南京9月新房楼市：供销双涨、部分楼盘涨价，"金九"成色几何？

进入9月，南京楼市迎来"金九"传统旺季。第38周数据显示，南京住宅市场供应4.7万㎡，环比上涨27%；成交5.02万㎡，环比上涨14%；成交均价28162元/㎡，环比微降1%。与此同时，8·28新政后一批楼盘集中领证入市，部分项目宣布涨价1%-3%。南京9月新房楼市的"金九"成色如何？可以从四个维度拆解。

二手房领跑，新房供销双涨但节奏分化

从成交量看，南京9月楼市的活跃度明显提升。截至9月13日，南京二手房实时成交4253套，同比增长68%，在26个重点城市中位居前列；环比增长36%，涨幅同样靠前。按日均成交推算，9月全月二手房成交有望达到约9900套，环比增长23%、同比增长63%。

新房方面，第38周供应环比上涨27%、成交环比上涨14%，表面上看是供销双涨的积极信号。但细看结构，供应增幅明显大于成交增幅，说明房企推货意愿有所回升，但并未出现集中放量抢跑的局面。新政之后，市场呈现出"有节奏、分批次"的推货特征，房企从过去的"以量换价"转向"控制节奏、稳定价格"。

板块分化加剧，城北浦口江宁供销两旺

从成交结构看，主力成交板块为城北、浦口及江宁，三个板块呈现出明显的分化特征。

城北板块凭借成熟配套和地铁通勤优势，一直是南京楼市的"稳定器"，新房供应相对稀缺但需求端保持稳定，去化周期较短。浦口板块作为江北新区的核心承载区，近年来配套持续兑现，第38周同时出现在主力供应和主力成交榜单中，供销两旺。江宁板块体量大、配套成熟、价格梯度丰富，能够覆盖从刚需到改善的多层次需求。

相比之下，溧水、高淳等远郊板块虽然出现在主力供应名单中，但并未进入主力成交榜单，供销错配现象明显，去化压力依然较大。

新政效应传导，一批楼盘收回折扣释放涨价信号

8·28新政之后，南京楼市出现一个值得关注的信号：一批新房项目开始收回折扣或宣布涨价。

据不完全统计，8月28日之后南京已有15家楼盘集中申领预售许可，覆盖南部新城、鼓楼、雨花、江宁、江北等核心板块。建投·奥体誉院、中交·海河玺等多个项目宣布涨价1%-3%，江宁百家湖万流江宁价格上涨1%，雨核板块联发雨花新澍全线涨价2%，金茂樾满云川收回2.88万元+3年物业费的清栋福利。

涨价的背后有两重逻辑：一是8·28新政大幅抬升预售门槛，房企抢抓新旧规则过渡的时间窗口集中入市；二是现房销售预期下开发成本压力增大，资金占用周期从过去的6-12个月拉长到2-3年，财务成本直接增加。但需要看到的是，当前并非新房普涨，多数是以收回折扣、缩减优惠为主，真正上调备案价的项目属于少数，涨价只属于局部、结构性现象。

价格仍在"磨底"，同比降幅收窄释放积极信号

从价格端看，南京楼市仍处于"磨底"阶段，但积极信号在增多。

国家统计局数据显示，8月南京新房价格环比微降0.1%，二手房价格环比下降0.2%，降幅均不大。更值得关注的是，南京新房价格同比降幅较上月收窄0.5个百分点，二手房同比降幅收窄0.6个百分点，降幅全线收窄的趋势与全国一致。

均价的微降并非全面普跌，而是结构性因素导致。主力成交板块中，浦口、江宁均价相对较低，当低价板块成交占比提升时，全市均价自然会被拉低。据克而瑞好房点评网相关数据，南京新房市场当前仍处于"以价换量"阶段，但议价空间已较前期明显收窄。部分热门板块的优质项目已出现"价格企稳、去化加快"的迹象，而远郊板块仍需通过价格调整来换取成交量。

结语

南京9月新房楼市的"金九"成色初显：二手房成交量同比大增68%领跑全国，新房供销双涨但节奏分化，部分楼盘收回折扣释放涨价信号，价格同比降幅全线收窄。但需要理性看待的是，当前回暖更多是政策驱动下的"脉冲式"修复，而非基本面改善带来的趋势性反转。板块分化加剧，核心板块供销两旺、远郊去化承压；涨价属于局部结构性现象，并非普涨。展望后市，随着政策效应持续释放、传统旺季需求叠加，南京楼市有望延续"量升价稳、分化修复"的格局，但全面反转仍需更基本面的支撑。

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