措施，主要以长远规划为主，那资源投到哪去了？汤姆总结了三个方向：

1. 有新生婴儿的家庭：真金白银，但都有条件

2. 公营房屋和劏房住户：未来五年的供应大账本

3. 北部都会区：未来十年香港楼市的新地图

来源：网络

有娃的、准备有娃的：这是跟你最直接相关的一节

这次施政报告打出了鼓励生育的11项"组合拳"，其中跟房子直接挂钩的，汤姆帮你算三笔账。

第一笔：现金。

原本今年10月24日到期的2万元新生婴儿奖励金，延续三年；而今年9月16日或之后出生的第二名及以后子女，奖励金直接提高到3万元。注意汤姆的用词，是"第二名及以后"，首名子女维持2万不变。

第二笔：税。

第二名及以后子女的免税额，从14万提高到16万港元，出生后首两年的额外免税额同样提到16万，从2026/27课税年度起生效，最长可以申领到子女年满25岁。

第三笔，也是跟买房最直接相关的一笔：印花税+按揭。

合资格家庭在生育前一年至后两年内买住宅，最多可以减免2万港元印花税；从下一期居屋销售计划起，有新生婴儿的白表家庭申请者，最高按揭成数提升至95%。

但汤姆必须提醒一句，这三笔钱都不是"当场到手"：

• 印花税宽减要等修订条例通过后才生效，还要满足条件，子女须在香港出生，父或母须是香港永久性居民；

• 免税额多少，取决于你本身有没有应课税收入；

• 95%按揭的前提是白表资格+银行按揭审批通过。

汤姆的判断是：如果你正好在这个时间窗口生育+置业，这套组合拳是实打实的减负；如果你指望它拉动整体楼价，它的量级还远远不够，所以称不上是“”买房优惠券“”

供楼的、排公屋的：未来五年的供应大账本

手里已经有房的，最该关心的是供应——它决定五年后你的房子面对什么竞品。

先看总量：2026/27至2030/31年度，总体公营房屋建屋量约19.6万个单位（连同简约公屋）；简约公屋3万个单位会提前到2027年3月全部落成。

再看结构，这一点汤姆要敲十遍黑板：未来十年房屋供应，公营出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成。（当然，毫无疑问，这里大部分的供应都会出现在北部都会区。）

什么概念？以后每10套新供应里，只有3套是私楼。政府的思路很清楚：让买不起私楼的家庭走居屋这条阶梯，让出租公屋加快流转。

来源：网络

还有两个"住大些"的细节，容易被忽略：2026/27年度起落成的资助出售单位，实用面积不少于26平方米；

2031/32年度起落成的北都资助出售单位，实用面积约45平方米或以上的大单位比例，从20%提高到25%，整体室内楼面面积也会逐步增加约一成。

翻译成白话：以后香港的新房子，会慢慢变大。你现在持有的老破小纳米盘，五年后面对的竞品，是"又大又平"的新资助房屋。这一点，长期持有旧式老破小单位的包租公包租婆业主们必须心里有数。

北都：不是炒概念，先问人、工作、交通什么时候到

五年规划把北都摆在极重的位置——它的面积和未来人口，约占香港整体的三分之一。

官方目标很具体：未来五年产出约900公顷熟地，提供超过7万个房屋单位和100万平方米经济楼面面积；

北都住宅五年落成量指标从上一个五年的1.1万伙直接跳到7万伙。正所谓“兵马未动，粮草先行”。那在施政报告里面，这句话就要改成“房子未动，交通先行”

下面这张图我建议大家收藏，因为它非常清晰地说明了未来五年全香港最重要的地铁或轻轨线路，包括它们预计动工和落成的时间表。

其中，哪怕抛开北部都会区的部署，市区里面也有3条非常重要的线路：

1. 港岛南的地铁沿线：从黄竹坑到香港大学

2. 另外两条则是集体智慧运输系统：包括启德跑道区和东九龙

来源：网络

北都的主线是三座大学城：新田、洪水桥、打鼓岭。三个大学城校园区面积约300公顷，连同周边科技区、产业区和生活社区，总体规划超过1000公顷。

交通节点也排好了：东铁线古洞站预计2027年落成启用，是香港第100个重铁车站；洪水桥站目标2030年开通。说白了就是方便将来大学生通勤喽。

来源：网络

再往远看，未来十年（2027/28至2036/37年度）政府预计产出约2500公顷熟地，其中约1400公顷在未来五年备妥，包括北都约1000公顷。

所以整个规划看起来是不是非常完善、非常的诱人呢？但听汤姆一句劝：北都的正确打开方式，不是"规划一出、楼价就涨"。判断北都的房子值不值，永远先问三个问题——人什么时候到？工作机会什么时候到？地铁什么时候通？"规划中"三个字，不等于"明年就繁荣"。

正所谓，房价短期看经济，中期看供应，长期看人口

短期来看，香港楼价涨跌还是受制于利率、库存和市场情绪——这份报告本身不会立刻改变楼市方向。

但五年后你住什么样的房子、你的房子面对什么样的对手，答案已经写在这两份文件里了。真正要持续盯住的是北都的产业、住宅和交通是否按表推进。

资料截至：2026年9月18日。文中涉及的资格、法例生效时间、申请及按揭条件，以香港特区政府及相关机构其后公布的正式细则为准。本文不构成任何投资建议。

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